的客人会因刻板拘束而反感。因此，因人、因地、因境、因情、因事会产生截然不同的满意程度。服务人员提供的服务也许是一种“情绪化”的服务，这就决定了酒店式公寓要想提高顾客的满意程度，更有赖于服务人员素质的提高。因此为服务员工提高满足顾客需求的能力创造良好的条件是保证使顾客满意的必然前提。另外，服务质量不会因为顾客的一般需求得到满足而稳定，它还需要不断的从服务过程中汲取、发展和创造，为宾客提供更多方便和超值享受。比如北京一些顶级酒店式公寓为客户建立的独立的客户档案，将单个客户的独特需求和习惯记录在案，以便为其提供更舒适、体贴合周到的服务，这就是个性化服务的典型例证。
另外，酒店式服务公寓在服务项目上与星级酒店也有所不同。比如一般的星级酒店都会设有专门的票务预订服务，而酒店式服务公寓一般都没有这方面的固定业务。这主要是因为星级酒店的客户大部分是居住期3-10天的短期客户，而酒店式公寓的客户一般都是居住期在半年以上的长期客户。为满足不同客户的不同需求，服务项目和内容也就有所不同。
9. 整体规划
通过对最具代表性的20个酒店式公寓进行调查研究后，我们发现，北京主要酒店式服务公寓项目的整体规划都非常的完善，并完全符合国际通行的规则和客户的要求。
绿地方面，由于大多数项目集中在市中心地区，可利用的土地面积有限，这就使大部分项目的绿地面积限制在3000平米以下，平均绿化率在30%左右。
车位方面，大部分酒店式公寓项目的车位配比都能够达到1：1.7的平均水平，少数项目甚至超过了1：2。
项目规模方面，由于北京顶级酒店式服务公寓均集中在市中心区域的大型建筑综合体中，因此我们在研究时酒店式公寓时，也同时关注了这些项目与建筑综合体的关系。
几个建筑综合体中酒店式公寓的规模:
项目名称 规模（万m2） 酒店式公寓套数 备注 财富中心 数码大厦 嘉里中心 国贸中心 航华中心 东方广场 73 14 23 56 32 80 600 107 195 411 272 900 有7万平方米高档公寓 不含外销公寓 经简单计算，目前北京的建筑综合体中每10万平方米建筑面积约90套酒店式公寓。
10. 未来预测
尽管北京的高档公寓租务市场的预期受到了广泛质疑，然而在未来几年中，与世界更为紧密的融合和交流将极大地刺激北京的高端租务市场，中国强劲的经济形势、日益完善的投资环境和即将召开的2008年奥运会对市场将起到积极的推动作用。
从近期开盘的新项目来看，酒店式服务公寓市场今后几年将呈现出以下趋势：
10.1 服务成为竞争焦点
由于酒店式服务公寓所具有“酒店式的服务，公寓式的管理”市场定位和特点，就决定了服务就是酒店式服务公寓的灵魂和永恒的主题。在硬件水平和品质相当的情况下，服务水平和细致程度自然成为了竞争的焦点。如何提升物业管理水平和服务品质，保持物业的长久生命力，对于自住和投资于酒店式公寓的业主来说，是保证其投资价值的关键因素。对客户来讲，不断提升的服务、管理水平以及稳中有降的租金将给他们带来最大的实惠。
10.2 相似业态的竞争压力
目前北京大多数酒店式服务公寓均坐落在市中心繁华地段，拥有不可比拟的交通优势。随着近年来北京机动车数量的快速增长，现有道路特别是市区内的道路越来越不能适应庞大的机动车数量，交通拥堵现象日益严重。随之而来的噪音
和空气污染也使市区优势大打折扣。针对这些弊端，在北京的郊区县兴起了许多高档业态（如别墅、Condo等），对高端客户的吸引力越来越大。
高档别墅
如比较早出现的出租别墅，如龙苑别墅等，使客户花同样的租金能够得到更大的实用面积和更舒适的生活环境，物业服务管理水平与高档酒店式公寓不相上下。现在郊区的道路交通环境也大有改观，并且还在继续完善，从远郊区县到三、四环路的时间基本上在一小时以内。
Condo
