我国商业银行个人住房贷款市场风险
的成因与管理研究
个人住房贷款业务是风险低，业务范围广，经营收入稳定的业务。但是随着个人住房贷款业务的快速发展，业务规模的不断扩大，个人住房贷款业务的风险也不断的出现，如何认识并防范个人住房贷款业务的风险对各大商业银行来说显得越来越重要。
个人住房贷款一般采用住房抵押方式，因此被认为是安全系数较高的信贷业务，但是，由于个人住房信贷存在着专业性与区域性的特点，使得住房信贷的风险具有长期的累积性，一旦发生变质，必将引发大规模的金融风暴，产生严重的经济动荡。因此，要想避免个人住房贷款风险的产生与累积，就必须努力探寻个人住房贷款风险的形成原因，从根源上加强商业银行个人住房贷款业务的风险的防范管理。
一 ，我国商业银行个人住房贷款的背景及现状 一 ，我国商业银行个人住房贷款的背景
个人住房贷款从发展至今，经历了三个阶段。首先，20世纪80年代中期到90年代中期，是我国住房信贷的摸索和尝试期。在这个时期中，郑州，常州，沙市及四平等城市进行住房信贷试点，但是由于一些相关的管理法规没有出台，所以在这一阶段， 并没有太大的
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成果。其次1997年至1999年，是住房信贷的试点阶段。96年央行正式允许国有商业银行办理住房贷款。97年人民银行发布了《个人住房担保贷款管理试行办法》。从此，商业银行个人住房消费信贷业务开始推广。1998,1999年，金融机构住房消费贷款余额分别为426.16亿元和1357.71亿元。年增速超过100%。最后，2000年至今，我国住房消费信贷进入了快速发展和竞争激烈的新阶段。2000年，央行延长了个人住房贷款期限，调低了贷款利率，增加住房公积金的最高限额等等，这些举措对鼓励个人购房贷款，增强居民购房支付能力起到积极作用。其余的各家银行也纷纷采取各种措施，加大住房金融业务的经营力度。由于各家商业银行认为住房消费信贷是优质，最有发展空间的业务种类，于是为了市场份额，出现了“零首付”等偏激的竞争手段。2001年，为了防止房地产泡沫的出现，人民银行要求严禁发放“零首付”，并规范个人商业用房贷款管理。04年4月之后，中国经济全面进入宏观调控。9月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，要求不得向资本金比例低于35%的房地产企业贷款，并将个人住房贷款借款人的月房产支出与收入比控制在50%以下。之后，央行上调存款贷款基准利率，按下限计算，商业住房贷款与其他商业贷款的利差缩小到只有0.2个百分点。
2011年2月9日住房和城乡建设部发出通知，决定从即日起，上调个人住房公积金存贷款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0。04个百分点，由0。36%上调至0.40%：上年结转的个人住房公积金存贷款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。
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五年期以上个人住房公积金存贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；5年期以下（含5年）个人住房公积金存贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。这样说来20万元20年期贷月增21.49元。
二，我国商业银行个人住房贷款的现状
近年来，我国GDP保持连年稳步增长的形式，我国商业银行个人住房贷款，消费贷款及总贷款增势迅速。2000年个人住房贷款余额为3316亿元。而到了2004年则增加到了15853亿元，在短短的4年中，将近翻了5翻。个人住房贷款在消费信贷中的比例一直保持相对稳定，随着消费信贷的增加而增加。随着我国商业银行总贷款额的增加，个人住房贷款在总贷款中的比例从2000年的3.29%增加到2004年的8.90%。２００７年末，全国主要金融机构个人住房贷款余额达２．７万亿元，在各项贷款中的占比接近１０％。逐年递增。且有加速的迹象。至今这种迹象有增无减。大多数人在购房时仍采用住房贷款(这种方式居多)或与公积金并用的方式。它不仅方便了购房人，还促进了消费推动了经济发展。2007年以来进入了规范发展阶 房价和个人住房贷款的持续快速增长，引起了管理层的高度关注。2007年下半年，美国次级抵押贷款危机的爆发，使管理层进一步意识到防范个人住房贷款风险的重要性，意识到个人住房贷款的快速增长对房地产市场炒作、房价过快增长所造成的影响。2007年9月，人民银行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。通
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知从房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信及房地产贷款监测和风险防范工作等方面对国内房地产信贷管理做了新规定。在个人住房贷款方面，一是对90平米以下的普通住房和90平米以上的高档住房，首付比例有所不同。90平米以卜的普通住房仍实行最低20%的首付比例，而90平米以上的高档住房实行最低30%的首付比例。二是提高了第二套以上住房的首付比例和利率。要求商业银行对于利用银行信贷资金购买的第二套住房，将首付比例提高到40%，将利率提高到基准利率的1. 1倍。同时对第三套以上的住房，还要大幅提高首付比例和贷款利率。 这一政策的出台，强制性地规定了第二套以上住房的首付比例和贷款利率，大幅提高了炒房成本，严厉打击了炒房行为，对规范房地产市场，抑制投资性需求，防止房价的过快增长都起到了积极的作用。同时，对银行来说，首付款和利率的提高，避免了银行之间的过度竞争，在房价高启的情况下，对防范信贷风险，也起到了重要的作用。从政策出台后这半年的时间来看，炒房现象已基本消失，个人住房贷款增长的速度再次降低。
二， 我国个人住房贷款所存在的风险
我国住房信贷从90年代末正式开始。到现在已经有几年的时间了，从无到有，虽然有成果，但是也出现了一些问题。个人住房贷款存在的风险是多方面的，尤其在贷款的安全性上存在着个人信用风险，开发商信用风险，流动性风险等。总的来看，目前商业银行个人
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住房贷款存在的风险主要表现为信用风险。
一 ，银行方面存在的风险
银行自身的内控机制还不很完善，风险控制能力相对较弱，管理手段落后，从各个环节上看，存在不同程度的问题。全过程监管控制存在薄弱环节，风险管理机制不健全；同时贷款涉及面广，管理成本大，难以对购房人信用情况作出准确的评估。例如，有个信贷工作人员责任心不强，导致贷前调查部到位，把关不严。贷后检查不及时，对分布很广的个人客户后续管理难以跟上。由于分布较广，贷后管理成本大，而信贷人员缺乏上门了解情况的积极性，只有贷款出现风险时才上门催款。
目前，商业银行发放的个人住房贷款普遍期限在10年以上30年以下，属于中长期贷款，由于商业银行借短贷长的经营特点，存在资产负债期限的错配，而我国各商业银行在流动性风险管理和利率管理上，对这个缺口如何控制没有科学的掌握标准和严格的理要求，可能引发流动性风险管理。
另外，由于忽视对贷款投放和规模指标进行严格的审查，给不符合条件的项目开发商提供按揭贷款。缺乏科学量化的客户评价体系，主观人为判断成分较大啊，总经理（行长）权利过大，缺乏监督，对信贷委员会的判断可施加影响，“关系贷款”现象严重。
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