苏南某乡镇综合体可行性研究报告 4、经营结构不合理
主要体现在三个方面：一是业态结构，在六大门类业态中，零售类、餐饮类和综合服务类门店数占比为47.5%、21.04%、21.04%，而旅社类、文体卫生保健类、休闲娱乐类占比为3.04%、2.82%、4.56%，这三类业态比重过低。二是规模结构，苏南某镇某镇商业设施大都是小面积沿街门店，面积大的门店比重极少，300M2以下商业网点占89%，1000 M2以上的网点仅占2.4%。三是层次结构，苏南某镇的商业层次偏低，缺乏中高档的餐饮店、星级酒店和有一定档次的休闲娱乐设施，无法满足企业商务接待和商务住宿的需求。
5、文体设施不足
目前，苏南某镇某镇区范围，缺乏文化设施，没有图书馆、阅览室、青少年活动中心。现有电影院平时很少放电影，镇上书店仅二家，面积小书籍很少，且多兼营文化用品、音像制品等。
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苏南某乡镇综合体可行性研究报告 第四部分 市场分析
一、所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查
1、项目周边商圈布局
苏南某镇已建成商业面积11万M2。 各种商业业态分布状况：
业态数量餐饮73家休闲21家娱乐宾馆13家住宿文体 饭店16家KTV3家宾馆1家台球1家超市9家办公用品1家干洗店4家2家农业银行1家小吃点56家足浴6家小型旅馆12家书店1家 小超市9家五金建材29家维修14家1家建设银行1家咖啡店1家浴场2家网吧7家游戏机房3家 3家音像店1家副食品零售水果店蛋糕店手机卖场 服装鞋帽小饰品化妆品18家6家4家7家120家7家4家家具床上用品小家电电脑自行车鲜花店眼镜店1家1家1家2家1家2家3家 照相馆话吧打字复印房屋中介职业中介药店美容美体美发3家2家6家6家5家9家2家18家
零售225家服务69家通讯银行3家4家移动营业厅电信营业厅东吴农村商业银行邮政储蓄1家1家现有商业特点：
（1）业态单一，目前苏南某镇商业多以生活配套设施为主，层次较低，缺乏商务酒店、影剧院、大型卖场、百货、专营店等现代服务业，将难以满足周边居民的消费需求。
（2）档次低，商业为小业态，缺少上规模，中高档的商业。 二、所在区域内商业用房销售价格以及租赁价格情况调查
1、项目周边商业用房租售情况
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苏南某乡镇综合体可行性研究报告 序号 空间范围 1 100M内 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1000M内 500M内 项目 东景公寓（沿街商铺） 盛景华庭（沿街商铺） 新胜亿嘉福商业街 苏南某镇商贸市场 项目地址 中兴路与兴浦路交界口 中胜路与兴浦路交界 新胜路与新江路交界 新胜路与新江路交界 销售均价租赁均价体量（M2） （元/M2） (元/月*M2) 11,000 10,000 18,000 9,150 1,000 707 18,000 12,000 20,464 11,000 9,700 15,000 136,021 8,000 9,000 8,000 7,800 9,000 7,000 8,133 75 60 75 75 70 38 60 41 10 38 100 30 56 金融商贸大楼（写字楼） 新胜路与兴浦路交界 医院旁（沿街商铺） 新盛商业广场 嘉馨苑商铺 瑞翔商业广场 建屋胜天地 新盛花园旁商铺 吴淞商业广场 小计： 中胜路与通江路交界 中盛路与兴浦路交界 新胜路与通江路交界 振胜路与通江路交界 通江路与新胜路交界 吴胜路与新江路交界 吴胜路与兴浦路交界 2、项目周边酒店销售情况
序号 等级 1 2 3 普通 4 5 6 四星 丽景宾馆 金盛旅馆 嘉怡酒店 19 150 198-238 128-158 688-888 均价 150-190 100-120 298-498 170 110 398 222.5 3KM外 三星 项目 国合假日酒店 八月哩商务宾馆 世家假日酒店 房间数 55 26 价格区间（元） 398-498 228-388 258-358 折扣价格（元） 278-348 110-200 168-210 折中价格(元) 313 155 189 位置 ２KM内 注：苏南某镇周边部分代表性酒店价格表
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苏南某乡镇综合体可行性研究报告 苏南某镇的旅社规模小，档次低，缺乏星级宾馆和商务酒店，无法满足当地中外企业商务客人住宿的要求。这些旅社，都不是连锁经营，没有一家品牌连锁酒店。公司可以利用酒店连锁品牌，以弥补苏南某镇中高档酒店不足的缺陷，以适应和满足苏南某镇中外企业对外商务接待的需求。
3、项目周边住宅情况
序号 离项目距离 1 2 3 4 5 6 7 8 50M 25M 100M 200M 500M 600M 700M 800M 小计 住宅 盛景华庭 东景公寓 金苑新村 园东新村 新盛花园 浪花苑 星胜客 吴淞新村 总套数 总人数 交房日期 销售均价（元） 480 439 632 1,367 1,086 2,200 681 1,195 8,080 1,680 1,500 2,594 5,023 4,282 4,400 2,000 5,151 26,630 2008 2009 1998 2002 2003 2006 2009 2007 6,000 7,000 5,700 5,800 6,200 5,800 6,700 6,200 6,175 三、市场价格预测
商业 周边价格参照 租赁均价 （元/月M2） 56 60 写字楼 租赁均价 （元/月M2） 20-40 30 酒店 均价 （元） 220 200 销售均价 （元/M2） 8,100 10,000 销售均价 （元/M2） 6,500 8,000 调研结果 建议可拟定价格 注：目前苏南某镇无商业办公房，故数据来自周边(斜塘)商业办公房。
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苏南某乡镇综合体可行性研究报告 第五部分 项目优劣势分析
一、地块特征分析
1、项目交通、人流分析
随着经济的高速增长，苏南某镇企业的增加，苏南某镇人口数量特别是外来人口增速加快。2009年总人口为7.3万人，比2005年4.7万人增长55.3%，其中户籍人口增长6.5%，外来人口增长115%。到2020年苏南某镇某镇规划人口15万人，比2009年翻一番。人口增长为该项目扩大消费繁荣市场提供了支撑。
2、项目周边规划
项目位置
苏南某镇的城市定位、发展方向：“有配套产业支撑、交通便利”
的现代城市副中心。
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