张三5岁时，张三的父母购置了一套住房登记在张三一人名下，登记机关颁发的不动产权属证书上也记载为张三个人所有的财产。现因张三的父母与李四有债权债务关系，李四申请法院对张三名下的房产进行执行。张三认为该房产是属于其个人所有的合法财产，李四不能对该房产申请执行，遂起诉至法院请求确认该房屋所有权。法院认为，房屋所有权的真实状况应结合实际出资情况等进行综合认定。虽然房屋登记在张三名下，但其与父母一直共同生活居住在该房屋内，法院经综合考量，将该房屋认定为家庭共有财产。这也体现了《物权法》的立法精神，《物权法》赋予权利人在认为不动产登记薄记载事项错误时，申请更正登记的权利。11
三、家庭共有不动产的效力
共同共有的效力表现在共有关系中，便形成共同共有人间的内部关系与外部关系。12共同共有人的内部权利义务关系，是指各共同共有人之间就共有财产相互享有权利和负担义务的关系。在共同共有关系中，各共有人对共有财产共同享有平等的所有权、物上请求权等权利，承担对共有财产进行保管、维护、修缮、改良等义务。共有人还需负担保持共有关系的义务，即共同关系存续期间，共有人一般不得请求分割共有财产，对共有财产的处分须征得全体共有人的同意。共同共有人的外部权利义务关系，是指共同共有人就共有财产与共有人之外的其他第三人之间的权利义务关系。共同共有人就共有财产产生的债权债务对外享有连带债权、承担连带债务（《物权法》第102条），因共有物管理不善造成他人损害的，全体共有人承担赔偿责任。13共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿（《民通意见》第89条）。
（一）家庭共有财产共有人的内部关系
1、家庭共有财产共有人内部关系概述
家庭共有财产共有人内部关系主要表现在，共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。家庭共有财产共有人的权利义务，原则上与一般共同共有人的权利义务相同，但仍有其特点：
首先，共有人对共有财产平等的享有占有、使用、收益的权能，其中，使用既可以共同使用共有财产，也可以单独使用共有财产。家庭共有财产往往是集合
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《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。” 12
梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社2007年版，第239页。 13
同上，第240页。 14
杨立新：《共有权研究》，第265页。
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物15，由全体共有人占有，对具体的物的占有可以由个别共有人为之。16共有人对家庭共有财产享有共同的管理权，共有财产的管理原则上由全体共有人进行，也可以由家庭中具有代表权的共有人管理，管理的费用从家庭共有财产中支付。当家庭共有财产受到不法侵害时，各共有人均享有物上请求权，共有人可以独立行使该权利，以保全共有物。需注意的是，共有人行使物上请求权必须是为全体共有人的利益，而不是仅为个人或者部分共有人的利益。
其次，共有人对家庭共有财产共同承担保管、维护、修缮、改良的义务。由部分共有人负责进行的保管、维护、修缮、改良等行为，后果归于全体共有人，所需费用从家庭共有财产中支付，但该部分共有人应当尽到善良管理人的注意义务。家庭共有财产共有人负有保持共有关系的义务，在家庭共同关系存续期间，共有人应当保持共有财产的完整性和统一性，不得要求在共有财产中划分自己的份额、分割共有财产或者擅自处分共有财产。
2、家庭共有不动产的物权登记问题
从理论上，家庭共同关系形成之后，家庭共同共有关系就基于家庭成员共同创造、共同所得等活动而产生了，家庭成员即取得家庭共有不动产的共有权。然而，一般认为，我国物权法对于不动产的物权变动是采登记生效主义。例如，《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”另2008年建设部《房屋登记办法》第13条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”虽然我国没有关于家庭共有的特别立法，但考虑到亲属家庭法律关系的特殊性以及家庭共有在现实生活中大量存在的实际情况，可将家庭共有不动产物权纳入到“法律物权与事实物权”的分析框架来进行解释。对于家庭共有的不动产物权，尽管未经登记或只登记在部分共有人名下，但作为一种事实物权，在不存在交易第三人的情况下，并不会危害社会公共利益和交易秩序，法律也就不能排斥或拒绝保护这种权利，事实物权因而有对抗形式物权之效力。17因此，家庭共有不动产未登记或登记在部分共有人名下的，不影响未登记权利人享有共有权并行使占有、使用、收益、管理等权益。但应遵循“未经登记，不得处分”的规范，使未登记的共有权不能擅自进入流通领域，以保护交易安全与秩序。18这种做法并不违背物权公示原则，而是在物权法
