房地产开发企业与施工企业有关预付备料款、结算工程款的核算，应在“应付账款——应付工程款”和“预付账款——预付承包单位款”两个账户进行。开发企业按照规定预付给承包单位的备料款和工程款，应计入“预付账款——预付承包单位款”账户的借方。
【例4-22】致远地产公司发生下述业务：
1.按合同规定，预付给甲承包施工企业房屋建筑工程款50万元。依据施工单 开具的收款收据和银行付款凭据，致远地产公司应作以下账务处理：
借：预付账款——甲施工企业 500 000
贷：银行存款 500 000
2.按合同规定拨付材料（甲供材）一批给甲承包施工企业抵作备料款，材料作价钱50万元依据施工单位签收的领料单和收款收据，致远地产公司应作以下账务处理： 借：预付账款——甲施工企业 500 000
贷：原材料 500 000
1. 甲承包施工单位承建的房屋建筑工程完工，甲承包单位转来“工程价款结算账单”，应结算工程款500万元。依据工程价款结算单和施工单位开具的建筑发票，致远地产公司应作以下财务处理：
借：开发成本——房屋开发 5 000 000
贷：应付账款——甲施工企业 5 000 000
同时将原来预付的账款转入应付账款，以冲减应付的工程账款。致远地产公司应作以下账务处理：
借：应付账款——甲施工企业 1 000 000 贷：预付账款——甲施工企业 1 000 000
经过上述账务处理，“预付账款——甲施工企业”明细账户已被冲平。“应付账款——甲施工企业”借方发生额100万元，贷方发生额500万元，余额为400万元。这是致远地产公司应对甲施工企业补付的承包工程款。
待支付该项承包工程款时，致远地产公司应作以下账务处理： 借：应付账款——甲施工企业 4 000 000 贷：银行存款 4 000 000
按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应计入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“应付账款——应付工程款”账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款计入“预付账款——预付承包单位款”账户的贷方，“应付账款——应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，计入“应付账款——应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。
【例4-23】致远地产公司某项出包工程年度合同总值为600 000元，按照合同规定开工前应付预付备料款150 000元，则在用银行存款支付时，依据施工单位开具的收款收据和银行付款凭据，致远地产公司应作以下财务处理：
借：预付账款——预付承包单位款 15 000 贷：银行存款 15 000
9月份，施工企业当月施工计划所列工程量金额为70000元，依据合同规定，本月应预付工程款35000元。用银行存款预付工程款时，依据施工单位开具的收款收据和银行付款凭据，致远地产公司应作以下账务处理：
借：预付账款——预付承包单位款 35 000
贷：银行存款 35 000
10月初根据双方确认，9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为75 000元，减去按合同规定，本月应扣回预付备料款15 000元，9月份预付工程款35 000元，尚应支付工程款25 000元（75 000－15 000－35 000）。致远地产公司应作以下账务处理：
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借：开发成本 75 000 贷：预付账款——预付承包单位款 50 000 应付账款——应付工程款 25 000 （一） 质量保证金的核算
