1、指引目的:
1.1、本指引旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制。 1.2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化。 1.3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。 1.4、范围
适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目，经董事会审议确定的特殊项目，其限额指标可作个案处理，不受本指引限制，以成本委员会审核的限额指标为准。
2、定义:
2.1、设计限额
为了保证项目成果的经济性而制定的，是设计阶段相关技术经济指标进行控制的目标值。项目限额包括成本限额设计和主要指标的限量设计。 2.2、建筑面积
指GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积，全国统一计算规则。 2.3、装修面积
指装修范围内的地面面积，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计算。 2.4、赠送面积
指不计算容积率建筑面积或计算一半建筑面积的区域，通过
外围建筑门窗的改造能变成房间或提高有效使用面积的阳台或露台。赠送面积需在策委会纪要中明确，限额指标可以分开考核。 2.5、项目档次定位
A、“豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价200%及以上的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过20%，二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过25%； B、“准豪宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价140%~200%（含140%）的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过30%，二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过35%；
C、“中档住宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%~140%（含80%）的项目，且销售单方建安成本占售价比重不超过50%；
D、“普通住宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%以下的项目或销售单方建安成本占售价比重超过50%； E、若售价达到上述要求，但是成本比重超标的，应降低一档套用本限额指标。项目档次定位应在土地获取时在项目可行性研究阶段明确。
2.6、项目区域分类：
A一线城市包括：北京、上海、深圳、广州、天津中心区； B二线城市包括：苏州、南京、番禺、佛山、重庆、成都、珠海、武汉、杭州、长沙、昆明、海口、三亚及其他省会城市的中心区
及一线城市的非中心区项目；
C其他城市包括：漳州、惠州及二线城市的非中心区项目。 2.7、限额指标均为上限
限额标准主导及参与部门：策划设计中心、成本管理部、项目公司（部）、精装修景观项目部、营销中心（商业地产中心）、地产财务部、发展部
各部门在限额管理中分别承担得职责： 2.7.1、成本管理部
参与制定及修订项目的限额成本管理指标，监督并统计限额成本的执行情况； 2.7.2、策划设计中心
组织制定及修订限额设计指标，并协助第二阶段成本目标下达限额设计指标；针对具体项目的限额指标进行复核，监督限额设计的实施。
2.7.3、精装修景观项目部
参与制定及修订公共部位装修、景观工程、样板房等限额指标，监督相关限额设计的实施。 2.7.4.营销中心
协助统计营销费用相关数据，并参与营销费用限额指标的制定及修订。
2.7.5.城市公司设计部
为限额设计的最终实施部门，在策划设计中心授权范围内，落实
下达的限额设计指标，在限额范围内指导设计，负责对设计单位及设计成果的考核。 2.7.6.城市成本管理部
（1）、根据设计成果复核限额设计指标是否在范围内，并及时反馈到设计主责部门及设计管理部门；
（2）、收集统计所属范围内项目的设计指标，并按照要求及时反馈到总部成本管理部。 2.7.7.发展部
在可行性研究报告中要求相关部门明确项目档次定位（豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅）、售价、项目区域分类。
3、工作程序
3.1 项目限额内容及范围
包括成本限额和主要指标的限量控制。
序号 指标名称 备注 含规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计费、审图及专业设计顾问等费用。精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。 项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。 在设计任务书中列入结构的钢筋、砼单位面积的含量，包括结构、建筑造型、女儿墙等构件的钢筋及砼，需要区分结构类型、建筑高度、抗震等级等分别列控制指标。为了防止单纯控制地下室钢筋及砼指标而降低车库停车效率，对地下室车位占用面积制定了相关控制指标。 外立面门窗工程在本项目中的平均实物量单价、分摊到地上建筑面积单方等控制指标，实际控制包含铝含量控制、铝型材、涂层、玻璃、五金件、开窗率等几个方面的控制。 1 设计费 2 营销费 3 钢筋 砼含量 4 外立面门窗及 铝含量
铝含量控制：指单位面积铝合金门窗的铝型材用量的控制，铝型材用量与框料断面类型、门窗分隔、开窗数量、铝型材厚度等因素有关。 5 外立面 用材 景观工程 限额 公共部位 装修限额 样板房及 销售分公司 限额 安装 为外墙面的费用分摊到地上建筑面积的控制指标，实际控制包括墙地比控制、外墙面层材料的选择及比例控制等。 含硬景（消防道路、园路及广场等)、绿化、水景、外墙园建、雕塑小品、室外照明、标识、人工湿地、土方堆坡造坡及500mm 以内厚种植土回填等。 含会所、大堂、地下室电梯厅、电梯厅、公共卫生间等装修费用，一般包括硬装、软装及设备。 为销售展示装修费用，包括装修单方的控制。 含给排水工程综合指标、强电工程综合指标、弱电工程综合指标、通风空调工程综合指标、消防工程综合指标和燃气工程综合指标。 6 7 8 9 3.2 制定限额指标
通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合于我司的限额成本指标。 3.2.1设计费限额
本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。
序 号 1.1
住宅 项目分档 豪宅 设计费用限额 （元/㎡） 150 序 号 2.1 写字楼 项目分档 地标甲级 设计费用限额 （元/㎡） 210