比较大。改进后的存货周转率小，波动幅度小。从表2和图2也可以看出改进前的存货周转期明显低于改进后的存货周转期。对于房地产行业，存货周转率是非常特殊的关键指标。通常来说存货周转率当然是越快越好，而房地产行业则是完全相反，实力越是雄厚的企业，其存货的周转速度越是慢。而改进后的指标明显反映出房地产行业的这一特殊性，很好的弥补了原有指标的计算结果与实际脱离的状况。
（二）应收账款周转率
表3：
改进前 改进后 图3：
应收账款周转率（次） 2009 2010 2011 286.62 334.62 225.64 163.47 212.25 208.50 2012 263.85 344.39 2013 473.25 573.74 应收账款周转率改进前后对比700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.0020092010201120122013改进前改进后
表4：
改进前 改进后 图4：
应收账款周转期（天） 2009 2010 2011 133.24 107.26 115.48 134.14 107.26 88.39 2012 41.14 29.66 2013 33.68 28.94 8
应收账款周转期改进前后对比160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.0020092010201120122013改进前改进后
从表3、图3可以看出，改进前的应收账款周转率呈波动上升的趋势，而改进后的应收账款周转率则呈现为递增上升的趋势。说明房地产行业在应收账款周转速度方面呈现良好上升的趋势。一般来说，应收账款周转率应该是越高越好,表明企业收账速度快，收账期短，坏账损失少，资产流动速度快，企业偿债能力强，盈利能力也越强。从表4和图4可以看出，从2009年到2013年这5年的发展情况来看，改进前的应收账款周转期明显高于改进后的应收账款周转期，对于房地产企业来说，应收账款周转期越短越好。如果公司实际收回账款的天数超过了公司规定的天数，那么说明债务人违约时间较长，信用度低，增加坏帐损失风险。由于公司生产经营的季节性原因和其他因素的影响，容易造成应收账款周转率的虚增或虚减，使应收账款周转率不能正确反映公司实际上的销售情况。而改进后的应收账款指标剔除了季节性因素的影响，可以更好的反映企业的实际情况。
（三）流动资产周转率
表5：
2009 2010 2011 2012 2013 图5：
流动资产周转率（次） 改进前 0.50 0.49 0.38 0.35 0.35 改进后 0.33 0.32 0.24 0.22 0.23 9
流动资产周转率改进前后对比0.500.400.300.200.100.0020092010201120122013改进前改进后
由表5和图5可知，从09年到13年，房地产行业流动资产周转率总体呈递减的下降趋势，改进前与改进后都呈下降趋势，只是改进前的流动资产周转率指标均大于改进后的指标。说明原来的指标在计算时人为的加大流动资产的周转量, 增加了周转次数, 从而缩短了周转天数, 不能客观真实的反映流动资金的运用效率, 掩盖了资金周转的本来的速度。但是，改进后的流动资产周转率指标减去了了人为加上的周转额，更能够加准确的计算出流动资产周转率，从而更好的反映出流动资产的利用效率。
（四）总资产周转率
表6：
改进前 改进后 图6：
总资产周转率（次） 2009 2010 2011 0.34 0.35 0.28 0.27 0.29 0.22 2012 0.25 0.19 2013 0.26 0.21 总资产周转率改进前后对比0.400.350.300.250.200.150.100.050.0020092010201120122013改进前改进后
从表6、图6中可以看出，从2009年到2013年，房地产行业总资产周转率总体呈波动递减的
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下降趋势，而改进前的总资产周转率明显高于改进后的总资产周转率，说明原有的指标计算中存在一些与企业销售收入无关账户，从而造成企业总资产周转率比实际情况要好的虚假现象。改进后的总资产周转率在计算中，除去了这些账户，更加真实的反映出企业的总资产周转率，更好的体现企业总资产的利用效率。由总资产周转率和流动资产周转率的图表对比可以发现，总资产周转率的下降趋势同流动资产周转率的下降趋势相关且相类似，因此可以揭示出流动资产周转率是影响总资产周转率的重要因素之一。
（五）固定资产周转率
表7：
均值 图7：
2009 31.66 固定资产周转率（次） 2010 2011 40.51 34.87 2012 34.71 2013 36.89 固定资产周转率50.0040.5140.0030.00均值20.0010.000.002009201020112012201331.6634.8734.7136.89
固定资产是企业资产的重要组成部分，固定资产周转率主要用于设备，建筑，厂房，机械和其他固定资产进行了分析，固定资产的比率较高，说明其使用效率较高，自然的，也说明企业对固定资产管理水平越好。如果固定资产周转率较低，容易影响到企业的获得收益的能力。它反应了房地产企业对固定资产的利用程度。对房地产企业来说，固定资产也是十分重要的。从表7和图7可以看出，2009到2013，房地产行业固定资产周转率有较小的波动，房地产行业目前的固定资产利用效率相对稳定。从对固定资产的利用效果可以看出房地产企业是非常重视对固定资产的分析评价的。
（六）指标之间的对比
表8：
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改进后5个指标对比 存货周转率 应收账款周转率 流动资产周转率 总资产周转率 固定资产周转率 图8
2009 1.19 163.47 0.33 0.27 31.66 2010 1.37 212.25 0.32 0.29 40.51 2011 1.56 208.50 0.24 0.22 34.87 2012 1.45 344.39 0.22 0.19 34.71 2013 1.32 573.74 0.23 0.21 36.89
从表8和图8中可以看出，2009年到2013年房地产行业发展势头良好，但过程有些波动，从图表中明显可以看出应收账款周转率远远高于其他周转率，房地产产业集聚的速度越来越快，说明应收账款的收款速度是越来越快，节省了大量的资金运作，减少坏账损失，应收账款速度加快也可以降低成本，提高资本的流动。总资产周转率、流动资产周转率低，房地产行业资产利用效率是不够的，需要加以改进，以加速资金周转，提高企业经营能力。固定资产周转率比较稳定，说明了房地产行业固定资产的利用效率比较稳定，固定资产管理水平较高。存货周转率都在2.0以下，表明了房地产行业实力雄厚，发展前景一片光明。总体而言，房地产行业还是大势之时。
五、结论和建议
从以上分析可以看出房地产行业营运能力分析体系还不是特别的完善，现行的和改进后营运能力指标都只是从有形资产的角度对企业营运能力进行分析，并没有看到无形资产对房地产企业长期的影响力，现如今企业的技术、商标、专利、品牌等无形资产也是企业长期发展过程中的重要资源，也是现在的企业资产管理的重点项目。对无形资产和其他长期资产评估的不足，容易导致企业短期行为。但是这些无形资产无法用准确的数值计算，更是难以在报表上反映出来，因此，在对企业营
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