围？
就这一问题，米尔顿·弗里德曼认为企业只要做到“合法地增加利润”就够了。本文认为企业是社会组成中相当重要的部分，地位不可小觑。该范围的界定过于轻视企业的地位了。也就是说在笔者看来企业在承担社会责任中的角色是相当重要的。在一个社会中如果企业的作用不大，那么它承担的社会责任也必然不大，它的责任是要与它在社会生活、发展中担当的角色的重要程度相对称的。
在此本文认为企业在界定自己社会责任范围时，全球契约的原则、卡罗尔的四层次说的指导、利益相关者理论的运用，这三者是很好的办法。（本人在此重申本文立场，本文以卡罗尔的定义作为企业社会责任的概念，并认为企业社会责任的理论范围，以四层次说最为圆满。但认为在具体的实际工作中，以上三种方法都是很有指导意义的。）
（1）“全球契约”的十原则[4]
人权方面：原则一，企业应当尊重和维护国际公认的各项人权；原则二，企业应保证绝不参与任何漠视人权的行为。
劳工标准方面：原则三，企业应当维护结社自由，承认劳资集体谈判的权利；原则四，彻底消除一切形式的强制性劳动；原则五，切实废除童工现象；原则六，消除就业和职业方面的歧视。
环境方面：原则七，企业应支持采用预防性方法来应付环境挑战；原则八，采取主动行动，促进在环境方面采取更负责任的做法；原则九，鼓励开发和推广无害环境的技术。
反腐败方面：原则十，企业应反对商业活动中的腐败行为。
“全球契约”的提出对于企业应如何承担社会责任提供了很好的较具体的指示。此外，卡罗尔的理论也很具有指导意义。
（2）四层次说
[34]
经济责任：企业如果能尽可能高效率地使用资源以生产社会需要的产品和服务并以消费者愿意支付的价格销售，企业就尽到了它的经济责任。企业首先是个经济组织，这是它的本职工作，不容否认。
法律责任：遵守法纪，在法律的框架内开展活动，遵守游戏规则。
伦理责任：它包括利益相关者所期望的或禁止的企业活动。它是与法律责任相辅相成，补充了法律的不足。
慈善责任：是指企业参与非强制性的或者非由法律或伦理要求的社会活动的义务，是社会对企业成为出色的企业公民的要求。
企业的社会责任是由经济、法律、伦理和慈善四个方面组成的。企业社会责任由此可认为就是某一时期社会对企业的经济、法律、伦理、慈善四方面寄予的期望。
“对企业的期望－企业行为＝失望”这一公式可分解为“对企业经济责任的期望+对企业法律责任的期望＋对企业伦理责任的期望＋对企业慈善责任的期望—企业经济责任行为－企业法律责任行为－企业伦理责任行为－企业慈善责任行为＝失望”
11
卡罗尔的理论适用性很强，指出了企业在自己各个生命周期阶段能负、应负的责任。 （3）利益相关者理论[8]
美国学者克拉克森(Clarkson)对企业利益相关者所下的定义较为有名:“对于企业及其过去、现在或未来的活动享有或者主张所有权、权利或者利益的自然人或社会团体。这种被主张的权利或者利益源于权利主体或利益主体与企业之间的商事活动，或者公司实施的行为。这种权利或者利益可以是法律意义上的，也可以是道德意义上的；既可以是个体性的，也可以是集体性的。具有类似利益、请求或权利的公司的利害关系人可以划入同一群体:职工、股东和顾客等”。
克拉克森把利益相关者分为一级利益相关者团体(primarystakeholder group)与二级利益相关者团体(secondary stakeholdergroups)。前者指没有其参与，公司就不能作为经营主体(as a goingconcern)而存在下去的社会团体，由以下主体组成:（1）股东、（2）投资者、（3)雇员、（4）顾客、（5）供应商、（6）为企业提供基础设施与市场、对公司制定法律与规则、对公司享有征税权和其他权力的政府与社区。企业与其一级利益相关者团体之间保持着较强的独立性。后者是指那些影响企业或受企业影响，但与企业之间没有商事关系、且不是企业生存的必要条件的社会团体，如大众传媒和各类专门的利益集团。
以下是它的示意图 图二、
经济责任 投资者 法律责任 政府 债权人 企业 慈善责任 顾客 员工 行业协会 供应商 社区 霜供应商
伦理责任 它为企业社会责任的具体实施指明方向，针对每一个主要的相关利益群体，就可以界定企业社会责任的范围。企业社会责任被明确界定在企业与利益相关者之间的关系上，使企业社会责任对象和行动具体化。