在房地产开发企业开发建设过程中，项目工程质保金按项目工程价款结算总额－乘 以合同约定的比例（一般为5%）由房地产开发企业从施工企业工程计量拨款中直接扣留，且一般不计算利息。施工企业应在项目工程竣工验收合格后的缺陷责任期内，认真履行合同约定的责任，缺陷责任期满后，应及时向房地产开发企业申请返还工程质保金。房地产开发企业及时向施工企业退还工程质保金。对于项目工程质保金，在会计核算中，一般与施工单位决算后，施工单位开具全额发票，而按规定没有支付给施工单位的部分。－应计入“开发成本”账户的借方和“其他应付款——质保金”、银行存款（或“库存现金”）账户的贷方，支付质保金时，应计入“其他应付款——质保金”账户的借方和“银行存款”（或“库存现金”）账户的贷方。对于质量保证金，在收取时，应计入“银行存款”（或“库存现金”）账户的借方和“其他应付款——质保金”账户的贷方，在退还给施工单位时，应计入“其他应付款——质保金”的借方和“银行存款”（或库存现金）账户的贷方。
【例4-24】致远地产公司与乙方施工单位进行决算，决算价为200万元，已付款100万元，预留5%的保证金10万元，本次开具的全额发票200万元，银行存款付90万元。依据工程结算单和施工单位开具的建筑发票，致远地产公司应作以下账务处理：
借：开发成本—建筑安装工程费 2 000 000 贷：预付账款 1 000 000 其他应付款——质保金 100 000 银行存款 900 000
质保期到期，没有质量问题，用银行存款支付质保金。依据工程验收单及施工单位开具的收款收据和银行付款凭据，致远地产公司应作以下账务处理：
借：其他应付款——质保金 100 000 贷：银行存款 100 000 （二） 关于代扣税金的核算
所谓代扣税金，是指当地税务局为确保施工单位足额缴纳营业税金的，和房地产企业签订代扣施工单位营业税金及附加的协议书。有关房地产企业代扣税金的情况，各地执行情况不一致。
【例4-25】致远地产公司发生下述业务：
1.按合同规定，预付给甲承包施工企业房屋建筑工程款100万元。依据施工单开具的收款收据和银行付款凭据，致远地产公司应作以下账务处理：
借：预付账款——甲施工企业 1 000 000 贷：银行存款 966 700 其他应付款---代扣税金 33 300
1. 按合同规定拨付材料（甲供材）一批给甲承包施工企业抵作备料款，材料作价钱100 万元依据施工单位签收的领料单和收款收据，致远地产公司应作以下账务处理：
借：预付账款——甲施工企业 1 000 000
贷：原材料（或应付账款—钢材销售公司）1 000 000 同时，月底将拨付的甲供材的施工单位应承担的税金做账：
借：预付账款——甲施工企业 33 300 贷：其他应付款---代扣税金 33 300
施工单位根据外出经营许可证明及房地产企业开具的税票到房地产企业所在地税务局开具发票（备注：实际操作中，施工企业外出经营许可证明半年才可以开一次，因此发票半年才可以开一次），房地产企业与施工单位账务核对后，根据成本部出具的决算报告挂账。
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假设最终决算值260万元，
借：开发成本---建筑安装工程费 2 600 000 贷：预付账款--甲施工企业 2 033 300
应付账款--甲施工企业 566 700
在此需要特别强调的是，由于房地产施工跨年度，施工单位报送决算不及时，致使公司决算定案远远迟于纳税年度，因此，对于发票的获取必须及时，最好每季度按照付款金额和甲供的合计数开具发票，结转成本年度至少开具发票到估计工程款的90%，并且最迟不晚于次年5月31日，否则税务局有权对计税成本进行调整。切记！！！ 第四节 职工薪酬、职工教育经费、工会经费核算
职工薪酬是职工对企业投入劳动而获得的报酬，是房地产开发企业必须付出的人力成本。应付职工薪酬是指企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。
一、职工薪酬核算的内容
按现行规定，职工薪酬主要包括职工的工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费，医疗、 养老、失业、工伤、生育等社会保险费，住房公积金，工会经费，职工教育经费，非货币性福利等。
1.职工工资、奖金、津贴和补贴
