该片区土壤类型分自成土和运积土两大类，自成土以砂壤和第四纪红壤为主，广泛分布于丘岗地；运积土由河流冲积、沟流冲积而成，经人工培育成水稻田和菜土，分布于沿江一带。本项目所在地上述两种类型土壤兼而有之，土壤组成为粘土、亚粘土及砂砾层，地质条件好，施工方便。
XXXX县位于罗霄山脉西麓，南岭山脉至江汉平原的倾斜地段上，市域总的地势东南高、西北低。北中部地形岭谷相间，盆地呈带状展布；东南部均为山地，山峦迭障，地势雄伟。
地震：根据《中华人民共和国地震参数区划图》（GB18306—2001），该区域地震峰值加速度为0.05g，地震反应谱特征周期为0.35，对照地震烈度为Ⅵ度。为地震设防区。依据《公路工程抗震设计规范》（TJJ004-89）的规定，采取简易抗震设防。
交通条件: XXXX县地处XXXX发展重心〔五区一廊〕经济带中枢，居长沙、XXXX、湘潭〔金三角〕城市群南缘，且水陆交通发达，地理位置得天独厚。紧连最大的铁路交通枢纽XXXX市，相距大型黄花国际机场仅50公里。京广铁路、京珠高速公路、省道1815线、湘江航运纵贯南北，湘赣铁路、三二0国道连通东西。全县公里通车里程581公里，实现村村通公路，路网密度达到每百平方公里44.7公里，居全国先进行列。湘江水运可朔江而上至衡阳、零陵，顺江而下直达长沙、岳阳入长江；境内XXXX航电枢纽工程已投入运行，渌水大桥也已通车。而金洲岛距XXXX县城渌口20公里，距京珠高速伞铺互通口仅15公里，由XXXX市中心出发，走京珠高速伞铺互通口下，仅40公里。水路方面，金洲岛距航电枢纽7公里，距下游XXXX市区31公里，距上游衡山县城77公里。
地理位置得天独厚，自古为湘东重要门户，扼中原通往广东沿海之咽喉。县城距江南工业重镇、最大的铁路交通枢纽XXXX仅 15 分钟路程，社会、经济、技术均与长、株、潭城市群有着十分密切的联系，广泛接受其市场、技术、资金、信息、人才的辐射和影响，是典型的城郊县。随着特区造势空间的内移和国家西部大开发政策的全面实施，XXXX县已成为XXXX对外开放的前沿阵地，被确定为全省招商引资重点县之一。
供电、供水:XXXX县能源丰富，该处距航电枢纽只有7公里的距离。工业
用电均价0.47元/度，重点工业0.41元/度，低谷电价0.17元/度。XXXX县水资源丰富，取水很方便，项目所在地将自行建立供水站，于湘江取水。
1.1.4 项目建设规模
项目总用地面积125596m2，总建筑面积63500 m2。其中酒店20000 m2，会议中心6000 m2，娱乐休闲中心20000 m2，行政办公500 m2，餐饮中心4000m2，贵宾楼4000 m2，度假别墅5000 m2，职工宿舍3000 m2，码头、管理用房及其它1000 m2，建筑占地面积15071 m2，容积率0.5，绿地率68%，建筑密度12%。 总投资约48798万元，建设期三年，即2011年1月至2013年12月。 1.2 研究工作的范围和总体规划设想
本项目可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，对项目建设的必要性、建设条件、规划方案、主要技术方案、环保及节能、配套设施、投资估算及资金筹措、经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门作投资决策参考。
金洲岛旅游开发中心项目占地188.38亩，是一个集客房、美食、康体、娱乐休闲及商务金融于一体的高档休闲酒店。酒店开发与人文景观、绿色环保、碧水蓝天相结合，建成园林式的酒店商务区。本项目规划在南边及西边各设置吊桥与西面的陆地相通，亦可通过开发中心胡西南处乘小船与陆地相通。岛上酒店与湖光水色、花草树木互相辉映。 1.3 研究结论与主要经济指标
主要经济指标
指标项目名称 所得税前 所得税后 因本方案采用产权出售，反租经营，资金流动内部收益率（%） 与传统投资不同，故不能用内部收益率来判断项目是否可行。 财务净现值（I=12%）（万元） 动态投资回收期（含建设期） 静态投资回收期（含建设期） 投资利润率（%） 5044.7 5.61 5.58 3367.4 7.2 7.1 48.64
投资利税率（%） 上缴税金（万元） 72.87 8521.3 根据上述指标，该项目经济财务评价可行。 1.4 问题和建议
关于总体规划：因编制时，各方意见尚未统一，本可行性研究方案仅为概念性规划，在此基础上需进一步细化和优化。
