www.fdcsky.cn
注：按照现行房地产层位价格的规律（主要考虑市民的习惯性接受
度），此价格不含折扣率
（3）景观价差
按照景观观赏性划分为三个价格层差，即： 具有良好景观观赏性的户型+50元/㎡； 具有一般景观观赏性的户型+20元/㎡； 景观观赏性差的户型-20-50元/㎡
（4）通风性价差
通风良好的户型+30-50元/㎡ 通风差的户型-30-50元/㎡
（5）户型合理性价差
1）有超大阳台的户型＋30-50元/㎡, 无超大阳台的户型-30元/㎡ 2）有入户花园的户型＋30-50元/㎡（根据入户花园的大小）, 无入户花园的户型-50元/㎡
3）有步入式凸窗的户型＋30元/㎡, 无步入式凸窗的户型-30元/㎡ 4）两房的户型比一房的户型价格高30-50元 5）小三房的户型比大三房的户型价格高30元
6.价格定位简要说明及动态价格调整建议
以上价格定位策略是采用多元化定价策略，但其核心主体是渗透性价格策略，其总体价格水准与目前区域内主要竞争对手和相比稍低，主要目的是在市场竞争状况较为激烈、潜在竞争对手众多，且中大型潜在竞争项目对本项目将产生极大威胁的状况下，可迅速挤入市场，并一定程度阻止潜在竞争对手的入市。
注：以上是根据目前市场调研结论及项目初步定位的分析建议，具体价格定位将在项目规划及户型完全确定后，再根据开盘销售时市场具体状况对项目各栋、楼层住宅单位作针对性调整。
7.价格策略应用的时段
自正式预售后，我们将按每销售阶段做为一个销售调整周期，按1—3%的价
www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn
格上扬比率调控销售价格，后期则在上期基础上按3—5%的价格上扬比率调控销售价格，具体每销售阶段提高的上扬幅度则需根据市场状况、项目状况、目标客户可承受程度、目标客户购买心理特征、竞争对手销售价格等诸方面因素进行调整。
8.市场变化的应对措施
根据郑州房地产市场的变化和销售情况，整体价格不宜做太大的调整，只在促销活动期间以赠品、折扣等形式拉动销售。按照项目的高、中、低住宅形式每月调整价格，根据市场不同的波动将类型的界限进行上下调整。
（三）销售策略
1.销售总体目标
计划用一年的时间,完成签订516套的销售合同。
2.销售方法
促销、展销紧密配合，分阶段、时机，运用不同诉求重点的促销手段，吸引消费者的注意力，充分建立第二营销渠道，创造新颖独特的销售方式，开郑州销售先河。
3.销售进度
一期取得预售许可证后，90天内完成一期销售任务的30%，180天内完成
一期销售任务的60%，365天内完成一期销售任务的80%；
www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn
4.销售执行流程图 工地接待 现场接待 广告客户接待 关系客户接待 参观客户 排除客户认购客户合同客户户业主关系客户行业关系客户企业关系客户项目关系客 初访认购 促销认购 再访认购 签 付 约款投诉处理客户联谊5.公开发售销售策略 6.销售阶段性突破与控制策略
主体思想：根据市场的冷热周期与市场整体状况，结合项目自身的牲，在合理的时机设计合理的策略，创造有脉冲式的市场高潮，并且保持销售的恒温性。 操作程序：
1、销售突破的阶段性划分
www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn
售前铺垫——试销阶段——促销阶段
针对我们项目的规模较大，因此促销又分成几个促销阶段，各个阶段有不同的目标。
2、阶段性销售突破方法 （1）销量控制
不采用全盘同时面市，可采用限量发售、滚动式销售。在整个营销过程中，始终保持有好房源，并分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，限额发售，使每一阶段都有不同的诉求点。
（2）价格控制
价格“低开高走”，并且分时间段，制定不断上升的价格走势。其原则为“逐步走高，并留有升值空间”，强调投资价值。以此吸引投资与消费者。同时，在第一个销售高潮期，发售朝向、采光、楼层不好的房屋，拉开与好房源的差距，促使购买。
（3）时间控制
销售期分五阶段：筹备期 预热期
强销期 持续期 清盘期
根据不同时间段及工程进度进行控制，确定与之的销量和价格，并围绕该时间段的诉求重点进行营销。如：封顶期、竣工期、入住期等。三种控制紧密联合，相互协调，价格低开与死角房的低价发售，确定“高走”趋势，并解决收尾期所剩皆死角房的矛盾。
（四）推广策略
1.主题推广语与主题广告语
本项目处在郑州北区的核心位置，周边楼盘云集，进几年来颇受置业者的青睐，随着郑州市的“北扩东移”的发展战略，北区将成为郑州居民首要的生活居
www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn
住区，现已成为消费者置业首选的区域。
御府三号项目沿国基公司开发精品住宅的理念，御府三号社区作为迎宾大道上的高档居住社区，倡导一种尊崇、现代、舒适和健康的生活方式。
在“府”的文化含义中，除旧时代表官吏办理公事的地方，官府收藏文书、财务的地方外，在原来也代表着大官、贵族的住宅。现在“府”更多意义上是对“家”称谓的敬辞，比如说：贵府、府上等，同时也指某些国家元首办公或者居住地方。
结合御府三号一期多层的销售与推广的情况，二期高层、小高层主要诉求我们产品本身品质与竞争价格外，还要兼顾社区位置、社区配套、园林景观、物业管理等注重人性化、和谐共生以及投资潜力等因素，为此，二期高层、小高层的主题推广语：
花园路上的绝版阳光板式生活 迎宾大道上的优质生活样板
主题广告语： 成就大家，晋升府门 尊崇府邸，荣耀生活 品位至尊，光大一生
传世府邸，辉耀阳光下的精致生活
www.fdcsky.cn