到2.2%。掀起了####县商业开发的高潮。
⑤、房地产市场活跃依然。在建材价格上涨、土地价格上升、城市拆迁三重因素的影响下，####县房地产市场价格总体呈上升趋势。其一是商品房销售价格上涨5.7%，其中普通住宅上涨10.2%，豪华住宅上涨1.1%；其二是私有住房交易上涨10.8%；其三是房屋租赁价格上涨1.2%。非住宅类写字楼及其他用房保持了去年同期水平；商业营业用房价格上涨1.2%。
⑥、多数商家看好开发形势。从一季度的调查样本显示，####县房地产景气指数处在高位景气区间，在工业、建筑业、交通运输等八大行业中处在第一位。其中企业家信心指数160点，预计二季度将保持这个水平；房地产企业景气指数150点，预计二季度提高到160点。从中看出，大部分被调查的企业对房地产行业上半年运行形势持乐观态度。那些拥有土地储备与良好融资渠道的一线企业更是信心十足。
(2)、从政策影响看
房地产投资在####县固定资产投资中的比重不是很大，开发投资占城镇以上固定资产投资比重31.2%。，但对于投资的拉动意义重大。他关系到人民生活水平的提高，支撑经济的快速增长，无疑是一个需要大力发展的产业。目前国家“管紧土地，看好信贷”的新政是加强土地和资金的供给约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞一刀切限制，不会影响正常的经济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到####县地产
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市场。
①、征地拆迁影响：中央强调不允许占用一亩基本农田。上收县级以下土地审批权限。堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地一律实行招标挂牌拍卖。土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年省级也把新征土地补偿等三项列入“八件实事考核”当中，####县贯彻落实毫不含糊。一是征土地补偿费用3个月内支付率100%；二是征地补偿清欠无拖欠情况；三是涉及征地拆迁补偿的信访办结率63.6%。
②、立项规划影响：坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场、高尔夫球场 、行政办公楼、培训中心、会展中心、大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。目前####县开发项目中暂时末有明显违规现象。因此，对正在建设中的项目不会受到大的冲击。
③、资金来源影响：银根紧缩给供需两方带来影响。开发项目资本金比率由20%提高35%才允许开工，房屋结构封顶后才许预售；购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的50%，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。在无法获得廉价、充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张，一些在售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新一轮开发。
从####县房地产开发资金到位情况看，房地产开发对银行贷
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款的依赖程度不小。5 月底到位资金中，国内贷款虽只占24％，但考虑到施工企业垫资中的银行贷款、预售商品房中的个人住房按揭、自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。
(3)、从销售情况看：目前销售和空置面积一降一升 ，就颇受人们关注。一是销售下降。截止5月底，####县商品房销售面积18.8万平方米，下降29%，喜的是预售面积成倍增长，累计预售面积36.5万平方米，同比增长1.9倍；二是空置上升。从空置时间上看，一年内占73%；在一年至三年内的占26%；三年以上仅占1.3%。空置类型以住宅居多，占67%。空置的面积大多是去年末竣工，今年开始现房销售的房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数体现的空置率上升。乐观的是今年####县以住宅开发为主的投资速度已经减慢，同比下降1.3%，缓冲下半年空置压力。
(4)、趋势判断
随着国土资源的日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规的颁布，对于房地产市场情况的变化趋势，可总结出以下几点：
①、城镇居民住房需求十分强劲。当前城镇居民的住房需求正在从满足生存需要向舒适型的转变。陕西省统计局最新统计资料表明，城镇有66.2 %的居民对现有住房不满意，不满意集中反
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映在住房面积小，地理位置欠佳，环境、卫生、物业管理差；住房消费占城镇居民消费支出的第二位，30.2%的居民有购房意向。陕西省城镇居民人均使用购房贷款597元，与全国城镇人均使用购房贷款2010元相比，还有一定距离。只要转变消费观念，改善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求，进一步扩大住房消费完全可以实现。
②、产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。住宅与房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。2002年陕西省房地产开发完成投资150.9亿元，占固定资产投资的比重11.2%，占GDP的比重3.4%，分别低于全国平均水平6.7个百分点和4.2个百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是陕西省经济发展的客观需要。
③、启动汽车消费将促进住房消费。截止6月底，全省汽车消费贷款余款比年初增长140%，成为金融机构新的信贷增长点。随着汽车走进老百姓家庭，人们的居住观念发生了深刻变化，原有的居住空间显得日益狭窄、拥挤，更加向往宽敞、优美、现代的居住空间，住房更新换代加快。全省个人购房消费贷款余额比年初增长29%，高于去年同期增长速度6.3个百分点。
2.3区域市场分析
1、现代广场位于洛河####城区南郊，地价较中心地区低。相应的商业和其他配套环境基础一般，该区尚无房地产开发。可
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以预计在未来的两年内同洲湖景区的商品住宅竞争将成为整个城市板块竞争的又一沸点。
2、该区目前基本上商业发展方向以自主经营为主，没有大规模的零售商场及专业市场，很有开发前景。
2.4项目利弊分析
2.4.1优势
(1)、区位优势：####县同州湖风景区位于洛河####城区段，占地面积4平方公里，景区按照4A级标准建设， 6.3公里两岸堤防、1.75公里中隔段、360亩生态景观工程、1000亩湖面蓄水工程、5公里环湖自行车绿道、100辆自行车站点、1000部生态停车场等配套工程及音乐喷泉、福寿桥、康宁桥等20多处景点建设，可容纳5-10万人游乐观赏，成为集文化、民俗、休闲、体验、旅游为一体的新景区。广场位于同洲湖东段，增强了综合服务性，该地区为中高等强度开发。
(2)、交通优势：有一条南接同洲湖景区北达####高铁站的公交车，方便游客往返。
(3)、景观优势：同洲湖景区设施齐全，1000亩湖面蓄水工程以及环湖自行车绿道、环湖电瓶车道、六角亭、橡胶坝、亲水平台、停车场等配套工程，中国红标志性景区大门、环湖步道、福寿康宁桥、儿童乐园、综合性健身区、中心广场、音乐喷泉、文化栈桥、管理设施、荷花池、码头、雕塑工艺品、生态卫生间、环湖灯带、中隔堤、北大堤石台阶、弱电、音乐草坪灯等成为集
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