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表7：重庆市商品房空置情况统计
房屋空置面积 住宅 办公楼 其中：一年以上空置面积
1998 142.03 36.35 1999 2000 2001 2002 2003 2004 255.35 353.04 421.94 484.48 183.6 223.14 227.72 47.3 49.42 55 559.61 551.28 280.36 225.62 44.72 266.026 331.34 51.39 77.6 150.08 179.29 223.54 全市商品房空转总量以年均20%的速度上升，至2003年由于受重庆市旧城改造的影响，存量房销售较好，使空置面积略有下降。但仍位于全国主要城市商品房空置面积的前几位，对重庆新建商品房市场有相当潜在压力。
从主城区的空置房分布来看，渝中区商品房的空置量最大，其次为九龙坡区和江北区。
四、重庆市房地产市场需求分析 （一）户型房型选择
1、受银行加息、租金低迷及近一年来投资型物业的急剧放量，以投资为主的一房的需求量急剧下降，仅占1.7%。
2、相对紧凑的两房和略显舒适的三房的需求比例总和超过80%，为市场上的主力户型，其有较大的市场潜力。
3、其他户型当根据项目的特点谨慎考虑设置。 （二）套内面积选择
1、套内面积在70-130平方米的户型面积设计是目前市场需求的主力，尤其是70-110平方米的面积市场需求量最为集中，超过60%；
2、70平方米以下的户型面积需求下降的趋势较明显；
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（三）价格及付款方式
1、付款方式以按揭为主，占75%；
2、首付款集中在10万元以下，其中选择5-10万元的消费者超过半数，但超过10万元的呈现急剧下降趋势，预示10万元是消费者的心理线；
3、选择按揭的消费者其所能承受的月供款集中在1200元/平方米以内，其中800-1000元成为月供选择最为集中的选择段； （四）、其他
1、从市场具体需求情况来看，多数消费者希望通过阳台来体现出生态化，贴进自然的居住需求，倾向客厅阳台和生活阳台的双阳台设计；
2、平层是市场的主流，跃层和阁楼因其同类替代品较多，消费者对此需求量不高； （五）物业类型市场调查热点
1、从物业类型来看，普通多层的心理选择需求最热，接近50%，在一定程度上是受到了当前市场上多层与低层低密度产品的流行趋势引导；同时，与目前重庆市场上对普通多层及低层花园洋房产品概念的混淆有一定关系；
2、高层心理需求与前两年相比有所下降，花园洋房与别墅因其品质与价位较高，反馈有限；
3、消费者对物业的心理选择有向低密度、低容积率、亲地性发
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展的趋势；
五、重庆市房地产企业状况
重庆市房地产共有1500多家企业，但整体水平与沿海经济发达城市相比还有很大差距，1995年至2004年总体开发量达1000万平方米的仅300多家，各房地产企业所占的份额较为分散，集中度不高。同时，国内如瑞安、和黄、华新国际、鲁能钱江集团、招商地产等多个企业进军重庆市房地产业市场将加剧重庆市房地产市场的竞争，从而可能导致市场重新洗牌。
房地产是资本集中的行业，在国家政策和自身经济规律的双重影响下，重庆市房地产趋向集中化和规模化发展。近一年来，国家加强了宏观调控，在土地交易、开发商信贷方面均作出了更高的要求，从长远看，有实力、有资信、有品牌的企业在发展上将获得更大的发展空间。
表9：重庆市房地产企业比较
领先企业 本土实力企本土强势增长业 企业 本土增长 外来实力 外来潜力 其他企业 企业 企业 企业 长安集团、代表企业 龙湖 华宇、南方、协信、珠江 金科 东银、、隆融乔、瑞安、、钱江集团、鑫地产等和黄、华新国和实业、银星、 招商地产 重钢、商社际、鲁能 晋渝地产、东集团等 开发量 300万方 40万方-85万方 220万方 20万方 100万方以下 10万方左右 10万方左右 年开发速度 140万方/年 10万方以下 ---------------------------------------------------------精品 文档---------------------------------------------------------------------
