二，借款人方面存在的风险
个人住房贷款还款期限相对较长，在这段时间中，个人资信状况面临着很大的不确定性，因家庭，工作，健康等原因造成个人支付能力下降等情况很容易发生，极可能转换为银行的贷款风险。还有一些购房者利用银行间信息不对称，其收入证明一式多份，在不同的银行取得贷款，在多处购房。
此外，购房人主要用于投资需求，而当房产市场投机过度时，将带动房屋价格持续上涨，导致供求失衡。产生房地产泡沫。一旦银行对房地产投机者发放贷款，将使银行承担相当大的金融风险，如果控制不力就可能引发金融动荡。
三，开发商方面存在的风险
开发商常用房地产信息不畅，督管理不严密，开发商开发行为，销售行为不规范等，欺诈银行，骗取银行贷款。如开发商实力较弱，或对市场前景把握不准，销售欠佳。导致楼盘烂尾，最终带来经营风险转嫁给银行。自1997年房地产贷款的重点从开发贷款向消费贷款转移，就出现了“假按揭”的情况，实际上把资金用作企业流动资金。
同时，房价的波动也对开发商的还贷能力产生一定的影响。房地产项目前期资金投入量大，许多企业自有资金筹备不足，开发商往往实力有限，就会形成用银行短期贷款充当长期贷款，长期贷款还短贷的循环。
开发商为了获得利率优惠的长期贷款弥补建设资金不足或为了
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尽快回笼资金，通过假首付，溢价登记，虚假房屋，组织内部人员假意购买，一方多售等方式套取银行资金。造成的危害：一是增加了银行经营风险，二是导致商品房在市场价格上的 值。再次出售实际是第二次交易，损害了真正购房人的合法权益，三是合同主体是虚假的，产权办理中实际购房人与登记购房人不一致，导致产权纠纷。
三，我国商业银行个人住房贷款风险的成因 一，从银行方面来分析风险的成因
（一）商业银行与贷款人的信息不对称，在个人消费信贷市场
中，信息不对称是产生信用缺失现象的主要原因，而信用缺失的程
度直接与市场中的信息不对称程度密切相关。信用是一种非正式的合 约安排，其作用在于减少交易费用，降低社会平均交易成本，使市场交易更加公平合理和有利可图;而信用缺失则会增加交易费用，使得原本可以发生的交易不能发生或继续维持下去。因此，如果不能有效地解决信息不对称问题，信用缺失现象将不能避免。
商业银行不能全面地掌握贷款人的信息，原因有两个：一是贷款人的个人信息数据分散不全。我国个人资信调查报告的信息和数据主要来自于公安，街道，工商，银行，司法等等，但是这些部门并没有很好地建立个人信用档案，使商业银行个人征信工作缺乏基础。二是贷款人的个人信用资料封锁。到目前为止，我国居民的个人信用信息的基本上掌握在公安，法庭，工商，人事，从贷款人方面来讲劳动保障等政府相关部门中或银行中，这些部门和机构的个人信息数据文件系统
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是封闭的，不能实现信息资源共享。 （二） 商业银行信贷内部管理的缺陷
在个人住房贷款中，商业银行扮演者十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人。而在商业银行信贷内部管理中出现以下情况
1、贷前审查不到位
主要问题有:(1)能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大;(2)有
的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，.在不同的银行按揭贷款，在多处购房;(3)是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。所以，对贷款人的考察和贷款资料的审查不到位，即对借款人的资金来源、收入与贷款后月偿还比率、借款人社会信用等因素都掌握的不够准确，并且没有建立相应的真正具有参考价值的档案，银行间也缺乏必要的资源共享和流通，是一个 很明显的漏洞。
2、对购房人还款能力的评估方式过于简单
主要是指银行对购房人还款能力及抵押房地产的评估和变现能力分析等工作不到位。对购房人还款能力的评估不但要求购房人提供收入证明，还应该要求提供单位证明、个人职位、学历、健康状况、家庭收入、配偶工作等情况，更为客观、准确地对购房人的整体信用进行评估。由于房地产本身具有独一无二性及房地产市场具有很强的区域性和一定的垄断性，从而会导致房地产的快速变现价格大幅度偏离其正常市场价值或评估价值，所以对抵押的房地产不能仅做简单的
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评估，还应做详细的真正具有参考价值的变现能力分析。
3、对外部经济环境变化缺乏分析和对策
目前的金融机构缺乏对外部经济环境变化所应有的分析和对策。由于个人住房贷款还款期限长，使得房地产业与总的经济趋势和宏观经济周期变化的关系非常密切。当房地产泡沫破裂，公众购房欲望受挫，房地产价值大幅贬值时，就会在很大程度上对银行贷款资金回收构成威胁。经济的萧条，使得原来一部分借款人失业，没有了还款来源，造成不良贷款。而且，目前个人住房贷款采用浮动利率，果贷款利率突然变化较大，使借款人的每月还款金额加大，每月还款负担加重，某种程度上贷款违约率也会增加。未设置专业的部门，对未来经济趋势和房地产价格走向做一个的预期，比如经常性地(每季度或每半年)通过对宏观经济资料和房地产市场资料分析，从而对近一年内的房价做一个较为准确地预期，对近三年内的房价做一个较为大致的分析，是一种银行内部控制的漏洞。
4、贷前检查、贷中检查、贷后管理流于形式
有的信贷人员对借款人、保证人的资信状况、担保能力等缺乏深入的调查研究，不能准确的反映借款人和保证人经济效益和信用程度。调查报告只是信贷人员坐在屋内根据贷户的一面之词而写来应付检查的。审查贷款时不严格，重形式轻内容，对不符合国家或当地产业政策的项目仍然发放贷款等;贷后检查不及时，
在实际工作许多因为信贷人员贷款催收不到位，造成了贷款超过了诉讼时效，贷户赖帐都无法起诉。由于贷款的贷前检查、贷中检查、贷
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后管理流于形式，导致贷款出现风险难以控制。
二，从贷款人方面分析风险的成因
一方面，对于那些资金实力有限，资信评价较差的开发商，为了缓解资金压力便会采取虚假按揭和多种按揭等手法套取商业银行的信贷资金，使房地产开发和融资的风险向个人住房贷款转移。另一方面，有些购物者利用商业银行掌握的贷款人的信息不全的空子，在不同的商业银行进行虚假按揭和多种按揭贷款，在一定程度上使银行的贷款风险增加。
四，我国商业银行个人住房贷款风险的防范对策及
建议
为了保证银行信贷资金的安全性，流动性，效益性及社会性，大力发展住房贷款同时，必须采取有效的措施加强住房贷款风险管理。
一，对商业银行进行改革，完善内部管理体制
首先，建立良好的信贷激励与约束体制，使权利与义务能够对等，从体制上约束信贷从业人员包括高管人员的经营行为。现在有一部分的贷款信用风险可在其萌芽时给予控制，但是往往是由于贷款后管理放松的原因。使得错过了控制风险的最好机会。之中有信贷人员主观原因，还有考核制度本身的原因。所以应在信贷考核指标中，加入对
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