苏南某乡镇综合体可行性研究报告 二、项目SWOT分析 外部因素 O（机会） W（劣势） 内部因素 ? 区域优势周边社区成? 周遍属老社区范围，地熟，涵盖大量住宅、学段形象欠佳； 校等建筑； ? 周边小型商业业态众? 交通便利优势明显； 多； ? 政府合作背景，强强联? 商业整合，当地居民消手。 费习惯能否接受。 SO WO S（优势） ? 住宅集中，但缺少集中大型商业? 营建“一站式”商业模? 充分体现建筑形象表项目； 式，打造区域商业中心现； ? 沿街商业无法引入大型业态，同综合体； ? 结合消费者需求，引入时管理混乱； ? 制定媒体发布计划，大空白业态，进行功能更? 商业、住宅集中区域，缺乏商办张旗鼓进行形象宣传，新； 项目； 结合当地政府，引领商? 无论从前期形象和后期? 周遍改造项目以退二进三定位为业合作新模式。 管理及商户品牌等事主，政府极力打造核心商圈。 项，全方面体现商业定位上档次。 T（威胁） ST WT ? 周遍沿街商业体量较大，竞争激? 功能做强做大； ? 业态升级换代； 烈。 ? 业态定位错位与放大 ? 功能设置丰富，具有一 ? 邻里中心品牌效应结定的兼容性。 合政府公信力 1、综合评价
无论是苏南某镇企业还是居民，离项目距离较近，可以节省时间，方便企业和居民消费，这是最大的优势。
2、项目核心竞争点 （1）差异定位
环比项目周边现有商业形态，拟在本项目中设置“各类商业、酒店、商务办公”三大功能相结合的业态，除满足周边居民日常生活需要（15项目必备功能）外，将项目打造成区域的消费休闲中心、商务共享中心、生活娱乐中心。
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苏南某乡镇综合体可行性研究报告 （2）提升业态
基于上述三大业态，通过商业整合、提升，根据运营情况（市场反馈），可规划调整设置部分中高档餐饮、精品spa馆、高档商务会所等业态，同步提升租金、物业管理费等。 （3）营销手段
本项目中除了酒店全部及商业外，其他功能区（商务办公）拟全部销售出让，达到资金快速回笼的目标。销售面积控制在45%之内，其中20%定向招商给电信、银行、品牌店。 三、项目定位方案
1、项目主要功能建筑规模
租赁面积 自营面积 出售面积 停车 建筑 面积 商铺面积 超市 影院 酒店面面积 业态规划 写字楼 面积 面积 积（M2）（M2） （M2） 面积（M2） （M2） （M2） （M2） 1,617 （设备用房） 4,402 16,507 （其中设备11,020 用房3,000） 16,507 9,082 7,993 7,957 7,833 425 55 350 （门厅） 80 55 350 （大堂） 80 14,780 915 以快速餐饮为主，银行以及百货业态 以儿童娱乐为主，儿童用品、休闲、娱乐业、餐饮及其它 影院、健身 楼层 B-2 B-1 L-1 L-2 主要商业 功能 停车场 TESCO卖场、餐饮食阁 银行、社区医疗、快速餐饮、品牌店 电玩城 影院一层、量贩式KTV、爱乐游、美容美发 中式酒楼、影院二层 酒店、健身中心 写字楼 L-3 8,434 5,374 2,900 80 80 L-4 L5-L9 6,062 6,750 4,842 32,025 326 814（早餐厅） 6750 8,214 80 8,100 8,830 15,695 L10-L15 8,100 合计 79,435 11,445 3,226 16
苏南某乡镇综合体可行性研究报告 2、主要技术经济指标
序号 1 指标名称 占地面积 总建筑面积 商业面积 单位 M2 M2 M2 M2 M2 M2 层 % % M 指标值 18,958 79,435 31,571 8,100 6,750 33,014 15 2.45 50 20 60 备注 2层 不含地下室 2 其中 商务办公 酒店 地下室 3 4 5 6 7 建筑层数 容积率 建筑密度 绿化率 高度
第六部分 项目投资、收益估算
本报告的财务测算是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算、分析和预测后得出的（部分资料参照了公司目前经营数据）。鉴于目前的客观条件和市场的实际情况，有必要对报告的有关问题进一步作出说明:
● 公司所进行的财务测算是建立在最新的市场调研基础上的，各种费用估算及效益评价具有一定的可信度与参考价值； ● 本报告在测算数据时，为了保证开发的每一环节都优质高效，公司需精心组织规划设计、功能定位，组建一支高素质、高水平的工程管理队伍，以及高水准的专业营销团队操作项目，这将大大有利于规避不可预见风险。降低开发成本，同时紧
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苏南某乡镇综合体可行性研究报告 紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到先前制定的盈利目标；
● 本项目由于地下室面积较大，在租赁收入测算中，将地下室一半以上面积纳入商业出租计划；
● 本项目地块还未正式挂牌出让，经与苏南某镇某镇政府协商，未来该土地公开挂牌价拟定在2,800万元—3,200万元之间。公司从投资效益和风险控制方面考虑，在参与该地块竞拍时，设立了二种可能的土地竞拍价（注①表示土地价格为2,800万元；注②表示土地价格为3,200万元），作为本项目投资、收益估算以及项目财务分析的依据。
一、项目投资估算
本项目地块占地面积18,958 M2，总建筑面积79,435M2(含地下室)，单位投资3,088.53元/ M2（不含土地）。项目建设期自2011年至2012年，建设期2年。
单位：万元 项 目 1、土地成本 2、工程投资 （1）建筑 （2）装修 （3）其它 4、合计 2,800注① 总成本 3,200注② 15,887 4,646.75 4,000 27,733.75 备注 15,887 4,646.75 4,000 27,333.75 二、项目资金筹措
苏州科赛集团与苏州科赛睦邻坊双方自筹资金1亿元作为注册资本参与土地竞拍以及支付项目前期的相关费用，其余通过项目贷款获
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苏南某乡镇综合体可行性研究报告 取支持。
单位：万元 序号 1 2 名称 自有资金 借贷资金 2010年 0 2011年 0 12,267 12,267 2012年 0 4,907 4,907 合计 0 19,974 20,374 注① 2,800 注② 3,200 注：财务利息费率按5年期以上长期借款利率将近5.94%。 三、项目收益测算
1、营业收入
根据本项目的定位，项目建成后以商铺出租以及酒店自主经营为主，故其营业收入主要来自商务办公房出售（全部出售）、商铺的租金以及酒店自营收入，其中商务办公房销售均价8,000元/ M2；商铺出售面积占商业面积45%（一楼销售均价25,000元/㎡，二楼销售均价15,000元/㎡，三楼销售均价10,000元/㎡）月租金均价60 元/ M2，以后每年递增5%，商业出租率为90%；酒店房价收入单间均价200元，每年以5%增长，其他包括物业管理费，地下室面积一半以上面积用来商业出租。
本项目在运营期需缴纳营业税金及附加和房产税，其中房产税(12%)、营业税（5%）、城建（7%）、教育附加和地方教育附加（4%）、土地增值税（3%）、所得税税率（25%）。
本项目营业收入测算如下：
单位：万元
年份 租赁收入 2013 2014 2015 2016 2,195 2,305 - 2,420 - 2,541 - 2017 2,668 - 2018 2022 2023 2024 2,801 - ┉┅ 3,574 - 3,753 - 2025 3,941 - 19
2026 4,138 - 2027 4,344 - 商铺出售 22,731