4.2.2 企业的短期偿债能力
当房地产上市公司经营能力较强时，企业流动比率越高，资产的流动性就越好，企业经营所需要的其他资金相对要少一些，因而这样企业对债务融资的依赖性就会变小。相反，如果企业经营能力较差，则需要更多的运营资金，则可能会更多地依赖于负债融资，所以企业的短期偿债能力与资本结构呈负相关。本文选取流动比率来反映企业的短期偿债能力见下图4-4，可看出流动比率与资产负责比率呈相反方向变化，即企业的短期偿债能力与资本结构呈负相关。
4.2.3 企业的营运能力
我国房地产行业属于资金密集型的产业，其建设周期长，由于收款时间的不确定性，
导致资本结构也不确定。企业的营运能力越强，其资产的管理效率也就越高，有助于提高经营业绩，资本结构中得债务相对越高。本文选取总资产周转率来反映企业的营运能力，总资产周转率高的企业一般资金管理效率也较好，能够更好的利用财务杠杆。图4-5反映了保利公司近几年的总资产周转率变化情况，与资产负债率相比，可以明显看出二者变化趋势相同，呈现上升的趋势，即资本结构与企业营运能力正相关。
4.2.4 企业的资产结构
企业的资产结构是企业使用资本进行资源配置所形成的资金占用结构，包括长短期资产构成及比例。不同的资产结构对资本结构的影响是不同的，一般来说：拥有较多流动资产的企业，就会有较多的短期债务资金；拥有大量固定资产的企业主要是通过负债和发行股票来融资；资产适于抵债的企业，负债的比例也较大；以科学技术研究开发为主的企业，一般负债较少。基于房地产行业的特殊性，固定资产较大，现金不足，当企业面临偿债压力时，可以通过资产抵押贷款，增加了负债比率，过度的负债则会因破产风险的增加而导致企业价值下降，因此房地产上市公司应当以企业目标为准绳，权衡负债风险和收益，维持合理适度的资产结构。
4.2.5 企业的获利能力
企业的获利能力是公司的实力象征，当企业的盈利水平较高时，获利能力较强，从银
行贷款就相对容易些，融资成本也会相对降低。同时，公司留存收益就会越大，这样企业可承担的负债水平就越高。图4-6体现了资本结构与企业的获利能力呈现正相关。
图4-6 2006年—2012年保利公司净资产收益率
5 房地产资本结构优化的必要性及对策
5.1 房地产上市公司资本结构优化的必要性分析
优化资本结构的必要性是因为资本结构合理变动将会对企业产生有利的影响。如何安排资本结构是企业在筹资过程中必须要解决的首要问题，它直接决定了上市公司的财务管理目标是否能够按照预期估计的那样实现，因此对于资本结构的优化对上市公司和其股东意义十分重大。
5.1.1 提高公司治理效率
资本结构影响企业治理结构的效率控制权的配置问题是公司治理结构的核心。资本结构对企业治理结构效率的影响，通过企业对资本结构中负债和股权结构的选择而实现。因此，合理的资本结构能提高公司治理效率。有利于保持和增大上市公司的财务实力，提高竞争能力。
5.1.2 获得财务杠杆利益
一般情况下，随着息税前利润的增加，债务利息也会较为固定的增加。而单位息税前利润承担的固定利息减少，利息保障倍数会增大。因此在适当的股利政策之下，随着股价
不断上涨，公司和股得到更多利益，其价值和财富也会逐渐增加。
5.1.3 增加权益资本收益
当处在经济发展较好的金融环境下，公司经营没有较大波澜，趋于平缓，并且利润较高。在这种情况下，如果公司的投资利润率比负债利息率大，意味着借债越多，资本利润率也就越高，从而使得公司的财务管理目标更易于实现。
5.1.4 降低加权资本成本
如果企业能够合理安排债权资本比例，则其加权资本成本就会相应的降低。在一定条件下和一定时期内，适度举债不仅改变了资本结构而且也能降低综合资本成本。因为债务资本的利息率一般低于企业自有资本的股息率；并且企业可以通过税前支付债务利息来减少所得税，所以债务成本总是低于自有成本，从而很大程度的可以降低公司总体的资本成本。
