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区级的公共建筑的建设费用、住宅小区内的营业性用房和设施费。
⑵经济适用住房价格的构成：①征地费及拆迁补偿安置费；②勘察设计及前期工程费；③建筑安装工程费；④住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；⑤管理费（以上4项之和的1%—3%）；⑥贷款利息；⑦税金；⑧利润（3%以下）。
⑶农地征用费的构成：①土地补偿费（6—10倍/亩）；②安置补助费（4—6倍/人）；③地上附着物和青苗补偿费；④新菜地开发建设基金（城市郊区菜地）；⑤耕地开垦费（占用耕地）；⑥耕地占用税（占用耕地）；⑦征地管理费；⑧其它。
⑷城市房屋拆迁补偿安置费构成：①被拆迁房屋及附属物的补偿；②搬迁补助费；③临时安置补助费或周转房费；④拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费；⑤拆迁服务费；⑥拆迁管理费；政府规定的其他有关税费。
12、现行房屋折旧制度及房屋完损等级评定标准：
①折旧制度：4类7等：各种结构房屋残值率一般为：A钢筋砼结构0；B砖混一等2%；C砖混二等2%；D砖木一等6%；E砖木二等4%；F砖木三等3%；G简易结构0。 ②完损等级：根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度分为：A 完好房，十、九、八成；B基本完好房，七、六成；C一般损坏房，五、四成；D 严重损坏房及危险房，三成以下。
******13、方法应用过程中容易出现的问题：?土地取得成本包括购地款和有关税费；?土地开发成本的计算依据及取值是否正确，注意客观成本和实际成本的区别。?利息计算是否正确，注意利息率、计息周期，资金以何种方式投入，需要计息的项目（土地取得费，包括为购地而支付的税费，开发成本、管理费用）；?利润的计算是否正确，利润率的确定是否有充分的依据，利润率的计算基数与利润是否对应。?折旧方法的选用、折旧计算是否正确。注意经济寿命和自然寿命、有效经过年数和实际经过年数的区别，建筑物折旧年限的确定；?销售税费的计算是否有误，其计算基数应该是销售收入；?模型的选用是否正确，各种模型所对应的开发程度，以及考虑的项目是否齐全；?计算是否有误。 四、
假设开发法：难点是利润的估算和开发完成后房地产价值的测算。
1、适用对象和条件：假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。如果在这种
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情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的规划设计条件来估价，但必须将该最可能的规划条件列为估价的假设和限制条件，并在报告中作特别说明，说明它对估价结果的影响或估价结果对其的依赖性。 2、假设开发法估价结果的可靠性取决于：
?是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。
?是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。 ?良好的社会环境也影响着假设开发法的效果。①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供应计划。 3、假设开发法的操作步骤：
①调查待开发房地产的基本情况； ②选择最佳的开发利用方式； ③估计开发建设期； ④预测开发完成后的房地产价值（市场比较法和长期趋势法相结合求取）；
⑤估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费； ⑥进行具体计算。 4、假设开发法进行估价的公式：
①求生地价值的公式：A 适用于将生地建成房屋的公式：
生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息 －销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费 B 适用于将生地开发成熟地的公式：
生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息 －销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费 ②求毛地价值的公式：A 适用于将毛地建成房屋的公式：
毛地价值=开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息 －销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费 B 适用于将毛地开发成熟地的公式：
毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息
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－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费 ③求熟地价值的公式：
熟地价值=开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息 －销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费 ④求在建工程价值的公式：
在建工程价值=续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售税费 －续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费 ⑤求旧房价值的公式：
旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售税费
－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
5、运用现金流量法应注意：①开发期和租售期究竟多长要估计准确；②各项支出、收入在何时发生要估计准确；③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。 6、假设开发法各项费用的求取：
