潜力巨大，但目前中介市场竞争激烈，尤其是二手房出租等中介中专业素质要求相对较低的行业。
由于房地产市场从计划经济过渡到市场经济运作，原有的一系列售房体系的土崩瓦解，由此而使房产中介应运而生，并成为房地产市场发展的重要组成部分。目前，它也和物业管理一样近年来获得巨大的发展，但由于本身的专业水平要求较高，而发展相对滞后，从而使它的社会责任问题出现的可能性较大。
三、房地产链上企业社会责任履行现状
与近年来房地产业的欣欣向荣一样，人们对房地产链上企业的社会责任承担程度的要求
也“欣欣向荣”了。可以说目前我国社会对房地产链上企业社会表现的期望值与企业实际的社会表现间的“差”越来越大。长此以往一旦超过“零界失望率”，必将引起巨大的社会震动。
（一）目前我国房地产链上企业的社会责任问题主要如下： 1.大部分开发商对企业社会责任概念的认知度偏低
由中华慈善总会组织的对1000 家地产企业定量调研得到的首份《中国房地产企业社会责任现状调查报告》分析显示，地产业整体仍处于企业社会责任建设的初期阶段，34.7%左右的企业表示尚未进行，39.3%表示已经开始，尚处于摸索阶段，两者占近3/4。只有16.8%表示每年都有规划与预算，而不到一成的企业表示有长期的发展规划。大部分开发商对其概念的认知度仍偏低，只有半数左右的开发商听说过“企业社会责任”这一概念，而听说过“企业公民”概念的企业则更少，仅占1/4。
《城市开发》、《中国物业管理》、中国城市房地产网联袂展开对377家房地产链上企业进行的“2006年度房地产链上企业履行社会责任调查”结果显示，70.6% 的企业在过去一年直接参与了社会公益活动，29.4% 的企业没有参加社会公益活动。而其中75.8% 的企业有过慈善捐款行为，主要集中在捐资助教、救援灾区等方面。[18]
这表明大多数企业在重视自身发展的同时，已经开始有意识地参与社会公益事业，并履行自身的社会责任。但部分企业没有正确处理自身利益和社会利益的关系，片面追求企业自身利益的最大化，而忽视了企业所应承担的其他社会责任。同时，部分企业对社会责任的理解不够全面，一些企业把履行社会责任等同于参与社会公益活动，把是否参与社会公益活动作为衡量履行社会责任的唯一标准。
2.房地产企业财富与纳税反差鲜明
正当06、07年的福布斯《中国富豪排行榜》显示的中国地产富豪们的数量与质量让人惊叹和赞慕时，我们看到，2006 年9月2日发布的 “中国纳税百强”排行榜，只有一家房地产业企业入围500强。2005年的纳税百强企业中，只有深圳万科以汇总纳税13.24亿元名列第97位，纳税五百强也只有三家房地产入选。
3.房地产成低诚信度行业
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一个是对银行，一个是农民工，一个是购房者。对银行如骗贷，邹庆的“森豪公寓”和“华庆公寓”合计骗贷达7.5 亿元人民币[15]；首付拖欠农民工工资，是很多开发商的惯用招数。曾经多次出现的农民工通过爬高楼、自杀等极端方式讨薪的事件，一度成为社会关注的热点；另一方面，由于信息不对称，购房者被开发商、中介商、物业公司蒙蔽的情况也常有发生，无证预售问题、虚假广告问题、资金问题、房屋质量问题、物业服务问题等等，让房地产问题成为近年来的社会热点。2005 年10 月24 日北京佰家房地产经纪公司拖欠万名业主租金、携款逃跑事件，而它还在在2004年被评为2004经纪百强企业[15]。
4.违规操作现象普遍
2005年11月3日，财政部发布一份会计信息质量检查公报，通报39 户房地产企业存在会计失真问题。开发企业账面反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%。有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%。另外，部分房地产企业还存在较为严重的偷漏税问题，部分会计师事务所特别是中小事务所存在审计程序不到位甚至故意出具虚假审计报告的情况。此外，在短期利润的驱动下，浮躁的房地产企业已习惯于用非正常的手段来打通“绿色通道”。 可以说，房地产业成为腐败的重灾区，部分开发商是要负一定责任的。
5.房屋供给结构不合理
经济适用房供给过少，05年新开工的经济适用房面积占住宅的6.37%，06年是6.80%，远小于国家公布的75%～85%的比率。无怪乎众人大叹想买房，却买不起房。 表六、
房屋建筑面积 (万平方米) 本年新开工面积 住宅 经济适用房屋 2003年 54707.5 43853.9 5330.6 2004年 60413.9 47949.0 4257.5 2005年 68064.4 55185.1 3513.4 2006年 79252.8 64403.8 4379.0 资料来源：国家统计年鉴2007年版
