? 项目调查表：
项目名称：时代中心 开发单位 经济指标 项目区位 产品形态 项目规划 开盘时间 开街时间 建筑面积：7200平米 红运转盘 纯商业 地下停车场，1-3楼超市百货。 2010年12月05日 2011年02月 项目基本情况介绍 个旧市兴立房地产开发有限公司 户型配比及销售情况 物业形态 面积区间（㎡） 套数（户） 比例 均价 （元/㎡） 最高价 （元/㎡） 49600 最低价 （元/㎡） 9600 3860 主力总价 当前销 售率 独立商业 10-150 245 70% 项目名称：临安春秋 开发单位 经济指标 项目区位 产品形态 项目规划 开盘时间 开街时间 占地面积：25亩 临安街中段 纯商业 餐饮，百货。 2009年08月22日 2010年11月 项目基本情况介绍 建水县全胜兴房地产开发有限公司 户型配比及销售情况 物业形态 面积区间（㎡） 19-165 套数（户） 267 比例 均价 （元/㎡） 30000左右 最高价 （元/㎡） 40000左右 最低价 （元/㎡） 5000左右 主力总价 当前销 售率 独立商业 40万 项目名称:裕顺奥城 开发单位 经济指标 项目区位 产品形态 项目规划 开盘时间 开街时间 裕顺集团 建筑面积：约2000 建水大道与清远路交汇处 商业 百货。 2009年12月 2010年1月26日 项目基本情况介绍 户型配比及销售情况 物业形态 面积区间（㎡） 10.8-74 套数（户） 446 比例 均价 （元/㎡） 12000 最高价 （元/㎡） 20000左右 最低价 （元/㎡） 5000左右 主力总价 当前销 售率 80% 独立商业 40万 现建水仅有两个纯商业项目，其中临安春秋还正在进行招商引资工作，时代广场招商工作已基本完成，确定-1F为超市，1F楼为化妆品、男装等，2F为女装卖场，3F为儿童卖场,4F楼为公司自持花园餐厅，其中1F-3F均为产权分离式产品。
时代广场产权分离式的销售模式还是吸引不少投资者的青睐，其中1F销售20%，2F销售70%；3F销售80%。
销售比例80`@ %0%一层20p?%销售比例二层三层价格600004900040000200000一层二层199009900价格价格三层
由此可见时代广场作为投资型的纯商业项目，卖的最理想的是区位优势相对较弱3楼，最不理想的反而是区位优势最为明显的1F临街外铺，这种现象在投资能力稍好的城市是极为罕见的，这也从侧面反映出建水消费群体投资能力的有限性，购买这种投资产品的客
户基本是工薪阶层，49000元/平米的临街商铺对于他们来说投资价值过于的高昂了。同时临街外铺的滞销也反映出建水当地具有投资能力的群体闲置资金较为有限，以至于不愿意参与这种长期的定向投资项目。
四、 小结
总体来说现阶段建水房地产市场发展较为健康，由于受政府“新八条”政策的影响，投机型客户的减少使得市场泡沫较小，各楼盘的销售也相对理想，没有明显的滞销楼盘。
由于建水县城现致力于新城区的开发，多数楼盘均位于县城新区，这也使得多数楼盘的配套设施还有待完善，使得出行以及生活极为不便，大多交房楼盘入住率不到50%，相信随着城市进程化的推进，新城区的价值将会得以体现。
同时新区的整体放量使得市场形成供给失衡的局面，现阶段刚性需求的客户群体明显不足以消化市场的存量房源，这为市场日后的放量以及销售带来极大的隐患，新近开发商的资金压力以及销售风险将大大增加。
从市场调研数据来看，现该区域供应的住房产品，主要集中在110平方米～140平方米的三室二厅，这也就说明当地房地产市场消费还处于初级发展阶段，市场需求主要还是以刚性需求（居住产品换代阶段）为主导；
市调获悉现购买该区域的客户群主要为本地企、事业单位职工，这部分当地人购房群体占到该区域购房群体总量的70%以上，剩下有25%的量为周边县、镇购买群体，外地人口购买较少，约不到总量的5%；
综上所述：建水市场由于短期集中放量较大，且产品同质化较为严重，致使当地房地产市场竞争形成恶性化发展趋势。但由于当地土地指标的紧俏，当地房地产市场价格在同质产品供大于求的状态下呈明显的上升趋势。
总体而言，当地城市进程化发展还处于初级发展阶段，房地产市场还处于初级阶段，虽整体城市人口较为有限、房地产市场容量较为有限，但当地的房地产市场仍有一定的发展空间。只是须注意产品的精准市场定位及差异化的发展空间。
五、 建水商业调查
1﹑建水县城市商圈分析
奥城商圈 建水新区 老城区商业中心区域
近年来，建水县的房地产发展相比其他城市较于缓慢，市场上出现的产品形态较为单一。因此，现建水县商业圈主要分为两大阶段：第一阶段是老城区（古城区）的北正街﹑临安街﹑翰林街（朱家花园）﹑红运转盘等街道。第二阶段是建水大道（为中轴）北面的建水新区。