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（1） 市场比较法：① 交易实例及实例房地产状况。② 不同交易情况价格差异的资料。③ 房地产价格指数及汇率方面的资料。④ 房地产状况修正的有关技术资料。
（2） 成本法：① 土地取得成本方面的资料。② 土地开发和房屋建设方面的资料。③ 管理费用方面的资料。④ 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤ 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。⑥ 建筑物的折旧方面的资料。
（3） 收益法：① 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。② 估价对象房地产和似房地产的经营费用资料。③ 折旧、剩余收益年限等资料。④ 资本化率方面的资料。 （4） 假设开发法：① 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。② 同类房地产市场售价。③ 同类项目开发周期、开发费用。④ 同类项目开发利润或收益资料。⑤ 折现率确定的有关资料。 七 估价报告
（一） 阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依
据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果 （二） 错误类型
1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件；③估价依据、基准地价、估价人
员现场调查；④估价结果。
2、不规范。①术语不规范；② 表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；③错别字。
3、不充分。(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。① 时间修正未
说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理 论依据。
4、不一致。①结果报告与技术报告不一致；②两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；⑤推理说明与结论不一致。
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５、 不正确。①每一项描述不正确（评估目的）；②推理分析不正确（与常理相悖）；③方法选用不正确；④技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程） （三） 常见错误
A、封面 B、目录 C、致委托方函（时点、对象、目的、结果、签字、盖章）D、估价师声明
E、假设和限制条件：① 说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设??）；② 他项权利
（抵押权对资产的影响）；③ 特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；④权证说明（证与用途
不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证
载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。
F、估价结果报告（１） 委托方（一般无误）（２） 估价方（看是否超级评估） （３）估价对象：区位、实物、权益。①面积前后不符，分部之和不符合总面积；②产权状况：土地权利、性质（集体还是国有）、出让年限、出让起止日期、剩余年限、有无纠纷、他项权利、共有权，是否为划拨土地 。③规划条件：改变用途、改扩建等变更情况。④建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途。⑤建筑物建成时间、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限。⑥土地用途，建筑物用途，不同楼层用途。⑦估价对象介绍不全面，缺少直接作用于价格的重要内容。
（４）估价目的； （５）估价时点（与估价目的对应精确到年月日） （６）价值定义（价值类型标准及对应的有关条件）
（７）估价依据（法律法规、技术依据、委托方提供的估价人员掌握及收集的资料） （８）估价原则。
（９）估价方法的说明（方法的选用，方法定义及估价思路，往往说明不全面）
（10）估价结果（单价、总价要求大写，涉及到划拨土地时，土地收益应单独列示，涉及外汇时要把对应时点的汇率折合成人民币）。对不可量化因素作调整，并在报告中阐述理由。 （11）估价人员（盖章、签字） （12）估价作业日期。
（13）估价报告应用的有效期（与房地产市场变化有关，变化快则有效期短，反之则长）。
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G、估价技术报告（留机构存档，体现报告质量）
（１） 区域因素与市场背景均指本地区同类房地产的状况
（２） 资料包括过去现在和将来的（过去的资料时间相隔不能太久，未来属市场预测要和时点对应）
（３） 个别因素、区域因素、市场背景三大分析与计算过程中的取值要对应 （４） 资料要客观、真实，引用资料应标出，用词要规范，不能夸张
（５） 最高最佳使用分析：应说明房地产现状和规划要求、估价时用途的确定
（６） 估价方法的选用：① 思路 ② 方法 ③ 采用方法的理由 ④ 方法适用的条件和范围
（７） 测算过程
H、估价结果的确定：一定要有论述，有说明，有充足的理由，要符合一般规定，要与结果报告保持一致。
I、附件：包括机构资质、估价对象产权资料、估价人员资质证书复印件、引用有关的技术资料、反映估价对象状况的资料
八、运用各种估价方法时应注意的问题。 ●市场比较法● ① 年）
② 建立价格可比基础易出错（楼面价与地价，币种换算，建筑面积，使用面积，收益面积） ③ 交易情况修正（修正的方向，分子分母位置）
④ 交易日期修正（说明理由是否充分，环比和定基指数的正确运用）
⑤ 房地产状况修正（直接修正还是间接修正、权重、分子分母、单项修正≤20%，综合修正≤30%）。
●收益法●（有限年期公式适用条件及年净收益、资本化率、收益年限的确定） ① 计算收益时未采用客观收益而采用个别收益，错误
② 收益面积有误（大堂、技术层、公共面积不算收益面积，办公自用面积不算收益面积，自用属公司企业性质的算收益面积。车库、高尔夫球场客房一般不按面积计算收益，具体要看收益条件是如何给出的。收益要与相应面积对应好）
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可比实例选择不当（八小方面，类似房地产、用途、交易类型应一致，时间≤1
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③ 收益项目要全、不要漏项（易漏租赁保证金和押金等的利息收入）
④ 费用也要客观（P199教材）a 不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项）。b 必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入中是否扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁代理费要分析租约决定）
⑤ 带有租约的情况（p12规范）对其是否客观的说明
⑥ 纯收益的确定是否稳定，变化的趋势如何必须有充足的说明
⑦ 资本化率的确定要充分说明理由；⑧ 收益年限的确定；⑨ 公式运用是否正确。 ●成本法●
①生地、毛地、熟地、划拨地、出让地、旧建筑物； ②开发成本的确定要有依据； ③管理费用的确定；④计息期易出错，利息的计算基数是土地成本+建设成本+管理费，容易缺项；
⑤开发利润：?要与利润基数对应好。?利润率最好用房地产业的利润率或参考社会平均利润率。
?四种利润率与基数的对应关系（P145理论与方法）易出错； ⑥税费； ⑦折旧。注意自然寿命、经济寿命，实际经过年数、有效经过年数。 ⑧折旧方法的综合运用，以年限法（其中主要为直线法）为主。
⑨分部分项折旧要将长短寿命的项目分别折旧； ⑩若市场不稳定，应有市场状况修正。 ●假设开发法●（要把握好开发前和开发后的状态，传统方法中利息利润要单独计算，现金流量法中的利息利润已隐含在折现过程中了。两种方法的资金核算点不同，传统方法往后算，流量法往前算。开发经营期要结合画图掌握，开发期分前期和建造期） ①最佳开发利用方式的确定、分析是否充分；
②估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题；
③建造成本和管理费用、公共设备层成本也属建造成本 ④开发期销售期的确定是否合理，要按客观的计算
⑤利息和折现（计息期和折现年限，计息基数，折现率的确定是否正确。） 九、几个概念
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1、 ① ② ③ ④ ⑤ 2、 3、 4、 5、
房地产可视为实物、权益和区位的结合。
实物可分为有形的实体及其质量、组合完成的功能三个方面。 权益包括权利、利益和收益。地役权的存在会降低土地的价值。
两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大的不同。 两宗权益状况相同的房地产，如果实物不同，其价值可能有很大的不同。 两宗实物和权益状况均相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。 相邻关系，从义务方面来说，是对房地产所有权、使用权的一种限制。
一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。 对于一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看其价格是趋于下降的。 从全社会角度来看，土地的自然供给是完全无弹性的；但对于某种特定用途的土地来
说，土地供给是有弹性的。 6、 7、 8、
在评估投资价值时所使用的折现率是单个投资者所要求的最低收益率。 在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗地的使用强度（如建筑层数、高度、
容积率、规模）超过一定限度后，收益开始下降。 9、
地价与土地面积大小的关系是可变的。一般地，在城市繁华地段对面积大小的敏感度
较高，而在市郊或农村则相对较低。
10、 从较长时期来看，房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。
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