⑴开发经营期。开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点，终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。分为开发期和租售期。 确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等服务。 ⑵开发完成后的房地产价值。对于出售的房地产，通常采用比较法；对于出租和直接经营的房地产，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转化为价值。
⑶开发成本、管理费用、销售费用。开发成本、管理费用可采用比较法来估算；销售税费根据当前政府的税费政策和其他类似开发经营活动所需支付的税费情况来估算，通常按照开发完成后房地产价值的一定比率来估算。
⑷投资利息。应把握： ①应计利息的项目。包括：未知、需要求取的待开发房地产的价值，投资者购买待开发房地产应负担的税费（一般假设在估价时点一次性付清），开发成本和管理费用（通常假设为在所发生的时间段内均匀发生，视同发生在该时间段的期中）。销售费用一般不计息。②计息周期的长短。③计息方式（单利或复利）；④利率的高低；⑤计息周期；⑥名义利率和实际利率。
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⑸开发利润。通常以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。
⑹投资者购买待开发房地产应负担的税费。通常按待开发房地产价值的一定比率估算。 ⑺折现率。是采用现金流量法时确定的一个参数。与收益法中的资本化率的原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。
?计算中的其他问题。在运用假设开发法时不应忽略某些无形收益。 P239-249计算
******7、方法应用过程中容易出现的问题：?开发完成后的价值测算方法是否正确，依据是否充分，收益率的确定理由是否充分；?折现率（是利息率和利润率的结合）的确定是否说明理由；?利息的计算是否有误；?费用确定中是否有遗漏，费用确定是否有依据，是否重复计算；?利润的计算是否正确，利润率的确定是否有充分的依据，利润率的计算基数与利润是否对应。?估价时点的确定是否正确（购地日期、建设期、经营期限的确定）；?公式的选用是否正确，计算过程是否有误等。 五、
基准地价修正法：是建立基准地价的过程。基准地价的价格内涵，是出让？划拨？
生地？熟地？
第五部分 不同估价目的下的估价：（《基本制度与政策》《案例分析》）
针对不同的估价目的进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，是确定估价的价值标准，而不是选择估价方法。 一、
土地使用权出让价格评估（法规P31-35）
1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地制定的实施办法和其他有关规定。
2、出让方式及价格管理。采取拍卖、招标、协议方式出让。采取协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等所对应的正常成本价格。
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3、国有土地使用权出让评估的特点：
①土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准。土地出让拍卖属于自主性拍卖，拍卖的时机、底价都由土地供应方根据市场情况自主确定，如果未达到拍卖底价，出让方可以收回拍卖标的，另行拍卖；与强制拍卖则不同，强制拍卖底价评估时要考虑其短期强制处分标的物时造成的价值折减，而土地出让拍卖底价评估则可以完全采用公开市场价值标准。 ②估价时点一般为估价作业日期以后某一时点。拍卖方式出让国有土地使用权时，其拍卖底价估价时点为宗地拍卖出让日；招标方式出让国有土地使用权时，其招标底价估价时点为宗地招标出让日；协议方式出让国有土地使用权时，其协议底价估价时点为宗地协议出让日；以划拨方式取得的土地使用权准予转让时，补交土地使用权出让金的估价时点，为受让方可办理土地使用权出让手续开始日。
③不同出让方式可侧重采用不同的估价方法。国有土地使用权出让价格评估为政策性估价范围。拍卖方式出让土地使用权时，宜重点选取市场比较法、假设开发法两种评估方法；协议方式出让土地使用权时，宜重点选取成本法、基准地价系数修正法。
④搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性。注意所选取的可比实例和待估宗地有相同的土地利用方式和处于相同特征的同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。
4、成本法在国有土地使用权出让价格评估上的应用。
《规范》规定，土地取得费用包括：①征地（土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费）和房屋拆迁补偿费（被拆除房屋及附属物补偿费、购建拆迁安置用房费、安置补助费、被拆迁单位或个人停产、停业期间损失补助费、房屋拆迁服务费及管理费、政策规定的其他有关税费）；②土地使用权出让金或者地价款；③有关土地取得的手续费和税金。 二、
房地产转让价格评估（法规P128-136，P129-P133新）
1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地制定的实施细则和其他有关规定。
2、转让方式。买卖、赠与和其他方式。包括：①以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；②一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；③因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之
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