（三）政府在企业的社会责任中担当的角色
这个问题主要是由政府是否应当承担企业社会责任，政府应当如何承担企业社会责任，
12
承担角色的重要程度这三个小问题组成。
1.政府是否应当承担企业社会责任
原先提过的：认为公司存在的唯一目的就是为股东盈利，公司只对股东负责，其他利害关系人的利益可以通过其他途径得到保护。追求利润是公司的责任，解决社会问题是政府的责任。这是个坚决承认政府应当承担企业社会责任的观点，并支持政府包揽企业全部的社会责任的观点。
而同样是反对企业承担社会责任的却未被本文认为是主要观点的“社会达尔文主义”（19世纪初期产生的社会文化进化理论，最早提出者是英国作家、哲学家赫伯特·斯宾塞），对此的看法完全相反。“社会达尔文主义”认为弱肉强食、适者生存也是社会生活中的普遍规律。企业开展社会公益活动、捐款资助弱者是和自然进化规律相违背的，由此造成的社会保护只能造成人类适应能力降低。这个论点不仅将企业社会责任否认地一干二净，更是认为社会责任也是不存在的。既然企业社会责任都不存在了，那政府还要承担企业社会责任吗？
本文对此的观点是：政府不应当承担企业的社会责任，但也否认政府与企业的社会责任毫无干系。
“政府是否应当承担企业社会责任”其实也是个分工的问题。由于政府和企业都是社会的重要组成部分，两者又是密不可分的兄弟或者说是父子关系。因此政府社会责任和企业社会责任之间便有着天生的极大关联性，但又有着根本上的不可代替性。根据“责任定律”，如果政府除了承担自身的社会责任外，还对企业的社会责任进行承担，那实际上是对企业本身职责的承担。也就是说政府越权了，管了不属于自身范围内的东西了。出现这种情况是政企不分或者社会职责混乱，甚至是社会极度不稳定的一种表现，这在理论上是不应该也不应当出现的。
在早期西方经济学理论中，政府被要求管得越少越好，甚至可以说是要求企业的事政府都不要管。但是随着经济的发展，市场失灵现象的反复出现，凯恩斯主义的流行，这种观点被彻底打破了，政府从此介入了经济领域。现在凯恩斯主义虽破产了，但政府在经济领域中的地位却被确立下来。企业作为市场的主体，被要求更恰当地履行自己的职责，政府则被要求恰当地监管市场,并做好宏观调控工作。
也就是说现在政府对企业的社会责任问题就是如何保证和促进企业自由、合法、恰当地履行它的社会责任，并为其提供相应的服务，使之能健康、和谐、稳定地发展。
2.政府应当如何承担企业社会责任，承担角色的重要程度
既然政府不应当承担企业社会责任，那么我们还有必要讨论政府应当如何承担企业社会责任吗？本文的回答是不应当承担企业社会责任，但有必要就这一问题进行讨论。
我们已经得出，政府对企业的社会责任其实就是，通过保证和促进企业自由、合法、恰当地履行它的社会责任，并为其提供相应的服务，使之能健康、和谐、稳定地发展。也就是说，本文认为政府不应承担企业社会责任，但有必要促进企业社会责任，即它应在企业社会责任的“建设”中发挥相应的符合其重要程度的作用。而这正是本文认为的，政府在企业的
13
社会责任中所扮演的角色。
归根到底，政府是否履行它在“促进”企业的社会责任“建设”中的职责，实际就是它是否履行其自身的社会责任的问题，也就是说这是政府是否在做其分内事的问题。
由于政府在社会中的重要性和企业在社会当中的地位，政府在企业社会责任中的角色也就不能不置可否了。加上我国的社会主义性质、现阶段国情、过去失败的经济建设教训和资本主义国家的施压，我国政府更是不愿、不能也不应该让资本主义社会走过的冤枉路，再让我国人民走一遍。而正是由于这种压力的使然，我国政府在企业社会责任建设中的重要程度，与资本主义国家相比又不得不向前推进了一大步。
现在，主导世界的西方发达资本主义国家的政府尚且将企业社会责任的促进当作一件越来越重要的事情去抓，又何况我国政府呢？
因此，由于企业社会责任在我国具有特殊的意义，本文得出政府在企业社会责任建设中的角色显得犹为重要。
二、房地产链上企业现状