职工工资、奖金、津贴和补贴，是指按国家统计局《关于职工工资总额组成的规定》，构成工资总额的计时工资、计件工资、加班加点工资和奖金津贴、津贴、物价补贴等。按国家法律、法规和政策规定，企业在职工因病、工伤、产假、计划生育假、婚丧假、事假、探亲假、定期休假和停工学习等按计时工资的一定比例支付的工资，也属于职工工资范畴，应计入工资总额。
1. 职工福利费
职工福利费，是指尚未实行分离办社会职能或主辅分离、辅业改制的企业，内设医务室、 职工浴室、理发室、托儿所等集体福利机构人员的工资、医务经费、职工因公负伤赴外地就医路费、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴、职工误餐补贴和未实行医疗统筹企业职工医疗费用，以及按规定发生的其他职工福利支出，包括丧葬助费、抚恤费、安家费、探亲假路费和独生子女费等。
2. 社会保险费
社会保险费，包括医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费、 企业一般按工资总额的一定比例计提，并向社会保险经办机构缴纳。此外，企业根据《企业年金试行方法》、《企业年金基金管理试行方法》等有关规定。向有关单位（企业年金基金账户管理人）缴纳的补充养老保险费和以商业保险形式提供给职工的各种保险待遇也应归属于社会保险的范围。
3. 住房公积金
住房公积金，是指企业按照国家《住房公积金管理条例》规定的基准（企业的工资总额） 和一定比例计提，并向住公积金管理机构为职工缴存的住房公积金。
4. 工会经费
工会经费，是指企业用于开展职工教育、文娱、体育、宣传活动以及其他活动等方面的 开支，根据工资总额的一定比例，从成本费用中提取的金额。
5. 职工教育经费
职工教育经费，是指企业为职工学习先进技术，提高职工职业技能而用于职工教育事业 培训的一项费用，如上岗和转岗培训、各类岗位适应性培训、岗位培训、职业技术等级培训、高技能人才培训、专业技术人员继续教育、特种作业人员培训、企业组织的职工外送培训的经费支出、职工参加的职业技能鉴定和职业资格认证等经费支出等，根据工资总额的一定比例，从成本费用中提取的金额。
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6. 非货币性福利
非货币性福利，是指企业以自己的产品或外购商品发放给职工作为福利，企业提供给职 工无偿使用自己拥有的资产或租赁资产，比如提供给企业高级管理人员使用的住房，免费为职工提供医疗保健的服务，或向职工提供企业支付了一定补贴的商品或服务等，比如以低于成本的价格向职工出售住房等。
7. 辞退福利
辞退福利，是指由于分离办社会职能、实施主辅分离、辅业改制，重组、改组计划或职 工不能胜任等原因，企业在职工劳动合同尚未到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出补偿建议的计划中予职工的经济补偿。
8. 其他职工薪酬
其他职工薪酬是指以上职工薪酬以外的其他为获得职工提供的服务而给予的薪酬,比如 企业提供给职工以权益形式结算的认股权、以现金形式结算但以权益工具公允价值为基础确定的现金股票增值权等。
二、应付职工薪酬的核算 1.应设置的会计账户 “应付职工薪酬”账户核算房地产开发企业应支付给职工的各项报酬。该账户贷方分配计入有关成本费用的职工薪酬的数额，借方登记实际发放。支付和缴纳的职工薪酬，期末贷方余额反映企业应付未付或应缴纳而尚未缴纳的职工薪酬。
该账户应设置“工资”、“职工福利”、“社会保险”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“非货币性福利”、“辞退福利”等明细，进行明细核算。
2.应付职工薪酬分配的核算
所谓职工薪酬分配的核算,是指月末计算出企业各部分人员的职工薪酬,并将职工薪酬 计入有关成本费用的过程。
（1）“应付职工薪酬——工资”的分配
房地产开发企业工资薪酬分配的会计处理是：开发现场管理人员的工资计入“开发间接费用”账户，销售部门人员的工资计入“销售费用”账户，管理部门人员的工资计入“管理费用”账户。
【例4-26】致远地产公司月末分配本月工资额，其中：开发项目现场人员工资20 000元，专设销售机构人员工资15 000元，行政管理人员的工资50 000元。依据本月工资分配表，致远地产公司应作以下账务处理：
