7.2 购买客户分析
投资客居多
酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。根据北京中原的调研结果分析，投资客户主要可以分为两大类型：
第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄在25-35岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力的中小型企业。他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潜力，他们的预期投资回报率一般在8%-15%。这部分客户占整个客户总数的60%左右。
第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在40岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于100平米以上的较大户型，预期投资回报率多在10%以下，最看重项目的发展潜力，占客户总数的15%左右。
除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自主兼投资为主要目的的私营业主和办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。
7.3 租赁客户分析
外籍企业员工为主
北京服务公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。其中，欧美人占到65%，其他是港台人、日本人和华裔等。客户职务组成如下图：
部门经理,26%首席代表,8%总经理,20%主管和高级技术人员, 46%
客户年龄分布一览
50岁以上,20&～30岁,101～35岁,15F～50岁,156～40岁,20A～45岁,20%
外籍客户住房补助标准及比例
补助标准（美元/月） 1000以下 1000—2000 2000—3000 3000—4000 4000—5000 5000—6000 6000—7000 7000—8000 10000以上 比例 5% 19% 5% 14% 10% 24% 10% 5% 7% 客户的租金预算方面，6000美元/月以下的占客户总数的77%，这些客户是市中心区域酒店式服务公寓以及其他高档物业类型的主要租赁客户。预算在6000美元/月以上的客户主要选择位于市郊的别墅或Townhouse等高档物业。
8. 产品分析 8.1 户型设计
项目 一居 二居 面积（m2） 三居 四居 数码银座 雅诗阁 财富中心 嘉里公寓 国贸公寓 光彩国际 金桥国际 新世界太华 82—96 105—120 97—111 100 94 无 55-75 60 107—177 178—205 127—146 138—224 132—171 无 90-130 100-150 无 249 204—211 224—317 211—267 217-238 197 226-230 270 380 287—401 420—526 303—543 411-435 无 238-250
从以上列表可以看出，早几年的项目中，以国贸公寓为代表的租赁经营方式的酒店式公寓，户型比较适中，主要以满足日常生活所需，以两居室为主；在近几年的项目中，以租售同步的项目如新世界太华公寓户型分布则比较平均，但主要倾向于大三居室，满足自主和投资的双重标准。今年入住的光彩国际公寓和明年即将如住的金桥国际公寓，则主要以售为主，户型则比较极端，光彩国际公寓主要以大户型为主，定位于成功人士，金桥国际公寓则主攻小户型，定位于年轻白领，由此可见目前市场产品户型定位已越来越有针对型，整个市场也越来越成熟。
8.2 服务配套
顶级配置 顶级服务
综合分析北京在销和已经入住的酒店式服务公寓项目，可以分为两个大的部分，第一种是以公寓报建的独立式的酒店式服务公寓，第二种是建筑综合体中的酒店式公寓。
不论哪种类型，其产品品质的特点是一样的，这一点在酒店式公寓的一些硬性要求上就能够体现出来：