房地产链上企业大体上是指包括房产开发、物业管理、中介（咨询、估价和经济）等在内的房地产行业企业。它没有将建筑等相关企业包括在内。由于目前国内外还没有对这一概念的准确描述，也没有对其范围的界定进行过激烈的讨论，而且按国家历年的统计分类标准，也没有将建筑等行业例为房地产业的一部分。故本文遵照目前国内惯例，以房产开发、物业管理、中介（咨询、估价和经济）等为对象，进行介绍。并在本文中将其作为房地产链上企业这一概念的定义。
最近几年房地产业成了公认的暴利行业，许多人由此而迅速累积了大量的财富。如2007年，福布斯《中国富豪排行榜》前40名中有15人的主要产业是房地产。而2006年福布斯《中国富豪排行榜》显示的前一百位中有42名也主要经营房地产。房地产业的高速发展给房地产链上企业带来了丰厚的利润和巨大的生存发展空间，也使房地产链上企业进入了一个全新的发展阶段。
（一） 房产开发
可以说房地产链上企业中房产开发是最火和最挣钱的一个了。先看房价，目前全国房价连年上升，2005年全国70个大中城市房屋售价的增长率为7.6%，2006年为5.5%，2007年为7.6％。
再看几个证明“火爆”的数据。 表五、
年份 房地产开发完成投资 同比增长率 2005年 15759亿元 19．8% 2006年 19382亿元 21．8% 2007年 25280亿元 30.2％ 来源：个人整理，参考国家统计年鉴2007版
14
如此巨额的数据基数下，还能有如此巨大的增长比率，可见，近年房产开发的“火”是多么的壮观。
而房产开发企业的营业总收入2004年13314亿元，2005年为14769亿元，2006年猛增为18046亿元。收入都快和同期的完成投资额相等了，可知房产开发业的利润回报率是多么的可观。但除了这些，我们再看看别的。
目前，房地产开发投资增速总体开始趋于平稳，但部分地区投资增速仍然较快；房地产
开发资金来源得到优化，对银行贷款的依赖减弱，但资金渠道仍偏窄；房地产供应结构不合理，经济适用房比例过低，而我国城镇居民的住房结构应大致如此：5%～10%左右的是纯商品房，10%～15%左右的是廉租屋，大约75%～85%是经济适用房；商品房空置面积呈下降之势，但少数地区及部分物业空置面积仍有所上升；城镇房屋拆迁规模得到控制，被动型住房需求放缓。
随着当前建筑材料价格上涨，商品房销售不旺造成存量房产增加等因素，使企业在开发中的建安成本、土地成本、运营成本、各配套设施费用等相应增加，跟以往相比，大大提高了企业的运作成本，形成了市场销售价格与开发成本之间的矛盾，绝大部分开发企业面临着资金压力大，开发成本增加，企业运作比较困难的实际问题。
这就是房地产开发业，目前高涨的发展热情，许多与国家相关政策有出入的发展手段，与现实中存在的一些生存问题并在。
（二）物业管理
由于人们对物业管理的逐渐认识与重视，不少开发商在楼盘开发初期便会寻找有一定知名品牌的物业公司进行前期介入与管理。现在业主对物业管理水平要求越来越高，但观念意识仍偏落后，对很多合理管理仍难配合。此外，物业管理本身主体发育不充分，受谁开发谁管理思想的影响，大部分物业管理企业是由房地产开发企业直接派生出来的，还有一部分是企业后勤部门改制或房管所改制的，这限制了他们对业主的服务水平。
物业管理还是新兴行业。1995年实行房改，由福利分房改为商品房，实行住房商品化，由此带动了房地产市场的发展，进而促进了物业管理行业的发展。由于近年来房产开发的热潮，更是推动了物业管理的巨大发展，这从近年来全国对物业的投诉热情就可见一斑。但与房产开发一样也是喜忧参半。可以说，由于房地产业的快速发展，使物业管理的发展速度和质量与此有了一定的滞后性。
（三）房地产中介业
目前已经形成了包含房地产楼盘代理、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。但发展不平衡，沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。房地产中介的外部制度环境也正在积极地建立，如人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长。
但是专业人才的缺乏，影响产业的提升；房地产中介缺乏消费者的普遍认同，一些地产中介严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序；虽然
15