另一方面，到2006年11月末，全国商品房空置面积12355万平方米，而06年末，全国房屋竣工面积才55830.9万平方米，两者比率高达22.13%。因此政府数次公开指出我国房屋供给结构需要改变。
（二）以卡罗尔四层次说来说明社会责任现状
本文介绍过几种界定企业社会责任范围的方法，并指出本文认为在理论上以卡罗尔四层次最为圆满，并因此将其采纳为相关概念的本文定义。也就是说房地产链上企业有社会责任有经济责任、法律责任、伦理责任、慈善责任。这里本文亦以此为例，就前面的问题进一步来说明我国房地产链上企业履行社会责任的现状。
在经济责任这一层面中，高档商品房的开发过多，虽获利相对较多，但却使企业未能“尽可能高效率地使用资源以生产社会需要的产品和服务并以消费者愿意支付的价格销售”。这
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里又有一个问题——房价。目前房价是否过高，是否有泡沬，本文无法给出答案。我国经济的高速发展必将带来房价的高升，但现在全国普遍对房价有怨言，这一点是可以肯定的。
在法律责任层面上，违规违章现象出现较多，上文已提出一些实例，毋庸多言。这与我国目前相关法规制度的滞后和不健全有关，但链上企业就总体而言还是守法“公民”。有一点要辟谣，那就是政府的当中出现的一些问题只是局部和暂时的。因为政府的治理和措施的采取是有一定滞后性的。也就是说房地产链上企业的法律责任由于政府的力度问题而基本履行，但仍有较大需要提高的空间。
伦理责任层面上，如房屋供给结构的不合理，使很多人想买却买不上房，而房屋空置率却又较高。说明我国房地产链上企业整体上还处在仅是以利润最大化作为唯一目标的阶段，未正确处理企业短期目标和长期目标的关系。
慈善责任这一层面反倒有让人有相反的感觉。大部分的企业都参加过慈善捐款，而且捐的未必少。可以说我国房地产链上企业承担社会责任的形式、方法是与四层次说里的理论先后顺序有一定出入的。
我国房地产链上企业社会责任的发展，总体遵循资本主义初期赤裸裸地以金钱为目标的轨迹，大体符合西方企业社会责任发展步伐，但又受我国政府的社会主义制约，而产生与成熟时期的企业社会责任理论有出入，却高于处于同一时期西方企业的社会责任履行状况的现状，但总的说来，链上企业社会责任的现状还不太令人满意，还与它社会地位的重要程度不十分相称。
四、政府承担的角色
（一）政府对房地产业的态度变化
在我国由于传统“挣钱买房”思想的支配，随着社会主义市场经济的发展，经济实力的增长，人民购买力的提高，房屋的需求毋庸置疑会大大增加。尤其是90年代的房改制度的实行，房地产运作的市场化，更是对房地产业注入了一支超强兴奋剂，于是中国房地产业进入市场经济下的第一次高速发展阶段。照目前形势来看，这一次高潮已经达到顶峰阶段，处于其“生命周期”的“稳定期”。虽然目前房价有所回落，但何时进入“衰退期”仍令人无法预测。
面对持续上升的高房价和市场结构发展的不合理给人民生活带来压力，以及房地产链上企业的众多“不和谐因素”，政府对此处于一种两难的境地。一是继续将房地产业来作为拉动国内经济发展的重要动力之一；二是要对其进行适当控制。可以说前几年政府并未真正对房地产业进行过抑制活动，而只是进行一些相应的规范活动。但随着房地产市场的快速发展，国内经济环境的剧变，政府对房地产业的态度也发生了剧变，从此前的促进到了现在的控制甚至终于带有打压的意味，对其进行有针对性措施的态度日渐明朗。于是，在近年来的一系列政策中我们可以发现，政府的监管的力度是越来越大，目标是越来越明显，方式越来越具体。可以说政府的管理已经向一个新时期迈进了。
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一来是企业由于市场环境的影响，会出现整个产业的大调整。由于房产业进入了稳定期，企业面对即将饱和的市场，产业内将进入竞争的白热化阶段。一部分链上企业会有巨大的生存压力，而一些优势企业则会进入又一个发展高峰期。
一来是政府面对市场结构的不合理，民生的要求还未得到应有的满足，房地产问题的凸显，而对房地产链上企业进行大力度的介入。
这两者的原因导致我国房地产业将会进入一个新阶段。而民生和整治是政府在这一新阶段关注的两个重点。
1.民生
民生是政府大力度介入房地产业的主要原因，而优势企业是不会放过这个新的经济增长点的。以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生地产，正蓄势待发。我们可以看到，最近政策多是对以前相关政策的落实和具体化。随着〈廉租住房管理办法〉、〈经济适用住房管理办法〉等相关政策的出台，百分之七十的土地供应保障、相关税费的减免等措施，将会加快解决中低收入家庭住房困难问题的步伐。市场供应量或将向保障性住房倾斜，中高端商品房供应量减少。
