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第一部分 房地产估价原则：
一、 合法原则：必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。 1、
产权合法。估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权
的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的
2、用途合法。应以城市规划、土地用途管制等为依据。如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用地，但也必须以居住用途为前提来估价；除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。
3、合法交易或合法处分。处分方式包括买卖、租赁、典当、抵债、赠与等。如抵押：①法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。②设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权方可优先受偿。③财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
4、其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。
二、 最高最佳使用原则：指法律上许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化。包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度。 1、
法律上许可。对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。
2、技术上可能。对于每一种潜在的使用方式，要检查其它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等。
3、经济上可行。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济上可行性。
4、价值最大化。①收益递增递减原理。可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。②均衡
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原理。以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物和土地组合来讲，建筑物与土地比较，如果过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用得不到有效发挥，从而降低该房地产的价值。③适合原理。是以房地产与其外部环境是否协调来判定是否为最高最佳使用。
最高最佳使用原理要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。如：某宗房地产，城市规划规定既可用作商业用途，也可用作居住用途，如果用途商业用途能够取得最大收益，则估价应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已作了某种使用，则估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并在估价报告中予以说明： 1、
保持现状前提。现有建筑物应予以保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房
地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
2、装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。其条件是：预计装修改造后房地产价值的增加大于装修改造费用。
3、转换用途前提。其条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。
4、重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑后再予以利用为前提进行估价。 5、上述情形的某种组合。
三、 替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。估价时要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。
四、 估价时点原则：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。 1、
估价时点在过去的情形。多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议
而引发的复核估价。
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2、估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形。多出现于房地产损害赔偿案件中。 3、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形。最常见、最大量的，包括在建工程估价。
4、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。如预售或预购价格。
5、估价时点为未来的情形。多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。假设开发法中常用。
五、 公平原则：要求估价人员必须有良好的职业道德。(换位思考。买者不枉花一分钱，卖者不少得一分钱)
第二部分 估价程序
一、 获取估价业务：方法有被动接受、主动争取和自有自估三种。 二、 受理估价委托及明确估价基本事项。 1、
明确估价目的。估价目的应由委托人提出。实际中往往是估价人员提出问题，委
托人认可。
2、明确估价对象。估价对象应包括明确估价对象的实体状况、权益状况和区位状况。估价对象及其内容和范围应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。 3、明确估价时点。估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。 4、签订书面委托合同。 三、 拟定估价作业方案。
主要包括以下内容：?拟采用的估价技术路线和估价方法；?拟调查搜集的资料及其来源渠道；?预计所需的时间、人力、经费；?拟定作业步骤和作业进度。 四、 搜集估价所需资料。
主要有：?对房地产价格有普遍影响的资料；?对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；?类似房地产的交易、成本、收益实例资料；?反映估价对象状况的资料。 如对供出租用的写字楼拟选用收益法进行估价，则需要搜集可供出租的面积、租金水平、空置率及运营费用等；如某块土地拟选用假设开发法进行估价，则需要搜集规划限定的用途、建筑高度、容积率、规划设计方案、拟开发费用等。
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搜集资料的途径有：?委托人提供；?实地查勘；?到政府有关部门查阅；?询问有关当事人、咨询公司等。
五、 实地查勘估价对象。形成“实地查勘记录”，并签名、注明查勘日期。 六、 选定估价方法计算。 七、 确定估价结果。
检查估价结果出现差异的方法：按照从低级错误到高级错误的顺序进行检查。?计算过程是否有误；?基础数据是否准确；?参数选取是否合理；?公式选用是否恰当；?所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；?是否符合估价原则。特别强调：估价中的每一个数字都要有来源依据。
八、 撰写估价报告。估价报告质量的高低，取决于估价结果的准确性、估价方法选用的正确性、参数确定的合理性、估价报告格式、文字表达水平及印刷质量。对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价报告可采用表格的形式。如旧城区居民房屋拆迁补偿估价、居民预购商品住宅的抵押估价报告可采用表格的形式。 九、 交付估价报告。 十、 报告的有效期和责任期 十一、
估价资料归档。归资料包括：①委托估价合同；②向委托人出具的估价报告（包
括附件）；③实地查勘记录；④估价项目来源和接洽情况；⑤估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见；⑥估价人员和估价机构认为有必要保存和其他估价资料。 估价资料的保存时间一般应在15年以上。 第三部分 房地产估价技术路线的确定： 即确定价格内涵和价格形成过程。 一、
房地产估价技术路线与房地产价格内涵形成过程
1、以划拨方式取得的土地使用权抵押价值评估。 ①
技术路线：先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土
地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
②用成本法估价。价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
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2、损害赔偿估价。其价格内涵是房地产因损坏所造成的价值损失或修复所需的费用。 二、 1、
估价技术路线与估价方法
市场比较法。价格形成过程是：房地产的正常市价是该房地产在公开市场上最
可能的成交价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。所以采用“选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格。”作技术路线。
2、成本法。是在无法通过市场直接得到估价对象的正常市价的情况下，我们可以通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市价，再累加（积算）作为估价对象的正常市价。其价格形成过程是：房地产的价格是由其各组成部分的价值累加而成。
3、收益法。是将房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于投资额，用这个结果作为估价对象的房地产价格。它的技术路线是：房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定的。
4、假设开发法。技术路线：未完成的房地产的价格取决于它完成后的价格和从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利税。 三、 1、
不同估价对象的估价技术路线。
估价对象原为在农村宅基地上建设的“集资房”。在不影响城市总体规划、能够形
成基础配套等前提下，经市政府批准，补交土地使用权出让金后，可以发给房地产证，自发证之日起5年以后可以上市。
2、房地产抵债评估，如果估价时点距离上市之日还有6个月时间，此时的估价路线应该是：先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点。
3、直管公房的出售基准价格，采取的估价技术路线是：先明确价格内涵，是考虑成新折扣的房屋重置价加上基准地价，并且是选取一类具有相同地段、相同建筑结构、相同建设年代的房屋，确定该类房屋的平均价格作为这一类房屋的基准售价；然后在选用成本法和基准地价修正法分别估算建筑物价格和地价；最终确定房屋的基准售价。
4、企业联营技术路线，即联营企业的利润分配比例取决于投入联营企业的房地产价值。通过确定联营企业的利润分配比例确定联营企业涉及的房地产价值。
第四部分 估价方法：（《估价理论与方法》）
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