6.3.5 锅炉系统
6.3.5.1 锅炉（蒸汽锅炉、承压热水锅炉） 6.3.5.1.1 锅炉的使用管理
a） 严格执行《特种设备安全监察条例》和有关安全生产的法律、行政法规的规定，保证锅炉的安全使用。
b） 锅炉投入使用前或者投入使用后30日后，应当向直辖市或者设区的市的特种设备安全监督管理部门办理注册登记手续，领取锅炉使用证。使用证应置于锅炉的显著位置。 c） 建立管理机构，管理人员制定各种安全管理制度、操作规程、记录表卡及锅炉的安全技术档案，技术档案包括：
1） 锅炉的设计文件、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料。
2） 特种设备的定期检验和定期自行检查记录。 3） 锅炉的日常使用状况记录。
4） 锅炉及其安全附件，安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录（主要安全附件：安全阀每年校验一次、压力表每半年检定一次）。 5） 锅炉运行故障和事故记录。
6） 锅炉管理人员、操作人员、水质处理人员的安全教育和技能培训记录。 d） 每月对使用的锅炉应进行一次自行检查，发现问题需及时处理。 e） 锅炉管理人员及操作人员应当经特种设备安全监管管理部门考核合格，取得由国家统一格式的特种作业人员证书，从事相应的作业和管理工作。
f） 在锅炉安全检验合格有效期届满前1个月向特种设备检验检测机构提出定期检验要求（在用锅炉定期检验一般每年进行一次外部检验，每两年进行一次内部检验，每六年进行一次水压试验）。
g） 未经定期检验或者检验不合格的锅炉，不得继续使用。 h） 制定锅炉的事故应急措施和救援预案。
i） 锅炉存在严重事故隐患，无改造维修价值或者过户移装的，及时向原登记的特种设备安全监督管理部门办理注销手续。 6.3.5.1.2 锅炉日常维护保养内容
a） 每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查水处理设备并添加树脂、设备管道补漆；对除氧器、冷凝水箱进行检修清洗；对锅炉内部进行检查，发现问题及时处理。
b） 每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养；对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次。
c） 对管路过滤器进行一次清洗，对安全连锁装置的安全性能进行一次试验。 d） 锅炉安全附件及仪表齐全，动作灵敏可靠，其中安全阀需经常启动排气。 e） 在额定的流量范围内，系统各设备不得超压运行。
f） 汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。 g） 蒸汽减压装置输出压力波动在20％之内。 6.3.5.2 非承压热水锅炉，参照锅炉管理执行。 6.3.6 电梯、自动扶梯
6.3.6.1 电梯运行平稳、平层准确、开/关门姿态正常，轿厢照明、楼层显示器、内外呼梯控制板外观及功能完好，轿厢内整洁无污染。
6.3.6.2 电梯使用单位应依据国家有关法律法规，设置电梯安全管理机构或配备专职的安全
管理人员。使用单位必须到当地特种设备安全监察机构办理电梯注册登记手续，建立健全设备安全技术档案，制定完善设备管理制度和操作规程，必须聘用持证人员上岗工作，制定电梯事故应急救援预案，负责电梯维修、大修、改造、检验等所需资金的落实和使用。
6.3.6.3 电梯使用单位必须保障电梯运行的基本条件（如温度、湿度、电压等），对机房实行封闭管理，配备应急照明，灭火器和盘车工具，并置于显著方便之处。
6.3.6.4 电梯必须经过国家核准的特种设备检验机构定期检验（检验周期为一年），取得安全检验合格标志，并在检验有效期内运行。
6.3.6.4.1 电梯运行的基本技术要求：电梯运行平稳、平层准确，轿箱照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿箱内整洁无污染。警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常。
6.3.6.4.2 自动扶梯运行的基本技术要求：自行扶梯运行平稳舒适，安全防护装置齐全有效。 6.3.6.5 电梯使用单位应当与取得相应特种设备许可的电梯维修保养单位签订电梯维修保养合同，不得使电梯脱离维修保养。电梯维修保养合同应当约定维修保养的期限、项目和救援责任等内容。
电梯使用单位的安全管理人员，应对电梯进行日常安全管理，按照安全技术要求做好日常运行巡检记录，对维修保养单位的维修保养工作进行监督，并督促电梯维修保养的单位至少每15日对电梯进行一次维护保养，并在其维护保养、维修、报修等工作记录上进行签字确认。
6.3.6.6 电梯使用单位应要求电梯维修保养单位对电梯及其安全设施至少每15日对电梯进行一次维护保养，保证其维修保养的电梯安全技术性能符合国家规定的标准和安全技术规范。
6.3.6.6.1 电梯使用单位应要求电梯维修保养单位设立24h维修值班电话，保证接到故障通知后30min赶到现场，采取积极措施消除事故隐患，配合电梯的使用单位采取正确有效的救援方法。
6.3.6.6.2 电梯使用单位应要求电梯维修保养单位落实维修保养过程中的现场安全防护措施，保证施工安全。应当做好维修保养记录，并归入电梯维修保养档案。
6.3.6.6.3 电梯使用单位应要求电梯维修保养单位为其介绍必要的管理知识、安全技术知识、安全规章制度；协助电梯使用单位建立电梯技术档案。配合电梯的使用单位采取有效措施确保电梯安全运行。
6.3.6.7 电梯发生故障时，应立即停止电梯使用，及时通知维修保养单位进行维修保养，及时消除安全隐患，保证安全可靠使用。
电梯发生事故时，应采取积极有效的应急救援措施，保护好现场，视其情况立即上报主管单位、质监、安监、公安、房管、建设等政府部门。