Condo全称为Condominiums，中文可译为“共管式独立产权公寓”，专指具备卧室、起居室、浴室、厨房等常用房屋功能，配备生活必备的全套家具电器及住户可共享的完备的酒店式配套和休闲设施，并由统一的管理公司提供酒店式服务的公寓式住房，有些类似产权式酒店。Condo产权一般归个人所有，但其内外设施的维护、维修及管理则由专门的公司统一负责，公寓所有者按月交纳一定的管理费。Condo的公共部分一般附有功能齐备的酒店配套设施，包括运动健身、养生体检、娱乐休闲、商务交流等项目，并可为住客提供比较完善周到的软性服务，从而使住客享受到一种简易方便、轻松自如的生活。
10.3 客源变化
有数据显示，在北京高档公寓的租客比例中，外藉华人和外省市人的比例在不断上升，大有取代外国人成为首要目标消费群体之势。即所谓的“泛化涉外”概念的说法。造成这一现象是因为中国人的城市中心情结：中国的市中心不仅承担着工商业和金融中心的功能，而且还依托交通便利的优势承担着居住的功能。在中国人尚不能接受“市中心工作，郊区生活”的背景下，高档公寓市场的前景将继续看好。因此，有业内人士指出，随着租客来源的变化，服务的方式和风格应当适应这种变化，最终达到个性化服务。
二．炫特区的项目分析
1. 项目产品定位建议 1.1户型建议
目前炫王子初步定位自住公寓+商务办公+酒店服务公寓，这三种定位总体来说都是公寓，但由于面向消费群体的进一步细分导致客户差异，相应户型需求和配套服务要求等都有差异。
自住公寓雷同一二期的住宅，客户主要用于自住，但要求档次较高，服务相对周到一些。这是户型特点可以沿袭一二期。
商务办公公寓类似商住项目，更具客户企业人员多少，一般要求户型在70-200平米面积，可以稍作分割调整，对厨房和朝向的要求较小，卫生间的要求稍高。
酒店式公寓强调服务的质量档次、客户看中整个社区环境，社区人群素质、私密性、安全性、车位等。户型面积根据客户档次和承受能力不同，浮动范围在50-120平米左右。
1.2配套建议
项目配套服务是产品品质提升的关键要素，在项目运作过程中进行充分考虑，做到社区配套的完善化，这有力于改善项目业主的居住环境、舒适方便度以及后期物业维护。
为了更好的服务业主和房屋的租赁合作，本司建议项目三期增加配套如下：
1、开设社区班车，接送业主上下班或外出，也是为了提高租赁速度和出租率。
2、社区三期和一二期应做个分割的规划，以区分两者不同的人群定位。 3、三期车位出入口较少，由于商业的聚集和公寓人群的流动性，车位
相应要求较高，应该增加出入口，更好的做到人车分流。
4、三期靠铁路的一段由于距离较近，应该做一些防噪音、防震的隔离措施。
1.3服务建议
物业服务的水平和质量是仅次于供求关系和地理位置之后影响租金和回报率的重大因素。因此，随着租客来源的变化，服务的方式和风格应当适应这种变化，最终达到个性化服务。
对于炫特区项目服务建议如下： 1、提高物业管理水平和服务质量。
2、建议开发商每月提供一定项目租赁宣传广告费用。 3、封闭式社区管理，社区内外保安巡逻检查出入人员车辆。 4、三期酒店式公寓大堂内设前台接待、24小时保安。 5、大堂内为方便住户放置自动取款机和报筒信箱。
6、提供房间日常保洁服务，送餐、洗衣服务（可设自助洗衣房）以及商务中心提供的复印、打字、票务等服务。 7、提供快递、叫车、联系医疗、幼儿看护等服务。 8、提供阅览室、网吧、游戏室等设施。 9、提供可供住户举办Party的多功能厅。
10、 设置酒吧、餐厅、小型超市、美容美发中心等设施。 11、 提供“资产投资管理”租赁服务业务。
12、 业主参与“资产投资管理”服务的提供服务期内财产保险服务及租赁客户变更过程中的屋内保洁，以及房屋最终交到业主手中的维护服务。