文化、民俗、旅游为一体的县城南户门、####新景点。
（4）、政策优势：####县同洲湖景区已经建成营业，县委县政府对此高度重视，而且群众反映很好，每天前往同洲湖景区游玩的游客络绎不绝，这给本项目提供一个很好的基础和平台，县委县政府一定会充分考虑，给予最大限度的政策支持。 2.4.2劣势
(1)、位于####县城南郊，距离城中心较远。
(2)、西段同洲湖景区较长，使本项目与建设广场空间延伸受到限制。 2.4.3机会
(1).本项目居住规模人口数约2000人，加上周边学校，流动人群以及附近小区居住人群，给经商环境带来充足人气。
(2).本项目的启动在吸引新星客户分流的同时也将吸引其他区域居民前往；本项目的青少年素质培训基地功能，给广大青少年提供了一个多元的舞台，同时也给商家带来勃勃商机。
(3).发展商别具匠心的建筑风格，造就一个宜商宜居，集休闲，娱乐，观赏等多功能为一体的商住胜地，将大大吸引市民前来购物。
(4). 周边楼盘开发的成功带动了整个区域市场的盘活，区域高尚人文居住板块正形成。
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第三章 项目定位及销售预测
3.1项目定位 3.1.1项目市场定位
定位一：地标—同洲湖景区特色商住项目
定位二：城市的形象窗口－####商业形象的典型代表
3.1.1功能定位
（1）、商业部分功能定位
现代广场由于地处建设广场，交通便利，我们初步考虑功能定位以社区型商场为主，主要是为本案及周边居民服务。可引进：大型超市，电器商城、大型美容院、健身娱乐城、乒乓球馆、餐饮、茶餐吧等。
（2）、住宅部分
本案锦绣花园产品形态为电梯房，目标客户群及户型配比定位如下。
户 型 四室两厅 三室两厅 两室两厅 顶层复式五室两厅 面积（平米） 155平米 120－130平米 80－100平米 200－220平米 目标消费者 私营业主/企业技术管理人员 企业技术管理人员/私营业主 偏向城市生活的服务性行业人员 私营业主/政府从业人员 户型配比 30% 50% 10% 10%
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（3）、青少年活动中心：在当今多元时代构想的发展战略，必须有一个高度综合的“一以贯之”的教育理念，作为整合“多元”的纲领，所以我们建议设置：青少年艺术团，合唱团，舞蹈团，电子琴乐团，美术学校，天文俱乐部，艺术体操队，文学，外语等空间场所。同时为了解决小区居民小孩入学，建议设置一个幼儿园。可采取买断或者联营运作方式进行。
3.2销售情况预测
项目预计2015年4月份开始动工，12月份左右即可拿到预售许可证开始对外销售。住宅因总量不大，加之项目所处地段较好，只要其他相关条件到位，估计销售难度不大，保守估计在今年年底预定率将达到20％，2016年上半年销售率将达到60％，余下40％在现房出来，交付使用之时将陆续销售完毕。商业部分的销售关键看招商这块的执行力度，执行到位的前提下，临街商铺估计在年底即可销售一空，内圈商铺在2016年上半年（五月份）力争完成60％的销售率，剩下部分预计在现房出来，商业氛围逐步显现之时得到良好销售。
3.3销售价格预测
3.3.1商业部分
现代广场商场部分的销售价格，以其他楼盘作为比较实例，依据个别因素、区域因素、市场背景等因素进行分析，通过交易情况、交易日期、房地产状况（包括区域状况、实体状况）修正得出一层商铺的平均售价，再依据其他楼层商铺与一层商铺的商
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业关系，评估出其他楼层商铺的平均售价，最后假定各楼层建筑面积相同，得出东方商业广场的平均售价。详细计算过程见附件。
现代广场商铺销售价格
层数 一层 二层 三层 四层 五层 整体平均售价取定值（元/㎡） 垂直递减比例 1 0.6 0.7 0.8 0.8 平均售价计算值（元/㎡） 9512 5707 3995 3196 2557 平均售价取定值（元/㎡） 9500 5500 4000 3000 2500 4900 3.3.2住宅部分
根据本项目与其他楼盘在位置、周边环境、市政配套、建筑质量、交通、楼盘规模、朝向、外观、社区素质、发展商实力及信誉、户型设计、环保等方面的因素进行对比分析，结合其他项目的销售价格和产品之间的差异比较，以及市场能够承受的价格制定本项目的均价。
最终估算价格锦绣花园住宅销售均价初步确定为3750元/平方米。
第四章 项目的工程技术方案
4.1总平面及建筑方案
本项目现代广场商业部分5层，锦绣花园高层部分为26层，小高层部分为12层，青少年活动中心为6层，总建筑面积82765.8
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㎡。商场部分主入口正对广场，在大厦主入口处、内街及中间广场布置绿化、水池等室外景观设施，在长江路路侧设置次入口；锦绣花园出入口设在西面，与商场部分人流分开，现代广场四周设置环形通道，地下车库出入口分别设在东面和西面。
本项目是一个集商场、餐饮、娱乐、住宅、科教等功能为一体的配套齐全的标志性建筑，平面布置合理，功能分区明确清晰，建筑整体外观设计简洁明快、富有现代感。
4.2结构
4.2.1商场部分
采用柱网为8.4m×8.4m的钢筋混凝土框架结构。 4.2.2锦绣花园结构
26层部分采用钢筋混凝土剪力墙结构，12层高层采用钢筋混凝土框架结构。
4.3供配电工程
本项目总建筑面积为82765.8㎡，按70VA/㎡的电力容量计算，本项目需设置6000KVA的变压器及与之配套的低压配电系统。
4.4给排水工程
4.4.1给水
本项目设1路水源，进水管径为DN200铸铁给水管。供水方式采用分区给水方式，低层部分由市政给水管网直接供水；高层积小高层部分由地下储水池通过加压水泵提升到屋顶水箱供
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