房地产企业设置的前置条件本书暂不详细介绍，需要各位网友要关注一下新《公司法》和《城市房地产开发经营管理条例》。为方便初涉房地产会计尽快掌握会计与税收知识，本书以中小型的房地产有限责任公司为例介绍房地产会计与税收。
设立公司时主要的关注点：1、《城市房地产开发经营管理条例》第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： （一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。2、设立有限责任公司符合股东法定人数：有限责任公司由五十个以下股东出资设立。（注意：最多50人，可以是1人）
3、《公司法》第二十六条有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足；其中，投资公司可以在五年内缴足。
有限责任公司注册资本的最低限额为人民币三万元。法律、行政法规对有限责任公司注册资本的最低限额有较高规定的，从其规定。（注意：房地产公司最低100万元，但是各个省份对暂定资质的房地产公司有注册资金的最低要求，山东省最低1000万元。）4、《公司法》第二十七条股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。 对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。 法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。
全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。（注意：30%） 第三十六条公司成立后，股东不得抽逃出资。（注意：不得抽逃）
房地产企业设立阶段设计的会计业务主要包括对接受投资者出资业务和开办费以及纳税业务的会计处理。
设置两个会计科目，“实收资本”和“资本公积”。
先说一下实收资本，实收资本简单地说就是公司的本钱。 这个项目反映的是公司所有者，投资人或股东，他们在公司才开业的时候，投到公司的钱。在关注这个项目时，一个是要搞清楚主要的投资人或股东都有谁，都投了多少钱，占总投资额的比例有多大，为什么要关注这个呢，主要是看一看，谁是老大，谁在公司说了算，因为，出的钱越多，在股东会上说话就越算数。另外要关注的是资本公积项目，所谓资本公积，简单的说，这些钱确定是股东或投资人的，但没有明确说明，具体哪个股东或投资人应该分多少，可以把它看成是还没有最后分配到股东或投资人自己帐上的公共的钱，共有的钱。为什么会有这处项目，这个项目是如何形成的，主要是几个方面，一个是股票或资本溢价，说简单一点，就是在公司成立后，后来加入的股东或投资人，应该要比公司成立时的股东或投资人支付要多出一部分钱，才可以得到与在公司成立时的股东或投资人一样的持股比例，为什么呢？因为人家比你先投入，比你多承担了资金的风险，你的资金没有承担这些风险，如果要得到与以前股东或投资人相同的持股比例，当然要多付出一些钱来，后来的股东或投资人多付的那部分钱，就是股票或资本溢价。资本公积另外一个重要来源就是，公司以外的人捐赠给公司的东西，对方捐赠的是公司，而不是某一个股东或投资人，因此，这些东西是全部股东或投资人公共的，于是做为资本公积。 明白了“实收资本”和“资本公积”，做账就很简单了。 （一）新设立公司的会计核算 1、投资者以货币出资
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在工商登记办理完公司名称预约后开立临时账户后，房地产企业收到投资人投入的货币资金，才能存入到这个临时账户。验资，办理完营业执照，刻章，开立基本存款账户，然后才能动用这笔资金。主管会计根据银行加盖受理章的《现金缴款单》或《银行进账单》的金额，借记“银行存款”科目；按投入资本所占份额，贷记“实收资本”，按其差额，贷记“资本公积-资本溢价”。网友们，在这里需要注意的是，新办企业一般不存在资本溢价。
【例2-1】甲、乙两公司共同出资设立致远地产有限责任公司（以下简称致远地产公司），公司注册资本为10 000 000元，甲、乙持股比例分别是60%、40%。2010年5月20日，致远地产有限责任公司如期收到各投资者一次性缴足的款项。
根据上述资料，致远地产公司依据银行进账单作以下账务处理： 借：银行存款—临时户 10 000 000 贷：实收资本—甲公司 6 000 000 —乙公司 4 000 000
公司拿到营业执照，刻好财务印签，重新开立基本账户，需要将临时存款账户的资金转入基本存款账户上，这笔资金就可以动用了。 2、投资者以非货币资产出资
以非货币财产出资，需要注意投资方如期办理其财产权的转移手续，其中对于动产，原则上以交付为转移，对于不动产、机动车，由于我国一般实行登记主义，则需要进行相应的过户登记，对于法律法规规定需要办理过户登记才能算为财产权转移的，如违反规定未及时办理过户登记的，即使非货币财产已实际交付给公司使用，仍将视为投资方未履行相应的出资义务。 按照《公司法》规定，要先办理财产转移手续才能验资，但因为设立时法律主体尚未产生，无法办理财产转移手续。所以实践中一般是按分期出资的方式，先以货币资金出资成立公司，之后再短期内办理土地使用权、房产等非货币资产财产转移手续，然后再办理验资手续。 以实物资产出资的，应在办理财产转移手续时，按照评估确认的价值或合同、协议或公司章程的价值，借记“固定资产”或“无形资产”，按投入资本，贷记“实收资本”。 【例2-2】甲、乙、丙三家公司共同出资设立致远地产有限责任公司进行，公司注册资本10000000元，甲乙丙持股比例分别是50%、30%、20%。甲以土地使用权出资，土地使用权进过评估确认的价值是5000000元，乙公司以货币资金出资3000000元，丙公司以设备出资2000000元。
