论家庭共有不动产上的法律问题
（周旭 2100070202）
【摘要】家庭共有不动产上的法律问题主要包括家庭共有不动产的认定、家庭共有不动产的效力、家庭共有不动产的分割等问题，本文主要从实证的角度对这些问题进行分析和探讨，重点讨论了家庭共有财产的范围和认定、家庭共有不动产的物权登记问题、家庭共有不动产的单方处分与善意第三人的保护问题、以及家庭共有不动产的分割问题，以期对家庭共有不动产纠纷的法律适用问题提供有用解答。
【关键词】共同共有 家庭共有 不动产 善意第三人
【案例1】1983年老黎一家原来居住的100多平方米的平房被当地征用了，根据当时的补偿协议，老黎夫妻和小儿子三人分到一座总面积60多平方米的二层楼房，老黎出钱买下了该房产，且房本上写的是老黎的名字，此后老黎夫妻与小儿子一楼、二楼地住下来。小儿子结婚后一直要求父亲在房产证上加上自己的名字，理由是当初是按照三个人的人头分的房子。2010年3月，老黎夫妻与小儿子及儿媳签订了一份协议，约定一楼永远归父母，二楼永远归儿子，互不干涉各自拥有的产权，协议第三条还规定小儿子一方放弃一楼的继承权，今后老人的生老病死一概不管。之后不久，儿媳断了老人水电，并拿着该一纸协议将老人告上了法庭。
【案例2】2007年，82岁的父亲刘金陶（老刘）将60岁的儿子刘克友（小刘）告上了法庭，理由是儿子霸占了父亲的房子。案中争议的房子是多年前父亲单位分的福利性住房，按照当时的政策要交3万元。当时，父亲再婚住到了老伴家里，其他兄弟姐妹都有住房，经全家人商量，就让小刘出钱，房子也归他，但交钱是以父亲的名义。到2003年房子要办房产证的时候，小刘没有将该房产改到其名下。父亲老刘称当时交钱的凭据和房本上都是写的他的名字，该房产就是属于他所有，另外，儿子只拿了两万块钱，且是孝敬父亲的，并不算出资买房。
【案例3】几年前，北京市的袁大妈夫妻与女儿女婿各出了10万元首付款买下一处100多平方米的房子，之后两代人生活在一起，因当时只有女婿具备贷款条件，所以房屋登记在女婿名下。袁大妈夫妻与女儿女婿各出了10万元首付款后开始由老人还贷，并于06年提前还清房款。2010年女儿将老人告上法庭，要求老人搬出该房子。女婿称房本上写他的名字足够证明房产归属，老人此前拿出的10万元购房款是一种赠与，不存在共同出资买房的说法。（以上案例均来源于《今日说法》）
家庭共有，既是亲属家庭法上的概念，也是物权法上的概念。在历史上，家
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庭财产的共有权是最早出现的共有权。在原始公社解体之初首先出现了家庭，并由家庭掌握私有的财产，于是，私有制出现的同时也就出现了家庭共有财产这种共有权的最初形式。1我国现行法对家庭共有财产未作明确规定，但在理论上，民法学者一般都承认家庭共有是共同共有的一种类型。2且在现实生活中，家庭共有财产大量存在，是一种相当普遍的社会经济现象，具有相当的复杂性。由家庭共有财产，特别是共有不动产，引发的法律纠纷更是随处可见，如上述案例就是典型的家庭不动产法律纠纷。因此，研究家庭共有财产问题，具有重要的理论意义和现实意义。
一、家庭共有财产概述
本文认为，家庭共有财产是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同取得的财产以及家庭成员约定为家庭共有的财产。现代立法关于家庭共有财产大致有两种立法例。其中，第一种方式是在立法中明确承认家庭共有，并对家庭共有财产关系制定详细的法律条文。例如，《瑞士民法典》在“家庭共同生活”一章中专设家产一节，其中13个条文规定了“家庭共有财产关系”的设立、效力、管理及代理、终止、收益等内容。明确规定“家庭成员有权将其继承的财产，全部或部分地作为共有财产保存，或汇集一定财产作为共有财产，该财产即为家庭共有财产，共有人对家庭共有财产具有平等的权利和义务，这种共有关系因法定原因而终止，并导致该共有财产的分割。3第二种方式是法律不禁止家庭共有财产，但也不明确对其进行规定。法律通常明文规定夫妻财产制，子女财产则归子女个人所有，子女未成年时一般由父母依亲权或监护权代为管理其个人财产。
因此，有学者提出在第二种模式下，“未经家庭同意，不可能产生家庭共有财产”，“家庭共有财产不是法定的财产所有形式，而是家庭成员以某种形式的约定而产生的共同共有关系。”4本文认为这种观点值得商榷。首先，从现有立法可以看出我国应当属于第二种立法模式。我国《婚姻法》只规定了夫妻共有财产制，并没有规定家庭共有财产制，也没有规定子女财产权。在实践中，家庭共有财产主要适用《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第78条，以及《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第八章关于共有的一般规定。此外，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第88条至第92条关于共同共有的解释，准用于家庭共同共有关系。
