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表1：流通阶段的税率
购置 税种 契税 印花税 计税依据 契说的价格 购销合同的金额；产权转移书据所载金额 转让土地使用权或房地产价值 税 率 3%-5%，个人购买普通住宅暂减半 0.03%，0.05% 5%，个人出售居住满一年的普通住宅免收，不满一年按出售价和购买价差额计算征收。 营业税 城市维护建 设税 出售 教育费附加 印花税 所得税 营业税* 房产 出租 城镇土地使 用税 印花税 所得税 营业税税额市区7%， 县城、镇5%，其它1% 营业税税额 购销合同的金额；产权转 转让收入减去允许扣除的项目的余额 3% 移书据所载金额 0.03%，0.05% 企业33%，个人20% 5%，按政府规定价格出租公有住房和廉租房出租、经营房地产收入 的免征，个人按市价出租居住住房按3%征收出租 税房产租金收入 12%，个人按市价出租居住住房按4%征收 大城市0.5－10元/平米，中等城市0.4-8元/平实际占用土地面积 米，小城市0.3－6 元/平米，县城、建制镇0.2-4元/平米 租赁合同租赁金额 0.10% 租赁收入减去允许扣企业33%，个人20% 除的项目的余额 表2：保有阶段的税费 税种 计税依据 房产税 房产原值一次减除10%-30%后的余值 城镇土地使税 同前城镇土地使用税 耕地占用税 实际占用耕地面积 城市房产税 房产原值一次减除10%-30%后的余值 税率 1.20% 同前城镇土地使用税用税 1-10 元/平米（一次性征收） 1.20% （三）、投融资体制分析
1、房地产开发投资资金来源：自有资金投入、金融机构贷款、发放债券、发行股票、联营、引进外资等六种方式。而金融机构的贷款特别是银行的贷款，占重庆市房地产行业资金来源的50%以上。
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2、房地产消费信贷
目前，重庆市居民个人购买商品住宅的比重达到90%左右，房地产消费信贷主要以住房公积金信贷和商业性住房贷款两种形式。截止2004年9月份止，住房公积金累计发放个人住房贷款14.27亿元，2004年1-9月发放4.56亿元，比去年同期增加57%，但仅占重庆市公积金归依总量的5%，贷款量偏小，对住房市场的拉动作用甚微；商业性住房贷款累计为241.28亿元，2004年1-9月发放87.5亿元，比去年同期增加40.33%，较1998年前增长了40倍，为重庆市房地产信贷的主要方式。
3、房产信托在国外的成功推广，有力地促进了当地房地产市场的发展。去年以来，信托公司已为我国房地产企业成功募资20多亿元。
4、上市融资成为热门选择。出于融资方面考虑，会有一部分大型房地产企业加入到“买壳”上市的行列中，通过资本市场融资缓解资金压力。
5、业界正在探讨房地产基金、住房资产证券化为房地产企业提供新的融资渠道。
三、重庆房地产行业的供应分析 （一）、投资情况
重庆市直辖后国民经济快速协调发展，全社会固定资产投资以高于20%的速度飞速发展。至2003年底，房地产投资量达327.9亿元，比2002年增长25.01%，达到历史最高点。2004年开始，随着国家宏观调
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控力度的逐步加大，投资增速逐步回落，开始向理性回归。
近期重庆市政府进一步加强了对房地产市场的规范化管理，并出台了一系列调控措施：其一、清理整顿土地市场：其二、规范拆迁工作；其三、提高房地产开发资本金比例：其四，从严控制房地产开发信贷，通过以上手段，提高了房地产开发的准入门坎，从而导致了新开工房屋面积的减少，房地产开发投资速度开始回落。
表3：重庆市房地产投资、资产投资及增长率 单位：亿元
房地产开发量 国民生产总值（GDP） 全社会固定资产投资 （%） 总量 增长率（%） 总量 增长率（%） 总量 增长率1998 1429 97.3 1999 1479 3.38% 112.5 13.51% 2000 1589 6.92% 139.6 19.41% 2001 1749 9.15% 196.7 29.03% 2002 1971 11.26% 995.56 245.9 20.01% 2003 2250 12.40% 1269.35 27.50% 327.9 25.01% 2004（1-9） 1845 12.30% 970.79 28.60% 237.63 21.60% 年份 （二） 、建设情况
2004年起重庆市商品房的新开工面积出现了近年来的首次负增长。截止9月末，全市商品房开工面积1362.18万平方米，同比增长1.2%，其中住宅新开工面积1075.19万平方米，同比增长2.5%；商业营业用房新开工面积191.67万平方米，同比增长17.7%；办公楼新开工面积26.81万平方米，继续保持下降趋势，降幅为22.5%。
表4：重庆市1998-2004商品房竣工面积统计表 年份 1998 1999 竣工面积 (万平方米） 460.26 598.63 ---------------------------------------------------------精品 文档---------------------------------------------------------------------
同比增长（%） 23.11%
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2000 2001 2002 2003 2004 619.56 849.42 1020.63 1390.73 1362.18 3.38% 27.06% 16.77% 26.61% 1.20% （三）、销售情况
2004年1-9月份，随着宏观调控政策的集中出台，重庆市商品房交易整体保持增长态势，交易量同比上升，销售呈放绶趋势。
1、主城区商品房销售成交面积925317万平方米，成交金额214.01亿元，分别比上年同期增长20.8 %、38.9%。住宅的销售仍是主力占90%，其中以经济适用房的销售为主；商业用房的销售面积为6.5%；办公用房的销售非常有限，其成交面积和成交金额分别下降11.4%和21.4%。
2、主城核心区的住宅交易所占比重呈连续下降，消费热点向周边区域扩散，北部新区逐渐成为高品质住宅聚集区，渝中区办公用房交易量居于榜首。
3、随着商品房市场的成熟发展，新建商品房进入存量房市场流通，并随着房产市场的逐渐规范操作，使转让面积同比增速上涨。截至9月止，重庆市主城区存量房转让面积314.49万平方米，转让金额8.96亿元，分别同比增长88.1%、61.7%。 （四）、价格情况
表5：1998－2004年重庆市商品房均价统计表 单位：元
房屋平均价格 住宅 1998 1331 1161 1999 1377 1080 2000 1351 1077 2001 1443 1133 2002 1993 1771 2003 2049 1869 2004 2313 2135 ---------------------------------------------------------精品 文档
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办公楼 商业营用房 其他
2826 2483 1294 2124 3550 1273 2227 3275 1328 2622 3548 1420 2372 4058 3096 4058 2880 4499 近年来重庆市房价呈上涨趋势，原因如下：一、地价上涨：二、旧城改造，加快城镇化建设带来了拆迁高峰；三、新建住宅品质提升拉高成本，在建材使用、户型设计以及小区环境等方面比以前有了很大提升，也造成了商品房平均价格上扬；四、存在投机性炒作。2004年来受国家宏观调控、市场供需变动等多种因素的影响，上涨幅度开始减小。
（五）、土地供应情况
现主城区可供出让的大宗地块主要集中在渝北区、北部新区（高新园、经开园）、沙坪坝区的西部大学城片区、南岸区的茶园新区、九龙园区，其余主城区域只有少数的旧城改造和工矿企业拆迁质换土
地。
附表6：2004年3季度重庆市土地出让示意图
（六）、商品房空置
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