图19 2011年广东商品房销售面积与待售面积走势对比
从近10年待售面积变化情况分析，2011年总待售面积及住宅待售面积均创下新高，住宅面积同比增速甚至高于总体增速6.3个百分点，库存压力巨大。从商品房待售年限看，待售1年以内921.13万平方米，占总待售面积34.89%，明显高于前5年水平，说明市场新推产品销售欠佳；待售1-3年1387.29万平方米，占52.55%，较前两年有所回落；待售3年以上331.36万平方米，占12.55%，占比为历年来最低。从商品房待售用途看，商品住宅待售面积1572.44万平方米，占总待售面积59.6%；办公楼89.80万平方米，占3.4%；商业营业用房536.34万平方米，占20.3%；其他441.20万平方米，占16.7%（见图20、图21、图22）。
图20 2002-2011年广东商品房、商品住宅待售面积变动情况
图21 2004-2011年广东商品房待售面积结构（按年限分）
图22 2004-2011年广东商品房待售面积结构（按用途分）
二、综述与市场前景展望
1.关于开发投资。
2011年度广东房地产开发投资持续高位运行。受投资惯性影响，2012年第一季度可能继续保持较高增速。但受调控政策影响，2012年企业的资金状况或比2011年更显紧张，估计全年投资增速会有较大幅度回落。
2.关于资金状况。
2011年度广东房地产到位资金状况受信贷政策紧缩影响显著，企业开发贷款及个人按揭贷款均为负增长，国内贷款占总到位资金比重降至历史低位；而企业自筹资金持续高位增长及其所占比重的明显提高，已反映出企业资金压力不断加大。但得益于销售款项仍有所增长，其他资金来源占比也基本达到正常水平，所以当年资金状况尚好于2008年
时的最困难时期。2011年中央经济工作会议提出，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并适时微调预调。这或能缓解社会流动性结构性不足，但房地产业仍将是调控重点，资金状况不容乐观，企业仍须及早拓宽融资渠道，积极应对市场变化。 3.关于开发建设。
2011年度土地购置面积同比增长30.4%，但待开发土地面积同比下降13.2%，全年企业可开发用地储备量实际上在减少。2011年商品房竣工率达到历史新高，短期内减缓了市场住房供应压力。但施工面积大幅增长，意味着行业对资金的需求进一步加大，而信贷政策持续紧缩及销售市场前景不明势必促使在建工期延长、新开工项目减少，长期而言难以保障住房市场供应的持续稳定。 4.关于房屋销售。
2011年度商品房销售市场量价均现小幅增长，但下半年同比增速明显回落；而待售面积创历史新高，库存压力巨大。尽管房地产市场低迷对地方社会经济发展影响较大，但在中央政府“坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的表态之下，地方政府将继续严格执行调控政策。鉴此，2012年上半年商品房销售市场仍将僵持甚至进一步萎缩，企业销售压力更大，降价促销或逐渐成为市场主旋律。
综上所述，在房地产调控政策基调保持不变的背景下，2012年房地产投资增速将有所回落，企业资金压力进一步凸显，商品房新开工项目减少、在建工期延长，商品房销售市场“以价换量”现象逐渐成为普遍。从长计议，在新的产业环境下开拓融资新渠道，改变以住宅为绝对主体
的投资结构，拓展投资新方向，调整企业发展战略与营销策略，创新房地产流通方式，对业界来说是势在必行了。