1.7建设规模：
项目总占地面积41302.20m2（61.95亩），总建筑面积94765.79㎡，该项目建设分三期进行：
1.4.1一期工程：包括现代商业广场，首层建筑面积11783.98 m2，总建筑面积50625.48 m2，共5层高，一、二层层高为5 m，三层高4.8 m，四五层为4.5 m。
1.4.2二期工程：包括锦绣花园和青少年活动中心二部分
①、锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为20385.48 m2，分为两栋。一栋26层，一栋12层，首层为架空层，设作停车位。
②、青少年活动中心为6层，局部5层，一二层层高3.9 m，三四层层高为3.5 m，建筑面积为6675.89 m2。
1.4.3三期工程：为青少年科普综合大楼，建筑面积为12000.00 m2。
现代广场建设规模
第一期工程 1 2 第二期工程 1 2 第三期工程 总计
用途 现代商业广场 地下车库 青少年活动中心 锦绣花园 科教 2
层数 商场 车库 主体5层 局部7层 1层 科教 住宅 6层 建筑面积（㎡） 55704.42㎡ 51042.67㎡ 4661.75㎡ 27061.37 6675.89㎡ 备注 车位105个 高层26层 20385.48㎡ 小高层12层 12000.00㎡ 94765.79
1.8可行性研究范围
本可研只对第一期工程和第二期工程进行分析。第三期工程未列入本可研范围。
1.9项目估算总投资额：
人民币30718.24万元，其中土地费用5402万元，工程费用20516.78万元，电梯设备费1050万元，相关报建费用1936.56万元，其他费用1075.06万元，不可预见费用737.84万元。
主要技术经济指标
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 指标名称 总用地面积 总建筑面积 建筑密度 容积率 总投资额 销售收入 销售税金及附加 所得税 净利润 投资利润率 投资利税率 建设期 单位 ㎡ ㎡ % 万元 万元 万元 万元 万元 % % 年 指标值 41302.20 94765.79 28．53％ 2.28 20718.24 29896.04 1644.28 2140 4344.84 20.97% 39.24% 2 备注
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第二章 项目市场分析
2.1####县经济发展趋势分析
2.1.1国民经济社会发展计划、和总体规划
《####县城市总体规划（2001--2020）》于2003年9月5日通过陕西省级评审。在城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。到2005年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到2010年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构。2020年，形成完整的市域城镇体系。2005年城市化水平达到42%，2010年达到50%，2020年达到60%。 2.1.2项目所在地城市化进程规划情况
####县同州湖风景区位于洛河####城区段，占地面积4平方公里，景区按照4A级标准建设，6.3公里两岸堤防、1.75公里中隔段、360亩生态景观工程、1000亩湖面蓄水工程、5公里环湖自行车绿道、100辆自行车站点、1000部生态停车场等配套工程及音乐喷泉、福寿桥、康宁桥等20多处景点建设，可容纳5-10万人游乐观赏，成为集文化、民俗、休闲、体验、旅游为一体的新景区。广场位于同洲湖东段，增强了综合服务性，该地区为中高等强度开发。
2.2####县房地产发展概况
2.2.1房地产市场需求情况
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从2003年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况，结合2004年上半年的房地产行业的变化情况，我们从几组数据分析房地产市场需求情况的变化情况。
(1)商品住宅开发情况分析
2004年首季，商品住宅施工面积为2093100平方米，相较2003年同期增长9.7％；
2004年首季，商品住宅竣工面积为407900平方米，相较2003年同期减少9.4％。
(2)商品住宅销售情况分析
2004年首季，商品住宅销售额16572万元，相较2003年同期上涨9.9％；
2004年首季，商品住宅销售面积171800平方米，相较2003年同期下降0.2％。 2.2.2未来几年发展趋势
近6年，####县房地产一直保持了较快的发展速度。但从去年央行121号文件下发，土地挂牌拍卖，别墅高档公寓项目停止审批，到银行收缩对房地产项目贷款，开发企业自有资金率提高等多项政策调控措施的出台，形成对房地产行业的整体压力。在国家宏观调控加强的大环境下，####县房地产市场未来几年的发展情况，我们从两方面加以分析。
(1)、从基本情况看
①、投资继续了高位运行态势。今年1-5月，####县房地产
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开发完成2.85亿元，同比增长59.6%，增速有减缓，同比下降22.4个百分点。开发投资中住宅完成1.7亿元，下降1.3%；写字楼完成0.05亿元， 下降42.3%；商业营业用房完成1.2亿元，增长2.14倍；其他用房完成1.8亿元，增长1.5倍。
②、非国有投资依然强劲。今年非国有资本在开发领域投资表现异常活跃，有力支撑了房地产快速向前发展。从1-5月的情况看，私营开发企业完成投资1.6个亿，占总量的41%，位居前列，其次是其他有限责任公司及外商投资分别完成1.5亿和0.6亿，占总量的36%和11%。国有企业完成0.16亿元，比重由上年10.6%下降到3.7%，减少10个百分点。
③、新开工项目规模提高。前5 月，累计 16家开发企业有新项目上马，计划投资规模达5.3亿元，大大超过去年同期11家开发企业，计划投资2.3亿元的规模。截止5月底，新开工项目进展顺利，完成投资2.9亿元，占完成总量的一半，比上年同期多出1.3亿元。
④、商业地产开发进入高潮。今年以来，开发市场的亮点不再集中在住宅,而将包括写字楼、和大型商铺等物业，有实力的开发商也将向更稳定、更长期的投资发展。而优质写字楼、和大型商铺的长远投资价值往往更高,故持续走强。特别是一些地段较佳烂尾楼也得到重新启动。1-5月,商业营业用房施工面积达24.1万平方米。增长1.7倍,比重由上年10.9%提高到22.4%；写字楼施工面积2.3万平方米，增长60.9%，比重由上年1.8%提高
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