2.整治
整治是政府针对房地产业的一项重要举措。对土地违法案件的查处、捂盘惜售、哄抬房
价等行为的重点查处，对房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为依法打击。对国外热钱的控制和人民物权的保护，将会促进房地产链上企业的科学合理发展。
土地、税收、金融等方面会进一步深化，打击投机、抑制投资需求，打击开发商屯底捂盘，增加有效供应量，改善住房供应结构，完善住房保障政策将是持续的调控主题也是整治的目标。
（二）在房地产链上企业社会责任建设中必须承担的责任
我们已经知道，政府在企业社会责任建设中扮演着重要角色，而我国由于本身的性质和内外国情，故政府在这一问题中的作用不得不更为重要。
由于房地产业是涉及领域众多，与人民生活息息相关的大产业。在国民经济中占有举足轻重的地位，多年来一直是我国经济建设的重要动力之一，近年来更是人们激烈探讨的创造财富的热门行业。现在无论是在我国的经济领域还是生活范畴内，都是响当当的行业。相应地，它的社会责任建设在社会中的地位也就有着与其它行业的异样的重要性。
正由于我国的国情和房地产链上企业的重要性，以及我们对政府在企业社会责任建设中
角色的认识，这一系列的铺垫，使我们知道，政府在房地产链上企业社会责任建设中必须履行的作用是“保证、促进它自由、合法、恰当地履行自身的社会责任，并为其提供相应的服务，使之能健康、和谐、稳定地发展”。
但是政府把握好在促进链上企业社会责任建设中的尺度是非常困难的，扮演好在其中的角色是很要水平的。
因为根据本文的观点，政府履行其在企业社会责任建设中“促进”的职责，其实是其“本
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身承担的社会责任”的要求，也就是说这是它的分内事。同时本文又提到政府的社会责任不能与企业的社会责任相冲突，即政府的职责要与企业的职责相协调，政府不能越权实施了本该由企业履行的社会责任。现在再加上房地产业这一“烫手山芋”的概念补充，使之困难程度又大大提高。
正是由于在促进房地产链上企业的社会责任建设中扮演的角色的重要性和困难性，政府不得不勇敢地小心翼翼地而又不可推卸地承担起其在其中应负的责任。
（三）承担责任中的一些问题
1.制度约束的漏洞和政府部门监管的缺位
正是政府部门监管的缺位和少数干部腐败，以及相关法律法规的滞后，使一些房地产链上企业行为不检。这主要是由于房地产业对促进地方经济和获取个人利益上有强大的推动作用，因此一些地方政府多以“宽容”态度对待房地产商的违法违规行为。
2.地方政府对企业社会责任知识知之甚少,社会责任意识淡薄
根据李立清、李燕凌两位学者的调查，很多政府官员对企业社会责任问题了解甚少，或者根本没有概念。这无意间，助长了部分企业不履行社会责任之风。
3.地方政府管理部门过分追求政绩和地方经济发展,追求GDP 目标
地方政府只注重企业的利润和税收，注重经济发展和地方政绩，而房地产业又是促进GDP增长的一个十分便利、快速和作用明显的产业，从而导致了房地产链上企业的一些社会责任缺失的现象发生。
也就是说,地方政府与企业是利益共同体，但是地方政府仅仅是看到了与企业短期经济利益的关系，而没有看到企业发展与地方经济长期发展和环境保护之间的利害关系。
五、对政府促进房地产链上企业建设企业社会责任的建议
根据本文的结论，政府在房地产链上企业社会责任建设中必须履行的十分重要的作用是“保证、促进它自由、合法、恰当地履行自身的社会责任，并为其提供相应的服务，使之能健康、和谐、稳定地发展”。
本文在理论上对这一问题进行了探索，结合对目前房地产链上企业的现状和其对社会责任承担的现状的一些了解，并根据目前政府的态度和状况，提出了如下一些较宏观的建议。
（一）有正确的认识
关于房地产链上企业企业社会责任建设，政府应使内部工作人员对此先有恰当的认识。 第一，是要对政府在其中扮演的角色要有清醒的认识，即“如何保证和促进企业自由、合法、恰当地履行它的社会责任，并为其提供相应的服务”。而不能由于过当的爱心甚至是贪权，而履行了不该履行的义务，承担了不能承担的责任。
第二，对具体指导事项要有必要的认识。其一是本身要对业务有一定的程度的理论基础，
也就是说相关工作人员在“恰当的认识”和具体操作技术的掌握外，还要进行相关业务理论的培训。因为实际工作纷繁复杂，掌握一定的理论，对业务的开展和深入很有用处；其二是
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