借：开发间接费用 20 000 管理费用 50 000 销售费用 15 000 贷：应付职工薪酬——工资 85 000 （2）“应付职工薪酬——职工福利”的支付和分配
根据新会计准则，职工的医疗保险已通过“应付职工薪酬——社会保险”明细科目核算。非货币性的职工福利则通过“应付职工薪酬——非货币性福利”明细科目核算，“应付职工薪酬——职工福利”明细科目核算的范围已经很小，所以国家没有规定职工福利的计提基础和计提比例。企业在会计实务中可根据历史经验数据和实际情况，每月从成本费用中预提。年末可将预提数与实际支付数之间的差额，直接转入管理费用，该明细科目年末不留余额。
考虑到执行新会计准则后，列入职工福利明细科目核算的数额较小，所以在会计实务中，也可以将职工福利的实际发生额在发生的当期进行分配，计入有关成本和费用，而不进行预提。
【例4-27】致远地产公司在开发现场和公司机关设有食堂，每月根据实际职工人数和每一职工的伙食补贴标准，将对职工的伙食补贴直接支付给各食堂。20×9年1月份，企业在岗职工50人，其中开发现场20人，企业管理部门20人，销售部门10人。企业对每一职工每月的伙食补贴为100元，本月已将补贴款支付给食堂。
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致远地产公司向职工食堂支付款项时应进行以下账务处理： 借：应付职工薪酬——职工福利 5 000
贷：银行存款 5 000 同时按职工所属部门，对发生的职工福利进行分配： 借：开发间接费用 2 000 管理费用 2 000 销售费用 1 000
贷：应付职工薪酬——职工福利 5 000 （3）“应付职工薪酬——社会保险费”的分配
企业向社会保险机构为职工缴纳的各项社会保险，可分为两部分，一部分由企业来负担，另一部分由职工个人负担。
由企业负担的部分同工资薪酬一样，要计入有关成本费用；由职工人个负担的部分，企业在向职工发放工资时，从职工的工资中扣除。
企业向社会保险经办机构为职工缴纳的医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等，国家和省级人民政府统一规定了计提基础和计提比例，企业应当按规定的标准计提。
因社会保险包括的项目较多，所以“应付职工薪酬——社会保险”明细账户可采用多栏式账页，将各项社会保险分项目进行登记和反映。也可以设置三级账户进行登记。
【例4-28】根据国家规定的计提标准，致远地产公司2月应为职工提取养老保险费共计25 000元，其中开发现场管理人员的养老保险为10 000元，企业管理人员的养老保险费10 000元，销售人员的养老保险费5 000元。致远地产公司应作以下账务处理：
计提养老保险费时：
借：开发间接费用 10 000 管理费用 10 000 销售费用 5 000 贷：应付职工薪酬——社会保险费（养老保险费） 25 000 缴纳养老保险时
借：应付职工薪酬——社会保险费 25 000 贷：银行存款式 25 000
其他项目的社会保险，其会计处理方法与养老保险费的处理相同。 （4）“应付职工薪酬——住房公积金”的分配
企业为职工向住房公积金管理中心交存的住房公积金，也分为两部分，一部分由企业来负担，另一部分由职工个人负担。由企业负担的部分同上述社会保险一样，要计入有关成本费用；由职工个人负担的部分，企业在向职工发放工资时，从职工的工资薪酬中扣除。
企业为职工计提的住房公积金，国家也规定了计提基础的比例。其会计处理与上述社会保险的处理相同。
（5）“应付职工薪酬——工会经费”的分配与支付 “应付职工薪酬——工会经费”是为开展工会活动而按照工资总额的一定比例从成本费用中提取的。按现行规定，工会经费是按照工资总额的2%计提。为简化核算，企业计提的工会经费可直接计入管理费用。
【例4-29】致远地产公司2月份工资总额为100 000元，按2%提取工会经费。致远地产公司应作以下账务处理：
提取工会经费时：
借：管理费用 2 000
贷：应付职工薪酬——工会经费 2 000 将计提的工会经费转交工会开展活动时：
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