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“集合物，又称聚合物，是指由多数的单一物或结合物集合而成，各物仍保持其独立存在的物，如工厂、图书馆、羊群等。”参见王利明：《民法》，中国人民大学出版社2008年版，第116页。 16
杨立新：《共有权研究》，第265页。 17
参见孙宪忠、常鹏翱：《论法律物权与事实物权的区分》，载《法学研究》2001年第5期；常鹏翱：《物权法的展开与反思》，法律出版社2007年版，第152-153页。 18
刘保玉、孙超：《夫妻财产共有的特性与物权法规则的适用》，载于杨立新（主编）：《亲属法新问题与新展望》，人民法院出版社2009年版，第100页。
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基本框架下的一种变通，以适应家庭共有的特殊性。因为不动产登记的核心功能在于以权威的姿态，向潜在的交易者清晰展示不动产之上的权利状况，践行保护交易安全的价值。19当家庭共有不动产的归属不涉及到第三人信赖利益和交易安全的时候，应以实现保护静态安全的价值取向为主要目的，依据法律和事实来确定家庭不动产的权利归属。
综上，在家庭共有不动产问题上运用“法律物权与事实物权”的分析框架更能体现出公平正义的价值取向。例如，【案例1】中老黎的小儿子虽与父母共同生活但并未作为共有人登记在房产权属证明上，【案例3】中袁大妈夫妻与女儿女婿有共同生活、共同出资的事实而房产只登记在女婿一人名下，若严格按照登记生效主义原则，则明显有失公允。在这类案例中，应综合考虑多重因素来对不动产权利归属进行认定。当然，在家庭关系内部，共有权之取得无须公示固然有利于维护共有人平等的财产权利，但现代社会，自给自足的经济模式已一去不返，家庭与第三人之交易发生频繁，现实生活中大量存在的真是权利与登记权利不一致的现象对不动产交易秩序将造成损害。因此，统一不动产登记制度以建构一个信用基础良好、运转有序的不动产交易市场，仍是完善亲属家庭财产关系制度的应然选择。
此外，若家庭共有不动产是依约定由部分家庭成员所有转化为家庭共有的，是否应当严格以变更登记作为物权变动的生效要件？本文认为，在我国现有法律框架下，将部分家庭成员所有的不动产转化为家庭共有财产，实际上是一种赠与行为。根据我国《合同法》的有关规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但经过公证的赠与合同除外。20因此，部分家庭成员所有的不动产转化为家庭共有的，应当以变更登记作为物权变动的生效要件，未经登记的，其他家庭成员依据协议约定主张该部分家庭成员所有的不动产为家庭共有财产的不应得到支持。但若该将部分家庭成员所有的不动产转化为家庭共有财产的家庭协议经过公证，该不动产原所有人应当按照协议约定办理登记等相关手续，未办理登记的不影响家庭共有不动产权属的认定。
（二）家庭共有财产共有人的外部关系
1、家庭共有财产共有人外部关系概述
家庭共有财产共有人外部关系主要表现在，共有人就共有不动产发生的债权债务对外享有连带债权、承担连带债务，全体共有人就因共有不动产管理不善对他人造成的损害承担赔偿责任，以及承担部分共有人擅自处分共有不动产的法律后果。
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同上，第101页。
《合同法》第186条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。 具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”
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因家庭共有财产发生的债务，为家庭共同债务，须负连带清偿义务，各共有人均为连带债务人。连带的方法是债权人可以向任一家庭共有财产的共有人要求清偿，清偿债务的财产从家庭共有财产中支付。一般认为，家庭共有财产的共有人仅承担有限连带责任。但有学者认为，家庭共有财产的性质与合伙共有财产性质相同，参照合伙共有财产的做法，家庭共有财产的共有人承担连带债务的，应当是无限连带责任。家庭共有财产不足以清偿的，共有人有其他财产的，亦应清偿，共有人无其他财产的，以家庭共有财产为限承担债务。21本文认同后一种观点。家庭共有财产致他人损害，如家庭饲养的动物致人损害、家庭共有的房屋倒塌致人损害等，属于共有财产管理不善造成他人损害，应由全体共有人承担连带赔偿责任。这种连带赔偿责任的形式与其他家庭共同债务一样，也是无限连带责任，家庭共有财产不足清偿时，各共有人有其他财产的，应以其他财产清偿。 家庭共同关系存续期间，部分共有人擅自处分家庭共有财产的，一般认定为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
