提高服务质量和水平主要在于：购买或者租赁该区域内高品质服务水平项目的业主和客户主要是中高层企业管理人员或在京工作的外籍人士，这种顾客的特点是普遍受过高等教育，自身素质和生活品位较高，经济基础相对雄厚，有能力追求高品质的生活方式和健康向上生活态度，因此他们对于细致周到的生活服务更为需要。
2. 租赁价格定位建议 2.1租赁价格建议
本项目位于东四环与东五环间，特此选取东部地区作为项目参考区域，包括本项目周边的晨光家园、丽水嘉园、都会国际等进行分析。项目租赁价格定位时主要考虑以下几个方面：
1、本项目周边同档次物业租赁情况。
2、CBD区域小户型竞争项目的影响和客户的分流。 3、朝阳公园将打造亚洲最大的城市公园。 4、炫三期入住前这段距离的租赁市场变动。 5、炫三期入住前资金时间价值的影响。 本项目租金初步定价如下：
1、炫特区一期二期销售均价上有所差异，大约相差300-400元/平米。但装修标准没有大的差异，只是户型设计上可能更加合理化，所以租金水平相差不大。
2、炫特区三期定位酒店式公寓，服务配套更加完善、更加豪华，所以物业费相对要高一些，租金水平也相应提高，三期的销售均价也提高了，但如果能保证服务档次品质，在租赁速度影响不大的情况下，此产品租赁定价的投资回报率最高，大约能在2.5-4年内回收投资。
销售均价 炫一期 5850元/m2 炫二期 6350元/m2 炫三期酒店公寓 6800元/m2 炫三期商住公寓 6600元/m2 物业费 一居面积 一居租金 二居面积 二居租金 三居面积 三居租金 2.5元/月/ m2 30 m2 1300元/套 50 m2 2200元/套 70 m2 3000元/套 2.5元/月/ m2 30 m2 1500元/套 50 m2 2500元/套 70 m2 3300元/套 4元/月/ m2 30 m2 2500元/套 50 m2 3500元/套 70 m2 4500元/套 4元/月/ m2 30m2 2300元/套 50m2 3300元/套 70 m2 4300元/套
3. 卖点分析 3.1 地理交通
本案所在的东四环区域正在成为切换商务、生活环境，谋求更高性价比的投资者的首选。近年来周边房地产开发的火爆也在迅速提升其人气和各种配套设施的完善。
朝阳路和朝阳北路的全面贯通，有效地分流交通压力，业主将感受到便捷的交通带来的舒适与乐趣。
3.2 周边娱乐及生活配套
三里屯、燕莎等知名酒吧街驱车几分钟即可到达。 朝阳公园、红领巾公园是业主散步休闲的好去处。 工人体育场是北京运动比赛和大型娱乐活动的聚集地。
社区内部现有北京最大的青鸟社区，将为业主提供周到、舒适、专业的健身、休闲服务。
3.3 户型设置
本案户型主要以小户型为主，并送全套精装修及家电。这种设置更能符合投资客的要求，方便其进行租赁，而且也更便于进行酒店式管理。
4. 客户定位
跨国公司外籍员工。
以国贸、嘉里中心、东方广场为代表的国贸商圈、建国门商圈聚集了大量跨国公司，一些香港、台湾、东南亚以及美国等跨国人士，他们可能属于总公司委派驻北京，或者香港台湾两地跑的客户，他们一个共同特点就是不属于永久居住型，所以有很强的房屋租赁需求。有的客户单位有房租补贴，他们追求的是项目的品质、档次、居住氛围、居住人群等因素，价格并不是首选考虑因素。
外地来京工作人员。
北京外来人口较多，外地企业在北京的一些工程项目、企业合作等类似的活动需要驻京若干年，这样就产生了集团租赁办公、居住的需求。
外国使馆工作人员。
朝阳区是北京使馆区最集中的地方，朝阳公园附近的第三使馆区是距本案最近的一个使馆区，使馆人员大多是外派若干年，他们也是强劲的潜在租赁客户。
企业合作租赁。
在望京周边有不少像摩托罗拉、NOKIA等大型企业，他们的一些高收入阶层，国外领导定期来视察、以及一些专家过来指导等活动，会进行长短期逗留，如果能开拓客户关系，采取优惠政策，建立长期合作，会给炫项目带来比较固定的客源，同时提升项目形象和品质。
附表：北京主要酒店式服务公寓项目价格或租金水平一览
规模 名称 （套） 嘉里公寓 195 租金水平/售价 （美元/平米.月） 停车费用 管理费用 30 USD80/月（地下） 租金已含 京华豪园 国贸公寓 万国公寓 凯宾斯基饭店 丽晶苑 和乔丽晶公寓 雅诗阁 鼎极.嘉华世纪 恋日国际 财富中心 旺座中心 港澳中心 丽苑公寓 国际俱乐部公寓 建国公寓 京广中心 新世界太华大厦 西格玛公寓 200 409 169 161 150 395 272 208 600 10 RMB700/月 35 RMB1000/月 30 RMB900/月 30 USD120/月 13 无 20 无 38 USD 150/月 16000元/平米 20万/个 11000元/平米 14000元/平米 800 800 RMB8.00/平方米/每月 租金已含 租金已含 租金已含 USD1.65/平米/月 USD 1.50/平米/月 租金已含 7.50元/平方米/月 6.8 8 400 2300美金/平米 47 108 273 223 300 300 200 100美元/月 45 100美元/月 23 USD $100/月 45 租金已含 22 USD120/月 24 USD80/月 15 300元/月 12 600元/月 USD$1.5/平方米/月 USD$4.0/平方米/月 租金已含 租金已含 USD$1.7/平米/月 租金已含 9.6元/平方米/月 3.83元/平方米/月