6.3.6.8 电梯使用单位应当宣传国家关于电梯安全的法律法规，宣传电梯正确使用、应急救援等方面的知识，提高乘坐电梯人员的爱护意识和安全意识。
6.3.6.9 电梯机房由专人管理，机房空气温度应保持在5～400C之间，温度应保持在设备安全运行所允许的范围内；机房通风、照明良好，配备应急照明、灭火器材，盘车工具及标识齐全，并挂于显眼方便处。 6.3.7 消防系统
6.3.7.1 消防系统由具有相关专业资质的消防维保公司对其进行维护保养。 6.3.7.2 工作人员经消防培训考试合格，持证上岗。 6.3.7.3 消防设备除检修外，必须处于正常运行状态。
6.3.7.4 发生一般性故障，应即时通知专业维修公司在规定时间内到达现场，进行维修；发生重大故障时，物业服务人员应及时采取相应措施应急处理，专业维修保养人员应在30min
内到达现场进行抢修。
6.3.7.5 监督专业消防维护保养公司做好消防设备月、季、年度检查工作，按时段和设备数量比例，抽查、检测系统设备，全年覆盖所有系统设备。
6.3.7.6 配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划，并督促完成情况。 6.3.7.7 消防应急照明、疏散指示标志的应急时间应大于90min。
6.3.7.8 室内消火栓每月检查一次，保证消火栓箱内配件齐全完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次。
6.3.7.9 联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3％。 6.3.7.10 消防泵每月启动一次，每年保养一次。
6.3.7.11 火灾探测器至少每三年进行一次专业清洗。 6.3.7.12 消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆。
6.3.7.13 保证消防用水的基本储备，确保火灾时不低于10min的消防灭火用水量。 6.3.7.14 消防通道要畅通。
6.3.7.15 室外消火栓和消防水泵结合应保证完整好用，并有明显标志。 6.3.7.16 建筑灭火器应按相关规定配备，并保证完好有效。 6.3.7.17 防排烟系统应保证处于正常运行状态。
6.3.7.18 防火门和防火卷帘门应保证完好，具备防火分隔功能。
6.3.7.19 门警系统应保证在火灾等紧急情况下，释放所有门警装置，做好疏散门的畅通。 6.3.7.20 消防电梯应保证24h运行。 6.3.7.21 当主电源断点时，消防备用电源应当能自动投入运转；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态。
6.3.7.22 制定消防应急预案，每年进行一次消防演练。 6.3.8 安全防范系统
6.3.8.1 系统设置时间、日期准确，摄像机编号有逻辑性。 6.3.8.2 矩阵工作正常，线路整齐，分组同步切换标识清楚。
6.3.8.3 传输线路应有良好的接地，并对干扰信号进行屏蔽，同轴电缆两端“地电压”应一致。 6.3.8.4 录像机工作正常，显示准确、整洁。
6.3.8.5 录入资料应保持7天以上，并应有时间、日期及摄像机编号，有特殊要求的参照相关规定。
6.3.8.6 摄像机安装牢固，位置正确，工作正常、整洁，室外摄像机应注意防水、防尘、防霜密封及散热，并应满足室外最低照度要求。 6.3.8.7 画面分割器工作正常、整洁。
6.3.8.8 监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁。
6.3.8.9 多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置，对报警应及时响应。
6.3.8.10 红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固，灵敏可靠，及时反馈报警信息。
6.3.8.11 每季度对UPS电源进行一次完全代载放电，并充电检测。 6.3.8.12 维修保养工作由专职人员进行，非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件。
6.3.8.13 设立监控资料调用、查阅权限，调用、查阅需经授权。
6.3.8.14 制定应急处理程序，出现重大安全隐患时应采取必要补救措施。
6.3.8.15 每年组织相关人员对安全防范系统进行一次全面检查，对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。 6.3.9 楼控系统
6.3.9.1 服务器及UPS工作正常、通讯正常。 6.3.9.2 工作站工作正常、通讯正常、整洁。
6.3.9.3 传感器工作正常，灵敏度适应，通讯正常。 6.3.9.4 执行调节器工作正常，状态及反馈信息准确。
6.3.9.5 直接数字控制器工作正常，输出信号正确，通讯正常、整洁、线路整齐。 6.3.9.6 末端设备工作正常，线路无损，安装牢固。
6.3.9.7 执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘。
6.3.9.8 制定应急处理程序，定期对计算机系统数据进行备份。 6.3.9.9 每年对仪器仪表、传感器进行校对。
6.3.9.10 建立机房管理制度，控制室机房实行封闭管理，无老鼠进入缝隙，配备符合要求的灭火器材。
6.3.10 网络通讯
6.3.10.1 通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐。 6.3.10.2 维护终端工作正常、整洁。
