物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。 P68城市房屋拆迁补偿与安置
一、补偿对象：为保证被拆除房屋的所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋所有人即被
拆迁人给予补偿。
二、补偿方法：房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。
三、补偿标准：采取的办法是根据被拆迁房屋的区位，用途、建筑面积 因素，用房地产市场评
估的办法确定。
P70 产权不明确房屋的补偿、安置：产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无
法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不能确定。但是，拆迁实施中不能因为其主体不明确，就降低或不对此类房屋进行补偿。《拆迁条例》规定：“由拆迁人提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。”产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。 P71临时建筑的补偿及违法建筑：临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑
物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。超过批准期限的临时建筑在拆迁时，依法不予补偿。未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。拆除未到期的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，也应当按残存价值参考剩余期限给予适当补偿。 在拆迁过程中，拆迁人对严重影响城市规划的违法建筑，不予补偿；对影响城市规划，但可采
取改正措施的违法建筑，所有人依法履行相关义务后，按合法建筑给予补偿。
P79房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以
修复。
P79房屋建筑工程的最低保修期限为：
1、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 4、电气系统、给排水管道、设备安装为2年； 5、装修工程为2年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
P93对质量不合格的房地产开发项目的处理方式：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样规定目的主
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要是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。
应当注意的问题：1、只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部
门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。2、必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。3、是对给购房人造成损失应当有合理的界定，只应包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。
对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止
房屋买卖关系。也有权采取其他办法，如双方协商换房等，选择退房还是换房，权力在消费者。这样规定目的也是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。
P93房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用
说明书》
P94《住宅质量保证书》保修项目和保修期：在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地
产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。
1、 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
2、 屋面防水3年（竣工多年后房屋出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用
此款）；
3、 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 4、 墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 5、 地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 6、 门窗翘裂、五金件损坏1年； 7、 管道堵塞2个月；
8、 供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期； 9、 卫生洁具1年； 10、灯具、电器开关6个月
其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 保修期自商品住宅交付之日起计算。
P98房地产广告应当遵守的原则及要求：房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义
精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。房地产广告不得含有风水、 占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。
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P104房地产转让的特征是房地产权属发生转移。
P105《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条
件，采取排除法规定了下列房地产不得转让： 1、 应完成开发投资总额的25%以上。
2、 在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让。
3、 在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。
共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。
4、 共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因部分权利人的请求而转让。 5、 权属有争议的。
6、 未依法登记领取权属证书的。
7、 法律和行政规规定禁止转让的其他情形。
P107以出让方式取得建设用地使用权，在土地使用期限届满前可以在不同土地使用者之间自由转
让，但无论转让几次，原建设用地使用权出让合同约定的使用年限不变。
P109已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定：《经济适用住房管理办法》对经济适用房上市
又进行了较严格的限制性的规定。该办法规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 P110《城市房地产管理法》规定商品房预售应当符合下列条件： 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证；
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经
确定施工进度和竣工交付日期；
4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 P113商品房计价方式：商品房销售可以1、按套（单元）计价2、按套内建筑面积计价
3、按建筑面积计价
产权登记按建筑面积登记；套内建筑面积部分为独立产权；分摊的共有面积部分为共有产权。 P113最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释
只需了解（3）和（4）和（14）
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（3）、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相
关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
（4）、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如
果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
（14）、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同
有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1）、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；2）、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
P118房屋租赁的概念：房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作
方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。
房屋租赁政策在一些单行法规及地方性法规中有许多规定，在不与《城市房地产管理法》相
抵触及新的法规尚未出台之前，这些政策仍将成为房屋租赁的重要依据，主要有：
1)、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共有居住人要求维持原租赁关系的，出租人应当继续
履行原租赁合同。
2)、共有房出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权。
3）、租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。 4）、租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，承租人有优先购买权。 P120《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。 租金标准是租赁合同的核心；出租人除收取房租外，不得收取其他费用。 P121租赁合同的终止分两种情况：一是合同的自然终止，二是人为终止。 人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使租赁合同终止。 《合同法》规定由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有： 1）、将承租的房屋擅自转租的；
2）、将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的； 3）、将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的； 4）、无正当理由，拖欠房租6个月以上的； 5）、公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；
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6）、承租人利用承租的房屋从事非法活动的； 7）、故意损坏房屋的；
8）、法律、法规规定的其他可以收回的。
发生以上行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此造成的损失。 P122《城市房屋租赁管理办法》规定：房屋租赁实行登记备案制度。
房屋租金：《城市房地产管理法》规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土
地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租赁中所含土地收益上缴国家。”
房屋转租：《城市房屋租赁管理办法》规定：“承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转
租。出租人可以从转租中获得收益。”房屋转租，应当订立转租合同。转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须由出租人在合同上签署同意意见，或有原出租人同意转租的书面证明。转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。
P123房地产抵押的特征是不转移占有。
房地产抵押中可以作为抵押物的条件包括两个基本方面：一是依法取得的房屋所有权连同该房
屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押物。二是以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，可以取得的土地使用权设定抵押权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以出让方式取得的。 P124《物权法》规定下列财务不得抵押：1、土地所有权2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体
所有的土地使用权 3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施等4、所有权、使用权不明或者有争议的财产 5、依法被查封、扣押、监管的财产6、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
房地产抵押的一般规定 只需了解（8）和（10）
（8）、以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
（10）、以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知
承租人。原租赁合同继续有效。
P127房地产抵押登记：《城市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登
记。房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权。
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