房地产基本制度与政策
诚挚感谢此次代表参考人员参加培训，并协助整理考试复习资料的东二区区助理吴淑英。
一、考试题型
1、单选20题 (20分)
2、多选15题 (30分)
3、综合分析题2个大题(以不定向选择为主)15题 (30分) 4、论述题1题（20分）
二、各章重点（必须结合书本内容）
必考题：房地产经纪行业存在的问题？p22第三节的第一段跟p29第五节的第二段，一起概括。 P1房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。
房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。 房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。
我国现代房地产业跟城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革密切相关。
P2房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。 P3我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。房地产开发经营业是资金密度的行业。 从事物业管理活动需要树立服务意识；物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。
房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。房地产估价业是知识密集型行业。
房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。
P4广义的房地产法有关社会关系的法律、法规、法章。狭义的房地产法仅指《城市房地产管理法》。 房地产法律体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的法律法规，按照一定的内在联系而组成的一个共同的有机整体。 P5房地产法律体系：
1、宪法 《宪法》具有最高的法律效力。
2、全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律 相关法律：《中华人民共和国物权法》《合同
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法》《担保法》等。这些法律效力仅次于《宪法》，是房地产法律体系中的最重要的法律规定。 3、国务院发布的房地产方面的行政法规 《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》等，是我国房地产法律体系的重要组成部分。 4、地方性法规 在本行政区域内有效。 5、行政规章 《城市商品房预售管理办法》 6、最高人民法院的司法解释
P6房地产交易 《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁 P8房地产中介服务的概念：房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。 P9房地产中介服务的主要特征：
1、人员特定 从事房地产中介服务的人员必须是具有特定资格的专业人员。 2、委托服务 房地产中介服务是受当事人委托进行的。 3、服务有偿 房地产中介服务是一种服务性的经营活动。
P15房地产中介服务内容很广，主要包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪这三大类。 P15房地产经纪又可分为房地产居间、房地产代理和主要以代理为主兼有行纪色彩的房地产包销等。 P17房地产中介服务人员承办业务的四不得：
1、中介服务人员不得以个人名义承揽业务，也不得以个人名义与委托人签订委托合同。 2、在承办业务时，中介服务人员若与委托人、相关当事人有利害关系时，中介服务人员应当实
行回避制度并主动告知委托人及所在中介服务机构。委托人有权要求其回避。
3、对委托人提供的资料、文件，中介服务机构和中介服务人员有为委托人保密的义务，未经委
托人同意不得转借相关资料、文件。
4、房地产中介服务机构在接受委托时应主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务的内容，
出示收费标准。中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开发票。
P18房地产经纪人员资格考试分为房地产经纪人执业资格考试和房地产经纪人协理从业资格考试。 P19房地产经纪人考试科目与内容为：《房地产基本制度与政策》、《房地产经纪概论》、《房地产经纪
实务》、《房地产经纪相关知识》。
P19房地产经纪人执业资格考试报名条件：
1、取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年； 2、取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年；
3、取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年； 4、取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年； 5、取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。
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P20《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》全国范围有效。
房地产经纪人协理资格考试报告条件，具有高中以上学历。
《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》在所在行政区域内有效。 P22房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行以下义务： 1、遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；
2、不得同时受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务； 3、接受职业继续教育，不断提高业务水平；
4、向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务； 5、为委托人保守商业秘密。 P22房地产经纪管理的主要措施
1、全面推行房地产经纪机构备案公示制度。 2、严格实施房地产经纪人员职业资格制度 3、规范房地产经纪行为 4、加强房地产经纪合同管理
5、建立商品房交易结算资金管理制度
6、规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转 7、加强交易结算资金专用存款账户管理 8、建立健全办事公开制度 9、建立和完善信用公示制度 10、加强房地产经纪行业自律建设
P30 2004年7月12日，经原建设部同意，民政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地产估
价师与房地产经纪人学会。
P32全面理解和正确认识中国现行土地基本制度，需要把握下列内容： 1、全部土地都为社会主义公有制。
2、土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。
3、土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，
简称国有土地。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
4、土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为
农民集体所有的土地，简称集体土地。
5、城市市区的土地属于国家所有。
6、农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
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7、国家实行国有土地有偿使用制度。 8、国家实行土地用途管制制度。 9、国家实行不动产登记制度。 P34征收与征用的区别？
《土地管理法》中的“征用”均改为“征收”。
征收即集体所有的土地变为国有土地。而征用土地只有土地使用权改变了，征用后，土地所有
权仍然属于农民集体，使用结束后需要将土地还给农民集体。征收是国有土地唯一方式。 P38征收集体土地补偿的范围和标准
根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等费用。
1、土地补偿费 土地补偿费是征地费的主要部分。
2、安置补助费 安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。
3、地上附着物和青苗的补偿费等费用 征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 4、临时用地补偿
5、合理使用土地补偿费、安置补助费 土地补偿归农村集体组织所有。
P43土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向
国家支付土地使用权出让金的行为。 国有建设用地使用权出让政策： 1、国有建设用地使用权出让方式
1994年7月颁布的《城市房地产管理法》则进一步规定商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，
有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，可采用双方协议的方式，但协议方式出让的土地价格不得低于国家所规定的最低价。2007年9月国土资源部对《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。方式有招标方式、拍卖方式、挂牌方式、协议方式。
2、国有建设用地使用权出让年限
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年
限如下：1）、居住用地70年2）、工业用地50年3）、教育、科技、文化卫生、体育用地50年4）、商业、旅游、娱乐用地40年5）、综合或其他用地50年。 3、国有建设用地使用权的收回 4、国有建设用地使用权续期
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土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前1年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证书。 5、国有建设用地使用权终止 P45住宅建设用地使用权到期怎么办？
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
P46合同的履行 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用
权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行动，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
P49土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土
地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 P50划拨土地的管理有以下规定：1、划拨土地使用权可以转让
2、划拨土地使用权可以出租 3、划拨土地使用权可以抵押
P54 2007年10月28日，十届全国人大常委会第三十次会议审议通过了《城乡规划法》，并自2008
年1月1日起施行。1989年颁布的《城市规划法》同时废止。
P55城市规划的基本内容：城市规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修
建性详细规划。城市总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。城市总体规划的规划期限一般为20年。
P58城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建
设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
建设项目选址意见书，以划拨方式提供国有土地使用权。
P59建筑管理。主要是按照城市规划要求对各项建筑工程（包括各类建筑物，构筑物）的性质、规
模、位置、标高、高度、体量、体形、朝向、间距、建筑密度、容积率、建筑色彩和风格等进行审查和规划控制。
P65城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆迁城市规划区内国有土地上的房屋及其属
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