6.3.10.3 工作电源及UPS工作正常，设备整洁，显示仪表无损。 6.3.10.4 配线架排线整齐，标识完好，数据齐全。 6.3.10.5 光纤配架排线整齐，标识完好，数据齐全。 6.3.10.6 插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。
6.3.10.7 建立授权机制、访问控制、加密与解密相关管理制度。
6.3.10.8 专人监控关键设备:文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等。 6.3.10.9 病毒预防：从管理、技术和法律等方面着手，预防病毒侵入。 6.3.10.10 实时对服务器数据进行文件备份。
6.3.10.11 计算机工程师应用相关软件定期进行观测，发现故障及时记录，并通知软件供应商进行维修。 6.3.11 门禁系统
6.3.11.1 服务器及UPS工作正常、通讯正常。 6.3.11.2 工作站工作正常、通讯正常、整洁。 6.3.11.3 读卡器指示灯完好、工作正常。 6.3.11.4 电子门锁工作正常。
6.3.11.5 门磁开关工作正常，灵活有效。
6.3.11.6 建立系统权限管理规定，不得随意更改系统设置。 6.3.11.7 作好门禁系统的安全保密工作，不得泄露有关信息。
6.3.11.8 每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。 6.3.12 有线及卫星电视
6.3.12.1 卫星天线安装牢固，外观整洁。
6.3.12.2 放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁。 6.3.12.3 光纤收发机、放大器、分配器工作正常，线路衰减小。 6.3.12.4 传输线路正常，图像清晰。
6.3.12.5 每半年检测一次干线及各分支器的输出电频。 6.3.13 广播与背景音乐系统 6.3.13.1 节目源设备工作正常。
6.3.13.2 信号放大及处理设备工作正常、整洁，音量及音响调控效果完好。 6.3.13.3 扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰。
6.3.13.4 背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常。 6.3.13.5 每季度检测传输电压。
6.3.13.6 每半年进行一次全面检查与调试。 6.3.14 数字会议系统
6.3.14.1 多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常。 6.3.14.2 视频、音频、网络线路传输正常、无干扰。 6.3.14.3 每半年进行一次全面检查与调试。 6.3.15 停车场管理系统
6.3.15.1 服务器及UPS工作正常、通讯正常。 6.3.15.2 工作站工作正常、通讯正常、整洁。 6.3.15.3 出入口机工作正常，通讯正常。
6.3.15.4 区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁，数据准确。
6.3.15.5 图像识别系统工作正常，摄像机工作正常，车辆及车牌号清晰，信息相对应及时存入、读出数据库。
6.3.15.6 电动道闸工作正常、整洁，反应灵敏。 6.3.15.7 车辆检测器工作正常。
6.3.15.8 执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘。
6.3.15.9 每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对，并及时调整区域及车场车位显示器数据，核对收费数据。
6.3.15.10 定期备份系统软件及数据。 6.3.16 公共照明系统
6.3.16.1 制定公共照明节能管理制度，照度符合GB50034《建筑照明设计标准》。
6.3.16.2 每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明，有效亮灯率98％以上，如有缺损及时更换。 6.3.16.3 每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和安全用电。 6.3.17 避雷系统
6.3.17.1 每年雨季前由防雷中心对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织客户对重要设施设备进行防雷检测。
6.3.17.2 保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施。
6.3.17.3 每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决。
6.3.17.4 每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好。
6.3.17.5 写字楼建筑物（无特殊计设要求情况下）接地电阻标准： ——3类建筑接地电阻：≤10Ω； ——2类建筑接地电阻：≤4Ω； ——计算机房接地电阻：≤4Ω。 6.3.18 高空作业设备
6.3.18.1 设备需经有资质的检测机构检验合格，保持安全装置完好并在有效期内安全运行。 6.3.18.2 设备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载。 6.3.18.3 设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认。 6.3.18.4 吊篮运行平稳，无倾斜。