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引自杨立新：《共有权研究》，高等教育出版社2003年版。内容有删节。 在王利明主编的《民法》，魏振瀛主编的《民法》，梁慧星、陈华彬著的《物权法》等民法教材和专著中都有承认家庭共有。 3
《瑞士民法典》第336条。参见殷生根：《瑞士民法典》，法律出版社1987年版，第89页。 4
参见杨立新：《共有权研究》，第250、253页。
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其次，从实证法的角度可知，在法律没有明文规定家庭共有财产制度的情况下，即使没有家庭成员的约定，也能够产生家庭共有。《物权法》第103条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”该条实际上推翻了《民通意见》第88条的规定，5同时也反映了我国关于共有制度的立法取向，即共同共有一般须由权利人约定，如果没有约定或约定不明确，则视为按份共有。但是，应当注意到该条同时也规定，“共有人具有家庭关系”的除外。也就是说，如果是以家庭关系为基础的共同共有则不必然须经权利人约定。
再次，在现实生活中，家庭共有财产除家庭成员约定为共有的财产外，还包括家庭成员共同劳动、共同创造的财产，家庭成员共同继承或共同接受赠与所得财产，家庭成员共同购置的财产，以及基于其他法律事实所得财产。以文章开头的具体案例为例，在【案例1】中，家庭共有关系是基于家庭共同生活关系和征用补偿的事实而产生，在【案例3】中，家庭共有关系则是基于家庭共同生活关系和共同出资买房的行为而产生。在这两个案例中，权利人之间没有约定争议不动产为家庭共同共有，但这并不影响法院在性质上将争议的不动产认定为家庭共有财产。
所以，家庭共有财产产生的基础只应当是存在家庭共同生活关系，而不是看有没有家庭成员关于实行家庭共有的约定。家庭是以婚姻、血统关系为基础的社会单位，包括父母、子女和其他共同生活的亲属在内。家庭共同生活关系是指家庭成员共同居住，共同为生存和发展进行各种活动的关系。家庭是人类最基本的群体形式，家庭共同生活关系也是人类最基本的社会关系。家庭共同生活关系的基本标志的共居一起。对共居应作广义理解，对于在外地工作，而以家庭为基本生活单位的，也应认为是共居。共居的家庭成员包括父母、子女和其他共同生活或登记在一个户籍上的亲属。家庭共有是基于家庭共同生活关系产生的一种共同共有。需要指出，现今在城市比较普遍的“同居不共财”现象，则并未形成家庭共有财产关系。6同居不共财，多表现为父母与子女共同生活，但所得收入归各自所有，子女或仅向父母交伙食费，子女婚后与父母共同生活，财产仍归各自所有，子女所交伙食费或生活费只为支付共同生活所需。
二、家庭共有不动产的认定
（一）家庭共有财产的范围
要对家庭共有不动产进行认定，首先要明确家庭共有财产的范围。家庭共有财产是家庭成员共同共有的财产，它包括共同劳动所得的合法收入，共同继承或
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《民通意见》第88条规定：“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。” 6
参见杨立新：《共有权研究》，第255页。
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接受赠与所得的财产，共同积累的储蓄，共同建造的房屋，共同所有的生活用品和生活资料，共同享有的债权和共同负担的债务，部分家庭成员投入家庭的财产，以及其他可以列为共有的财产。78
现实生活中的家庭共有财产关系相当复杂，家庭共有财产的范围并不是清晰、确定的。因此，准确认定家庭共有财产的范围对于处理家庭共有财产纠纷案件尤为重要。有学者曾提出，确定家庭共有财产的基本规则是：第一，确定家庭共有财产的范围应以共有人的约定为准；第二，共有人对共有财产范围没有约定的，按照实际发生的共有部分，认定为家庭共同财产；第三，通过以上方法无法判明家庭共有财产范围的，如果共有人主张为共同共有的，认定为家庭共有财产；第四，通过以上方法无法判明家庭共有财产范围的，如果共有人一致主张为各自单独所有的，认定为各自所有，没有发生家庭共有财产关系。9