根据上述资料，乙公司将资金打入致远公司临时账户后，致远公司依据进账单作以下账务处理：
借：银行存款—临时户 3 000 000 贷：实收资本—乙公司 3 000 000
甲公司于致远公司办妥验资手续时，依据财产转移清单和评估确认价值证明文件，致远公司应作如下账务处理：
借：无形资产—土地使用权 5 000 000 贷：实收资本—甲公司 5 000 000
如果这块土地全部是用来开发商品房的，公司应作账务调整； 借：开发成本—土地出让及拆迁补偿费 5 000 000 贷：无形资产—土地使用权 5 000 000
丙公司办妥财产转移手续时，依据财产转移清单和评估确认价值证明文件，致远公司应作如下账务处理：
借：固定资产 3 000 000 贷：实收资本—丙公司 3 000 000
上述公司的成立是比较理想化的情况。如果甲公司实际投入的土地评估价值大于5000000万元，如何做账务处理呢？通常的做法是，在三方的投资协议或合同中明确约定，多余的挂账
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甲公司的其他应付款。如果甲公司土地评估价值是6000000万元。致远公司依据银行进账单、财产转移手续、评估价值确认证明文件，作如下账务处理： 借：无形资产--土地使用权 6000000
银行存款--临时户 3000000 固定资产 2000000 贷：实收资本—甲公司 5000000 --乙公司 3000000 --丙公司 2000000 其他应付款—甲公司 1000000 二、公司增加注册资本的核算
房地产企业增加资本一般有三条途径：一是所有者（包括原企业所有者和新投资者）投入；二是资本公积转为实收资本；三是将盈余公积转增资本。企业将盈余公积转增资本时，必须经股东会决议批准。在实际将盈余公积转增资本时，要按股东原有持股比例结转。这里要注意的是，资本公积和盈余公积均属所有者权益。公司为有限责任公司的，应按原投资者所持股份同比例增加各股东的股权。房地产企业在增加注册资本时按照增加注册资本的不同方式，进行不同的会计处理。
1． 所有者（包括原企业所有者和新投资者）投入
所有者（包括原企业所有者和新投资者）接受投资投入的资本，借记“银行存款”、“固定资产”、“无形资产”、“长期股权投资”等科目，贷记“实收资本”等科目。企业增加注册资本时有新投资者介入，新介入的投资者缴纳的出资额大于其按约定比例计算的其在注册资本中所占的份额部分，应作为资本公积，计入“资本公积——资本溢价”科目。
（1）投资者以货币出资
房地产企业增加注册资本的，应在投资者将货币存入准备设立的公司在银行开设的临时账户时，依据银行加盖受理章的现金缴款单，或者银行进账单回单的金额，借记“银行存款”科目；按投入资本在注册资本中所占份额，贷记“实收资本”科目，按其差额，贷记“资本公积——资本溢价”等科目。
【例2- 3】致远地产公司由甲、乙共同投资设立，原注册资本为10 000 000元。甲、乙出资分别为6000 000元、4 000 000元。2009年5月26日，丙公司加入致远地产公司，投入货币资金3 000 000元，经协商，丙公司持股比例为20%，投资后的注册资本为12 500 000元。
根据上述资料，丙公司投入资本时，致远地产公司应作以下财务处理： 借：银行存款 3 000 000
贷：实收资本——丙公司 2 500 000 资本公积——资本溢价 500 000
在这里需要说明的是：在公司成立后，后来加入的股东，应该要比公司成立时的股东支付要多出一部分钱，才可以得到与在公司成立时的股东一样的持股比例，为什么呢？因为人家比你先投入，比你多承担了资金的风险，你的资金没有承担这些风险，如果要得到与以前股东相同的持股比例，当然要多付出一些钱来，后来的股东多付的那部分钱，就是资本溢价，在科目上走“资本公积”。
（2）投资者以非货币财产出资 以非货币资产增资时，股东应当在依法办理财产转移手续后，依据财产移交清册，借记“固定资产”、“无形资产”、“长期股权投资”等科目，贷记“实收资本”等科目。
【例2-4】致远地产公司由甲乙共同投资设立，原注册资本为10 500 000元。甲乙出资分别为6000 000元、4500 000元。2009年2月15日，丙公司加入致远地产公司，投入土地使用权5 000 000元，经协商，注册资本增加为15 000 000元，丙公司持股比例为30%。丙
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于4月15日办妥土地使用权过户手续。致远地产公司将土地使用权作为储备土地用于开发住宅核算。
根据上述资料，致远地产公司应作以下账务处理： 借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费 5 000 000 贷：实收资本——丙公司 4 500 000