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部分企业在土地储备 丰富 较丰富 较丰富 一般 一般 重庆有较丰有一定的土富的土地储地储备 备 资金 充裕，融资能较充裕，融资较充裕，融资力强 中高、高档物品质 业，产品结构链比较丰富 成功楼盘 所有项目 能力较强 以中、中高档牧业为主 有数个成功楼盘 知名 能力较强 在中高档、高档物业领域快速发展 一般 一般 雄厚 雄厚 以中档物业为以中档物高，国内有较高，国内有较主 业为主 高知名度 高知名度 有数个成功楼有成功楼国内业界知国内业界知近年快速成长 盘，但影响力盘，但影响名，在渝有在名，在渝尚无不足 知名、美誉 知名 力不足 建楼盘 一般 多为其他知名 在建楼盘 知名 品牌能力 美誉、忠诚 企业文化建设到位，经营备注 管理体系完备，企业核心竞争力强 有成功的历行业的风受母企业战史，近年来核企业文化，企有自己的企业险分散战略影响，如全心能力建设业能力、核心文化和管理体略性产物，力投入重庆尚未进行项与快速发展竞争力在形成系，处于良性组织机构、房地产市场目建设， 的市场适应之中 性有所不足 发展之中 人才储备将是极大威均有所不足 胁 六、重庆市房地产市场发展趋势分析
1、投资增速放缓，行业盈利水平降低
2004 年，房地产市场将继续保持相对稳定的发展，但增幅预计会比高速增长的2003 年有所下降，同时，企业的竞争和两极分化将会加剧，行业的盈利水平将会降低。
在产业政策和货币政策的双重配合下，房地产行业的进入门槛提高，融资难度加大，意味着房地产开发商的开发成本提高，将在中长期内对房地产行业的供给产生一定的抑制作用。投资增速总量必然受到制约。
另外，市场对于加息的预期日益强烈。加息将对房地产供需产生
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双重压力：一方面加息将提高资金使用成本；另一方面，房屋销售的速度会减慢，资金周转放慢将进一步考验开发商紧绷的资金链。这两个方面都可能会影响房地产开发商的业绩。
２、企业融资渠道将趋向多元化
央行“121 号”文件和发改委“通知”的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响。导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式和渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。
３、优势企业群体生存
在随着政策效应的逐渐显现和供需矛盾的激烈化，行业内两极分化将日益严重，只有具有规模优势、资金优势、土地储备优势和管理优势的企业才会获得生存空间。 七、隆鑫地产发展建议
品牌：地产业起步阶段应充分使用隆鑫品牌，可以用较少的成本获得较高的知名度，但在以后的发展中应逐步提升副品牌的价值，以避免在集团主业受到影响时对地产品牌产生不良影响。
管理方式：在隆鑫地产中建立适应于房地产市场经济规律的，独立于隆鑫集团的企业文化、管理模式，建立公司自有的核心竞争力。
隆鑫地产的企业文化宜着重于吸引、培养高素质的房地产专业人才，使其发挥最大的能力，在吸收隆鑫集团先进企业精神的情况下，建立隆鑫地产自己的管理模式和核心竞争力。
项目运作：在面临房地产市场可能将要走过高潮期，市场竞争加
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剧和市场需求不振的双重矛盾压力下，隆鑫地产在具体项目上的运作更应该加强前期的调研分析并在项目施工建设、销售以及未来的物业管理中慎之又慎――细节决定成败
金融风险规避：发展多种融资渠道，以期尽快建立独立于隆鑫集团金融风险之外的资金来源。依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险：通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，同时与具有股票性质的购房者与隆鑫地产“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和隆鑫地产“合伙”建房；发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。 发展区域：可考虑作两种区域发展的规划： 1、
主城区：大力参与主城区市场竞争，进行开发的同时掌握
最先进的运营手段、培育地产品牌，进行人才锻炼和储备。 2、
充分利用隆鑫品牌和营销网络的优势以当地高端地产产品
的形式进入二、三级城市，前期可以周边区县为目标次第向全国发展。
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