2、家庭共有不动产的部分共有人擅自处分与善意第三人的保护问题
依据《民通意见》、《物权法》等相关规定可知，家庭共同关系存续期间，部分共有人擅自处分共有不动产的，一般应认定为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。此处的部分共有人擅自处分共有不动产的行为，是一种无权处分行为，无权处分行为是指当事人在对财产没有处分权能的情况下，实施了以引起财产权利变动为目的的民事行为。无权处分又可分为根本无权处分和欠缺完整的无权处分，那么部分共有人擅自处分共有不动产应当属于后者。
《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”然而何谓善意？有学者认为共同共有不动产交易中的善意取得之“善意”包括两个方面：一是买受人对不动产为共同共有财产的事实不知情，将共同共有财产认作个人所有财产；二是买受人知其为共同共有财产但对其他共有人不同意出让不知情。22
不动产善意取得的价值在于保护交易安全，但这种保护是以牺牲真实权利人
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参见杨立新：《共有权研究》，第268-269页。 杨立新：《共同共有不动产交易中的善意取得》，载《法学研究》1997年第4期。
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的利益为代价的。因此，如何实现保护家庭不动产共有人与保护善意第三人之间的利益平衡，是法律适用中必须考虑的问题。日本学者水本浩曾提出“生存利益优先”的观点，抛开利益法学派的学术主张不说，本文认为“生存利益优先”的观点对于处理亲属家庭关系中的物权问题很有借鉴意义。水本浩认为，不动产利益可以分成所有利益、利用利益、担保利益、交易利益、继承利益和时效利益。其中所有利益和利用利益是土地自身产生的固有利益，而担保利益和交易利益则是土地作为标的物从资本的作用出发产生的利益。23对零星的土地的所有是一种利用利益，利用利益又可以区分为资本的利用利益和生存的利用利益。资本利益所依据的是市场原理和意思原理，而生存利益利用的是生活原理。如果生存利益的处理按照资本逻辑的竞争原理来判断的话，就会造成社会弱者的生活面临困境。因而，当资本的利用利益和生存的利用利益发生冲突时，法律毫无疑问应当优先保护生存利益。24而交易利益属于资本利益，不能对抗生存利益。 在家庭共同关系存续期间，有些财产是家庭共同生活所必需的，部分共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产，会对家庭共同生活造成伤害，侵害其他共有人的生存利益。而善意取得主要在于保障交易安全，当保护交易安全与共有人生存利益相冲突时，应当让位于生存利益。本次《最高法院就婚姻法司法解释征求意见》第12条：“登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。”这在一定程度上体现了这种利益考量的思想，这种解释理应适用到家庭共有不动产问题中来。
当然，婚姻法解释意见稿第12条中的但书规定目前存在很大的争议，争议的焦点仍然是交易秩序与个案平衡孰轻孰重的问题。况且“家庭共同生活居住需要”的界定标准是什么、第三人在交易过程中应履行何种注意义务以及相关当事人的举证责任应如何分配，这些都还存在很大疑问。本文认为，交易秩序固然重要，但人的生存利益也不能不顾，所以才要引入利益考量的理论。至于“家庭共同生活居住需要”的标准，应放在具体的个案中进行判断，权利人理应承担相应的举证责任。但是，这种做法势必加重交易第三人的注意义务，甚至背离了不动产登记的公示公信原则，因此只能是权宜之计，若要从根本上解决此问题，仍须从完善和统一不动产登记制度着手。而目前我们应更多的考虑到亲属家庭财产关系的特殊性，在保护家庭不动产共有人与保护善意第三人的矛盾与冲突中，将利益的天平适当地往生存利益收到侵害的共有人方倾斜。事实上，如果充分发挥法官的主观能动性，在具体个案中合理地解释法律和进行判断，这种“生存利益优
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段匡：《日本的民法学解释》，复旦大学出版社2005年版，第284页。 同上，第284-285页。
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