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二、项目SWOT分析 （一）优势分析
1、北区地位和影响力逐步提升，区域发展前景看好；
2、临近大盘21世纪社区与家和万世高档住宅别墅区，周边设施配套日益齐全，生活居住越来越方便快捷； 3、项目地块三面临路，交通便利；
4、竞争对手普遍为中高档产品，在产品规划上也较为成熟，这为项目定
位及行销打下良好了的市场基础，也提升了这一地块的档次；
5、房展会期间，三项目联展，提升开发商品牌形象； 6、产品分类及户型可供选择多，迎合市场需求。
（二）劣势分析
1、区域配套设施仍然未成熟；
2、本案现在实际情况无法与周边大社区形成规模抗争； 3、工程进度相对较慢，与产品推广脱节；
4、体量有限带来诸多限制，规划设计科学合理度要求较高。
（三）机会点分析
1、北区建设发展促进房地产业的提升，随着北区公众认知度进一步提高，北区房地产市场将迎来更大的发展机遇；
2、2006年郑州楼市发展稳中有升，2007年仍保持这一趋势，同时相关的
政府土地政策，越来越彰土地资源的稀缺，因而，北区的生活居住核心区的地位不断的提升，北区的房地产也越来越火爆；
3、目前本案定位为中高档楼盘，体量小规划科学精致，有利于形成市场亮点，塑造项目差异性和独特性。
4、本项目启动的比周边的竞争楼盘较早，一期的良好销售与科学的市场价格，迎合了市场需求也占领了一部本市场资源。
（四）威胁分析
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1、周边新近开发强势楼盘较多，商品房供应量充足，市场竞争激烈，直
接影响销售，特房左岸国际、花半里、城市公园等项目会在客源方面对本案造成一定分流；
2、随着2007年入市楼盘的逐步增加以及政府的政策限制，郑州房地产市场竞争将愈加激烈，形式严峻；
3、市场通过一定程度的和时间内的大量消耗，会有短暂修整期，对销售必将带来影响；
4、本项目自身立地条件资源并不十分丰厚，后天挖掘尤为重要； 5、宏观调控下，政策的影响，未来楼市存在一定不确定因素，也将成为不利因素的重要组成部分；
6、产品同质化竞争，在未来较大量供应的产品中，市场竞争将使各项目努力提升产品及营销竞争力，本案将难以避免同质化竞争；
面对市场的空间和竞争，以及产品自身优势的挖掘和局限性的突破，我们的产品只有站在更高的高度。以“不可复制性、无可比拟性”为战略高点和开发核心打造我们的产品价值，在市场中独树一帜，实现项目品牌和开发企业品牌的双赢。
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三、二期户型资料统计
楼 号 户型编号 户 型 两室两厅一卫 一室一卫 四室两厅两卫 一室一厅一卫 两室两厅一卫 一室一卫 四室两厅两卫 一室一厅一卫 单间 两室两厅一卫 单间 一室一厅一卫 四室三厅两卫 五室三厅三卫 三室两厅两卫 建筑面积（㎡） 户数（套） 面积小计（㎡） 93.24 33.88 157.1 65.04 93.24 33.88 157.1 65.04 29.83 85.38 30.98 63.06 136.57 160.38 126.12 40 20 4 2 66 60 30 6 3 99 160 150 80 75 5 5 5 480 645 520 3729.6 677.6 628.4 130.08 5165.68 5594.4 1016.4 942.6 195.12 7748.52 4772.8 12807 2478.4 4729.5 682.85 801.9 630.6 26903.05 39817.25 (31385.25)78.8% 11# （11层） A 小 计 B AF BF 12#（11层） A 小 计 B AF BF 13# （17层） A 小 计 总 计 90以下户型 B C D B1 B2 D1
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四、项目整体营销策略
（一）营销目标
1. 短时间内通过差异化的广告表现，实现项目信息传递最优化，树立
良好的项目形象
2. 实现项目品牌、企业品牌和企业领导人品牌的相互支持
3. 开盘实现30%的销售率，项目封顶实现75%的销售率，交房实现95%
的销售率
（二）价格策略
1.项目价格定位原则提要
（1）市场供需原则
（2）预期利润率、销售总额、市场份额等销售目标合理均衡原则 （3）价格相对稳定原则
价格定位受诸多因素影响，其应当遵循开发节奏及市场动态的普遍规律及原则。 2.项目价格定位目标提要
（1）最大利润目标
（2）销售目标（市场占有份额、销售进度） （3）市场竞争目标
（4）项目品牌、企业品牌目标
任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。如何根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。
3.价格定位策略
（1）平衡性定价策略
即以相对等同于区域内同类住宅项目市场平均价格入市。
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以此策略定价，可迅速打开市场，有助于阻止竞争者的进入，且能够保证自身产品的高品质感
（2）差别定价策略
即根据项目各栋楼层位置、朝向、景观等相关影响因素的差异制定不同的价格水平；根据同一栋楼内住宅单位的样式、结构、功能、朝向、景观的差异制定不同的价格水平；根据销售时间、工程进度的差异制定不同的价格水平。
差别定价策略可以更加合理把握住买方市场下消费心理特征（即“一分钱，一分货”的通俗说法），合理规避销售障碍，做到项目销售的均好性，合理兑现开发利润目标。
（3）心理定价策略
即根据目标客户购买心态，制定非整数价格或吉利数字价格，如3788元/㎡与3800元/㎡的差异。
4.项目总体均价定位参考建议
整个项目销售完毕：
住宅均价：3800元/平方米 商铺均价：暂定 车 库：暂定
5.项目价差定位参考建议
（1）楼层垂直价差
高层、小高层住宅以第六层为基础价，根据楼层不同制定不同价位，按单层作为价差层，层差系数控制在30-80元之间。
（2）朝向价差
朝向好的户型与朝向差的户型之间的价格差控制在30-50元之间，如户户朝南的户型+50元/㎡，户户朝北的户型-50元/㎡，客厅朝南、主卧朝北的户型+30元/㎡等
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