5.2 房地产上市公司资本结构优化对策
5.2.1 政策建议
（1） 完善房地产上市公司的治理结构
合理的公司治理结构可以有效降低企业经营风险的发生，它是对公司控制权的合理配置。由于公司不同投资者的投资利益也不相同，就会时常难发生一些冲突，使得完善上市公司治理结构的要求十分紧迫。针对当前状况可采取以下措施促进资本结构优化：首先，完善规范董事会的运作，房地产上市公司必须严格按照有关法律法规程序运作，加强对公司股东和经营管理者的有效监管，同时提高董事经营水平和自身能力；然后，加强人员管理，强化债权人约束机制；最后，应加快企业债务信用评级制度建设，进一步发挥中介机构的作用。
（2） 大力发展公司债券市场
通过研究目前我国债券市场的状况，可以看出其远远不能适应当今经济发展的客观要求，然而企业债券是企业进行融资的重要渠道，同时也是资本市场的重要组成部分，所以债券市场的发展迫在眉睫。在我国，债券市场的发展远远落后于股票市场的发展，西方发达国家的经验表明，没有债券市场的证券市场是严重缺失的。所以，为了改善房地产上市公司资本结构，我国要大力发展债券市场。在我国，债券市场发展缓慢的主要原因是由于国家政策，如：利率的限制和证监会对债券发行公司的要求过高。加强房地产上市公司信
息披露管理。因此为了促进我国债券市场的发展提出以下措施：第一，完善债券市场的法律法规，改进公司债券的管理方式，大力改革发行制度、交易制度、市场准入制度等，为公司债券的发行提供更大的发展空间；第二，加快建设信用评级制度，引入信用评级机构，保证债券的质量，为发行债券提供保障，提高声誉；最后，扩大债券市场规模，适当放松利率管制，简化发行程序，降低对发行主体的硬性要求，完善企业债券流通市场，对于符合要求的企业应积极鼓励其挂牌上市，满足不同投资者的投资需求。
（3） 加强房地产上市公司信息制度披露管理
时刻谨记加强对上市公司信息披露制度的管理，其中建立信号传递机制，是降低资本结构优化成本的有效手段。现阶段，我国房地产上市公司的信息披露问题主要表现在信息不真实、披露不及时、披露不充分、夸大或缩小客观事实和散布虚假信息。针对上述存在的问题，应从制度建设入手，促进行为规范。要完善信息披露制度的法律法规，规范信息中介行为，加大对房地产上市公司信息披露的监管力度和处罚力度，加强内部审计，进一步完善会计制度，使投资者能及时了解并掌握信息，做出正确的投资决策。值得强调的是，上述政策的实施过程需要监管机构和监管人员严格执行，不徇私枉法，从而确保信息披露的有效性和真实性。
5.2.2 对公司的建议
（1） 考虑各方面因素确定合适的资本结构，发挥资本结构的作用
要想优化公司的资本结构，首先要考虑影响资本结构的各个因素，通过来调节各个因素确立合理的资本结构。本文对影响我国房地产上市公司资本结构的微观因素进行了分析研究，得出获利能力较强的企业应该多多积累留存收益的结论；房地产上市公司应根据其自身公司规模，选择合理的融资渠道，对于规模较大的公司，可将重心放在债务融资和权益融资上；而一般小规模的公司，可将重心放在权益融资上；时刻注意公司的成长性，在适当的时机可以将债券转化为股票，此过程有利于优化资本结构；企业应合理安排长期负债与短期负债的比例，注重短期偿债能力对资本结构的影响。
（2） 拓宽融资渠道，创新融资方式
在房地产公司融资的各种渠道中包括发行股票、向银行申请贷款及规模较小的公司债券，针对各自的优缺点，不同规模的房地产公司适用的融资渠道不尽相同。银行贷款是房地产上市公司的主要资金来源，目前我国房地产上市公司对于银行信贷的依赖过大，已经无法满足其当前需要，并且融资渠道的单一性，会使企业的融资带来较高的风险。所以房