关于金洲岛的区位：金洲岛目前人气尚未提升，关于基础设施：本项目周边的市政基础设施已列入XXXX县总体规划，建议XXXX县政府务必与本项目进度同步实施，还有自建的水利设施也务必同期规划施工。
关于政策扶持：因XXXX县的开发尚未形成规模，对本项目的影响显而易见，恰恰该项目的实施对提升XXXX县乃至XXXX市的城市品位有明显的促进作用，本着互利互惠的原则，建议政府务必落实项目谈判时的最好政策优惠。
第二篇 项目提出的背景和建设意义
2.1 项目提出的背景
2.1.1XXXX市总体城市定位目标与战略思想
把XXXX建设成生态宜居园林城市;全国旅游城市;构筑高科技产业群；营造都市文化氛围。进一步增强XXXX市作为XXXX城市群和其在湘赣、湘粤重要通道上的中心地位。到2020年，基本实现社会、经济和环境协调发展的现代化新兴城市目标。
2.1.2 XXXX市域城市空间结构布局
XXXX城市远景空间结构为“一主三区”，城市人口为180－230万人。建成以城市快速环道为骨架的主城区，面积约150平方公里，是XXXX主要核心地区；建成新马新城、云田新城和远景纳入市区的渌口城区。
XXXX市整体交通体系构建： 2.1.3 市区人口规划
XXXX市规划到2015年，全市城镇化水平达60%以上，建成为国家卫生城市、国家交通管理模范城市、国家环境保护模范城市、全国文明城市。XXXX确立加快推进新型城市化的发展目标。
到2015年达到以下目标：全市城镇化水平达60%以上，建成国家卫生城市、国家交通管理模范城市、国家环境保护模范城市、全国文明城市。城市化水平大幅提升，超过全省全国平均水平；城镇人均住房建筑面积达到33平方米；城镇生活垃圾无害化处理率85%以上，城市生活污水集中处理率达85%以上，清洁能源使用率达70%。基本建成资源节约型和环境友好型城市。
到2015年，城区人口发展到160万人，建成区面积160平方公里。加快形成“一体三极”的城市格局：即北接长沙，建设云龙示范区；西连XX，拓展天易示范区；南带XXXX县，建设枫溪新城区。形成城市外环、内环、中环，全面增强城市的创新力和带动力。大力实施“四创四化”工程，完善城市基本功能，提升城市品位。
2.1.5 城市扩展与经济发展对人口增量的推动力
按照沿海城镇发展经验，在城市扩展及经济高速发展期，其人口的增容膨胀速度较快，虽然目前XXXX并未出现人口迅速扩增的高潮，但随着大都市区定位的出台及交通网络的构建，以及XXXX经济的快速发展，城市化进程加快，城市化水平的将不断提高，在《XXXX市城市总体规划（2006年－2020年）》，XXXX建设特大城市的发展方向：2010年城市人口规模达到100万，城市建设用地规模达到100平方公里；2020年城市人口规模达到120万，城市建设用地规模达到120平方公里。
2.1.6 XXXX城市发展对酒店服务的要求
在这一总体规划中，到2020年，城市规划区总面积达到536．7平方公里。
XXXX城市建设用地向西依托XXXX大道、西环路形成河西新区；向北沿长株高速公路和莲易高等级公路形成田心、龙头铺新区；向东沿东环北路和新塘路形成金钩山、大丰、桂花新区；向南沿枫溪路和南环路形成枫溪新区。构成“一江两岸双中心，两主五次七主团”的城市空间结构。立足带动XXXX经济整体发展，将建成三大区域性经贸交流中心，即在河西新塘片区规划建设新的金融商务办公中心，在河东芦淞商贸中心建设以服装和小商品为主的交易展示中心，在河西的栗雨高科园建设以高新技术及信息发布、商贸洽谈和定期的省市文化经贸周（节）为主题的区域性会展中心。
近期建设重点：主要是一江两岸，双中心，二主五次，一环四射，河东的“六横六纵”。产业：一区三园，绿地：一带两圈四楔，等近期重点建设项目。
由此可知，XXXX金洲岛旅游开发中心项目既处于一级城镇发展轴带体系的范围内，又位于远离闹市区湘江生态经济圈，具有比较好的区位优势。
因此，从整体市政施工时间进度分析，XXXX金洲岛旅游开发中心项目正处于整个市政交通施工期，虽然在XXXX金洲岛旅游开发中心项目交盘期，市政项目未完全竣工，但至少XXXX金洲岛旅游开发中心项目的地理优势已完全凸显，其潜在消费者对XXXX金洲岛旅游开发中心项目的心理信心指数将同步提升。因此，整体市政配套施工进度，将有利于XXXX金洲岛旅游开发中心项目的开发与附加值的提高。 2.2项目的建设意义