资本公积——资本溢价 500 000 2． 将资本公积转为实收资本
将资本公积转为资本。在办理增资手续后，依据股东会决议，应借记“资本公积——资本溢价”科目，贷记“实收资本”或“股本”科目。
【例2-5】致远地产公司由甲、乙、丙共同投资设立，原注册资本为1 000万元，甲、乙出资分别为600万元、400万元。为了扩大经营规模，经批准，致远地产公司按照原出资比例将资本公积500万元转增资本。
根据上述资料，依据股东会决议，致远地产公司应作以下财务处理： 借：资本公积 5 000 000
贷：实收资本——甲 3 000 000 ——乙 2 000 000 三、公司实收资本减少的核算
房地产开发企业实收资本减少有两种原因；一是资本过剩；二是企业发生重大亏损。企业因资本过剩而减资，一般要发还股款。公司减少注册资本，应当符合《公司法》规定的程序，减少后的注册资本数额应达到法律、行政法律、行政法规规定的公司注册资本的最低限额并经验资机构验资。
有限责任公司减少实收资本的会计处理比较简单，按法定程序报经批准减少注册资本的，按照股东大会批准文件借记“实收资本”科目，贷记“库存现金”、“银行存款”等科目。 四、开办费的核算
房地产开发企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。筹建期间为从企业开始筹建之日起至取得营业执照之日的期间。开办费在实际发生时，依据相关原始凭证，借记“管理费用——开办费”，贷记“银行存款”等科目。
【例2-6】20×9年1月5日，致远地产公司支付设立验资费用10 000元。
在验资费用实际发生时，致远地产公司应依据银行转账凭证和验资发票作以下账务处理： 借：长期待摊费用——开办费 10 000 银行存款 10 000 同时在开始生产经营的当月转入当期损益
借：管理费用—开办费 10 000 贷：长期待摊费用——开办费 10 000
第二节 房地产企业设立阶段税务处理
房地产企业设立阶段涉及的税收主要有印花税和契税。在此需要强调的是，税收筹划
在设立阶段就应该准备了，筹划要做到前面，未雨绸缪啊。具体的筹划方法各位网友可以阅读下《实战派房地产税收与税收筹划》。
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与当地税务人员处理好关系也是财务人员很重要的工作，虽然很怵与他们打交道，但又不得不面对。但是财务人员必须坚持的是，讲法律，讲法规；依据法规做好税收筹划；不做假账。从下面的笑话中即可看出企业会计怎么看税务人员的。
话说某房地产公司财务部正在紧张运行中，忽有人大吼一声：都不许动！把钱都交出来！是恐怖分子抢钱来了！ 肃然无声中。忽然有会计轻拍胸口，松了一口气：“吓死了，我还以为是税局的呢”。言归正传?? 一、印花税 1、营业帐薄 记载资金的帐薄按照实收资本和资本公积的合计金额0.5?在帐薄启用时贴花；其他帐薄在启用时按件贴花，每件5元。
2、权利许可证照 房产证、土地证、营业执照，每件5元。
3、土地使用权合同 对于以土地使用权投资入股的，公司以土地使用权转让合同按产权转移数据征收印花税，按照合同记载金额的0.5?贴花。 二、契税
在房地产企业设立阶段，如果接受出资人额土地使用权等不动产出资的，接受出资的单位按照成交价格的3%-5%缴纳契税。 三、税收的账务处理
房地产企业发生的印花税和契税，一般不通过“应缴税费”科目进行核算，印花税在实际缴纳时直接进入“管理费用”，契税发生时视去的土地使用权的用途计入不同的会计科目。
【例2-7】2009年3月，致远房地产公司购买印花税票1000元。缴纳土地入股时的契税60000元。
致远地产公司应作如下会计处理： 借：管理费用 1000 土地征用及拆迁补偿费---契税 60000 贷：银行存款 61000 四、开办费的税务规定
《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令2007年第63号）第十三条规定， 在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出，作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：
（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出； （二）租入固定资产的改建支出； （三）固定资产的大修理支出；
（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令2007年第512号）第七十条规定，企业所得税法第十三条第（四）项所称其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。
据此，2008年以后企业筹建期间发生的开办费，自支出发生月份的次月起，可以分期摊销，但摊销年限不得低于3年。
因此，纳税人在会计处理时应在开始生产经营当月一次性摊销，但在当年的所得税纳税申报时，应在会计利润的基础上调增应纳税所得额，在以后年度的申报时，应相应调减应纳税所得额。
第三章 房地产企业获取土地阶段会计与税务处理
第一节 获取土地阶段会计处理 一、取的土地使用权确认
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