本文认为，在现有立法基础上确定家庭共有财产的基本规则应包含以下几点：第一，家庭成员对家庭共有财产的范围有约定的按约定处理；第二，家庭成员无约定或约定不明确的，根据实际发生共有除能够证明为个人所有的财产推定为家庭共有财产；第三，通过以上方法无法判明家庭共有财产范围的，如果家庭成员一致主张为共同共有的，认定为家庭共有财产，如果家庭成员一致主张为各自单独所有的，认定为各自所有。此处所谓家庭成员对家庭共有财产范围的约定，一般应认为是事前约定，家庭成员可以约定全部财产为家庭共有，也可以约定部分财产为家庭共有。在《物权法》实施以后，家庭共有财产若为不动产的，原则上还应当符合物权公示原则将该财产登记为家庭共有，没有登记的虽不会影响所有权性质的认定，但不能对抗善意第三人。
（二）家庭共有不动产的认定
目前，我国法律上的家庭共有不动产主要包括家庭共有的房屋，家庭共有的农村土地承包经营权，家庭共有的宅基地使用权等，本文主要讨论家庭共有房屋的认定问题。家庭共有不动产的认定，主要依据《民法通则》、《物权法》等法律法规及法律解释的相关规定，还要参照《婚姻法》关于夫妻共有财产的规定，有时还可根据习惯来确定。本文认为，认定某一房屋是否属于家庭共有，要从房屋的产权登记、取得原因以及实际状况来进行判断，首先，要有共同居住共同生活的事实；其次，若家庭成员事先对该房屋是否归家庭共有作了有效约定，则从其约定，无约定或约定不明确推定为家庭共有，能够证明为个人房产的除外；再次，
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参见肖立梅：《家庭共有财产的性质研究》，载于《法学杂志》2009年第1期。原文：（家庭共有财产的来源包括）“家庭共同劳动、共同创造的财产”；“家庭成员共同继承或共同接受赠与所得财产”；“家庭成员个人取得自愿约定为家庭共有的财产”。 8
参见江冬：《怎样区分遗产与家庭共有财产》。原文：家庭共有财产是指家庭全体成员共同共有的财产。它包括共有劳动所得的合法收入，共同积累的储蓄，共同建造的房屋，共同所有的生活用品和生活资料，共同享有的债权和共同负担的债务，以及其他共有的财产。 9
参见杨立新：《共有权研究》，第260页。
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通过以上方法无法判明的，如果家庭成员一致主张为共同共有的，认定为家庭共有房屋，如果家庭成员一致主张为各自单独所有的，认定为各自所有。 家庭共有不动产的认定直接影响到家庭不动产的权利归属以及家庭成员的财产所有权利益、居住利益等切身利益。家庭共有不动产的认定问题在具体个案中往往极其复杂，没有统一不变的标准可循，判断某房产是否属于家庭共有应综合考量各种因素。在【案例1】中，从表面上看，老黎夫妻与小儿子共同居住的房屋的房产证上写的是老黎的名字，房子也是老黎出钱买下的，小儿子在买房时并不具有经济能力，从这些似乎可以认定该房产是老黎夫妻共有财产，而不属于家庭共有财产。但是，究其房产产生的原因并不是单纯的房屋买卖合同行为，而是基于房屋征用补偿协议，而根据当时的补偿协议，是按老黎夫妻及小儿子三个人的人头分的房子，且小儿子与老黎夫妻一直生活在一起，从这些我们应当认定该房产属于家庭共有财产，在家庭共同生活关系已不存在的情况下，小儿子主张确认并分割其产权应当得到支持。
【案例2】中，老刘父子争夺的房子虽然当初是由小刘出资购买，且一直是由小刘一家居住，但是，该房产就其性质是属于父亲单位分配给员工的福利性住房，原则上只能属于具有单位员工身份的父亲老刘。事实上该争议房产是登记在父亲老刘名下，交房款的凭证也是写的父亲的名字，虽然当事人提出当初是经过家庭协商决定“谁交钱谁享有该房屋产权”，但应当考虑到房屋不动产的特殊性，依照《物权法》上的物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，要以依法登记为生效要件。10所以，该家庭协商达成的口头协议并不能对抗具有公示效力的房屋产权登记，案中争议的房屋产权应归父亲老刘个人所有。 【案例3】中，袁大妈夫妻与女儿女婿共同出资购买的房屋，登记在女婿一人名下，女婿称登记在他名下房子就该归属于他，袁大妈夫妻所出的购房款是一种赠与，不存在共同出资一说。此时，该房屋的所有权性质应如何认定？本文认为，认定该房屋的所有权归属应当探究当事人的真实意思表示。在本案中，袁大妈夫妻与女儿女婿各出资了十万元首付款购买房屋后，便共同生活在一起，此后老两口还继续还清了按揭贷款，表明袁大妈夫妻俩有共同出资购房、共同生活居住的意图。另法院查明袁大妈夫妻没有其他住房，其共同出资购房的意图就更加明显。最后，从“老有所养，老有所居”的社会伦理价值来考量，也不应支持女儿女婿的无理要求。所以，将案中所争议的房屋认定为家庭共有不动产于法于情都是很合理的。
家庭共有不动产的认定除了会直接影响到家庭不动产的权利归属以及家庭成员的切身利益之外，还可能会影响到债权人、受让人等第三人的权益。例如，
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根据《物权法》第6条、第9条的规定。
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