外部特点：一定要位于最好的位置，公寓物业一定要达到五星级酒店的装修水平，一定要由国际认可资格的建筑师、设计师和灯光设计师设计，防火设施应达到国际标准，充足的停车空间及设备等等。
公寓内部：有着不同装备的1,2,3个卧室的公寓和顶层公寓单元，需要有针对残障人士而设置的辅助设施， 配置的设备一定是高质量的，水、电、煤要分开量度，在卧室、餐厅和客厅要有独立的监控设备。厨房的设备要齐全（包括炉、炉头、自动洗衣/干衣机、洗碗机、微波炉、咖啡机、水壶、双升盘、垃圾筒和食物保鲜袋等，提供高质量的陶瓷制品、玻璃制品和家具制品以及所有标淮的厨具，提供中式与西式的餐具）。浴室配有通风和热水系统，所有浴室应配置浴缸、可拆动的花洒、水槽和去水口。一定要在每一个单位为衣柜及储存提供空间，要在大厦内设有多余的储存空间位置。还有配有国际通用的插头，采用高科技保安锁系统(刷卡制度包括阻止外人进入楼层和电梯)，每个公寓的房间内配有小型保险箱。由此可以看出，每一个细节都能够体现出酒店式服务公寓的档次与服务水平。
高档餐饮、娱乐设施及购物环境
作为高端住宅产品，京城的酒店式服务公寓都能够提供全方位的内部和外部配套服务设施，给客户提供优质、便捷的生活。这些配套设施基本上包括：
高级餐饮场所，传统特色的佳肴经过国际烹饪水准操作，将中西方的饮食文化精髓巧妙结合，向客户充分展示传统美食和酒水的高品质以及愉悦的饮食文化氛围。顶级零售（专卖）店或购物中心、大型超市。高标准的娱乐健身设施帮助客户放松身心享受生活，在一流的健身器械上充分感受运动的快乐，在装饰典雅的按摩室和温泉池中休憩，或在室内渡假式游泳池内，尽享水底的美妙音乐及独特的虚拟天幕带来天象的美丽变化。双语幼儿园或国际学校和室内外儿童游乐设施等。
以下是几个北京市高档酒店式公寓的服务内容列表：
项目 国贸公寓 服务内容及配套 健身房、会所、儿童游乐花园、国际幼儿园、餐饮娱乐、百货超市、多功能厅、游泳池、洗衣房、24小时保安及客房服务。主要依托于国贸中心配套。 雅诗阁 室内游泳池、儿童游乐室、商务中心、阅览室、功能厅、会议室、商铺、餐厅、美容美发、超市、洗衣间、24小时保安及客房服务、幼儿看护、早餐、 福景苑 按摩房、网吧、室内游泳池、儿童游乐室、商务中心、阅览室、会议室、餐厅、超市、洗衣间、24小时保安及客房服务、幼儿看护、早餐、银行 新世界太华公寓 健身房、游泳池、网吧、保龄球、会议室、洗衣、家居清洁、按摩、医护、邮递。主要依托于新世界中心及崇文门老城区已有配套 光彩国际公寓 会所、网球、游泳、健身、儿童活动设施、老人活动场所、桑拿、餐饮、网吧、商店等 金桥国际公寓 超市、餐厅、咖啡厅、美容美发等多种配备，主要依托与一层底商。 服务质量最重要
以下是几个样本的物业管理概况列表：
项目 国贸公寓 雅诗阁 福景苑 新世界太华公寓 物业管理公司 国贸中心股份有限公司 雅诗阁集团 雅诗阁集团 香港侨乐物业服务公司 物业费或租金 租金2500-16000美金/月.套 租金4200-15800美元/月.套 租金3000-7000美元/月.套 物业费9.6元/平米.月 租金16-18美元/平米.月 光彩国际公寓 金桥国际公寓 仲量联行 北京嘉安物业管理公司 物业费1美元/平米.月 物业费4.8元/平米.月 随着业主投资理性的增强，高档酒店式公寓的市场前景要好于以居家为基本功能的豪宅。在这样的背景下，物业服务质量将成为最重要的核心竞争力之一。通过调研我们发现，物业服务的水平和质量是仅次于供求关系和地理位置之后影响租金和回报率的重要因素。
首先，酒店式服务公寓其服务的核心就是要向客户提供星级酒店档次的服务，从“标准化服务”到“个性化服务”，以及过渡到现在的为客人提供“超值服务”理念，是酒店服务理性化的体现，同样也是求得宾客认同并为酒店式服务公寓创造效益的必然之路。在现代酒店式公寓服务理念中，所谓“个性化服务”就是对不同类型的客人进行有针对性的服务。要细心观察，善于发现客人的不同需求。通过观察客人的身份特征，生活习惯，言谈举止等方面来找到个性化服务的切入点，提供超值的服务。这也是酒店式公寓服务理念的核心。
其次，我们在调研时还发现：服务质量应是随着不同顾客的满意程度而变化的。在酒店服务过程中，或许有的客人对彬彬有礼的程式化服务感到满意，但有