（5）根据小区内建设一公共配套锅炉房，成本80万元，公共配套费一般按照建筑面积法分配：其中应由商品房A负担的锅炉配套设施费为：80*5000/20000=20万元，商品房B负担的锅炉房配套设施费为80*15000/20000=60万元。
致远地产公司应作以下财务处理：
借：开发成本——公共配套设施费（商品房A） 200 000 ——公共配套设施费（商品房B） 600 000
贷：开发成本——配套设施开发——锅炉房 800 000
（6）12月份，本案共发生开发间接费用20万元，开发间接费一般按照建筑面积法分配成本。其中应由商品房A负担20*5000/20000=5万元，应由商品房B负担20*15000/20000=15万元。
依据开发间接费用分配表,致远地产公司应作以下账务处理: 借：开发成本——开发间接费（商品房A） 50 000 ——开发间接费（商品房B） 150 000
贷：开发间接费用 200 000
（7）12月，本案发生贷款利息500万元，全部用到本项目建设中，应该资本化处理。资本利息可以列在开发间接费—利息支出中，也可以列入开发成本—利息支出，我本人比较支持后者的账务处理，理由如下:一是利息支出应该按照直接成本法或预算造价法进行分配比较合理，二是在进行土地增值税汇算清缴的时候容易区分；三是利于公司财务指标的分析。
对于利息支出根据预算造价法进行成本对象的再分配是比较合理的， 商品房A的预算造价如下：1854+25+15+700+20+5=2619万元 商品房B的预算造价如下：1236+75+45+2300+60+15=3731万元 商品房A应分配的利息支出：500*2619/（2619+3731）=206万元 商品房B应分配的利息支出：500*3731/（2619+3731）=294万元 根据银行利息单：借：开发成本-利息支出（商品房A） 206
开发成本-利息支出（商品房B） 294
贷：银行存款 500
注意：平时的利息支付直接进入开发成本—利息支出，不用每笔结转到A和B商品房，到结转成本时再按照预算造价法分配到A和B商品房的成本中去
依据开发产品结转明细表，应将完工验收的商品房的开发成本结转“开发产品”账 户的借方。致远地产公司应作以下账务处理：
借：开发产品——商品房A 28 250 000
贷：开发成本—土地征用及拆迁补偿费（商品房A ） 18 540 000 开发成本——前期工程费（商品房A） 250 000
开发成本——基础设施费（商品房A） 150 000 开发成本——建筑安装工程费（商品房A） 7 000 000 开发成本——公共配套设施费（商品房A） 200 000 开发成本——开发间接费（商品房A） 50 000 开发成本----利息支出（商品房A） 2 060 000
借：开发产品——商品房B 40 250 000
贷：开发成本—--土地征用及拆迁补偿费（商品房B ） 12 360 000 开发成本——前期工程费（商品房B） 750 000
开发成本——基础设施费（商品房B） 450 000 开发成本——建筑安装工程费（商品房B） 23 000 000 开发成本——公共配套设施费（商品房B） 600 000
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开发成本——开发间接费（商品房B） 150 000 开发成本----利息支出（商品房B） 2 940 000
可以看出，A商品房是写字楼，建筑面积5000平方米，占地面积却有6000平方米，属城市内底层高档写字楼建筑，一二层对外商业房，三四五层是办公楼，销售价格高，单位成本也高，单位成本：2825/5000=5650元/平方米。而商品房B属于高层住宅，建筑成本低，销售价格也低，单位成本：4025/15000=2683元/平方米。销售时，根据销售的面积结转主营业务成本，假设销售商品房A100平方米，单价8000元/平方米， 分录：借：主营业务成本—商品房A-- 565 000 贷：开发产品—商品房 A— 56 5000
同时：借：预收账款(一般是预售)或银行存款 800 000 贷：主营业务收入---商品房A 800 000
八、开发间接费的核算
开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将其直接计入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将其先计入“开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准计入各项开发产品成本。
（一） 开发间接费用的组成
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约 费用开支，开发间接费用应分设工资、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周围房摊销和利息支出等明细项目进行核算。其中，利息支出指房地产开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后发生的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。在这里需要提醒各位网友的是，对于符合资本化的利息支出，也可以单独设置为二级科目，即开发成本-房屋开发-利息支出，这样分类对于后期的财务分析及计算土增税很方便。
（二） 开发间接费用的归集
开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核 算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付职工薪酬”、“累计折旧”、“长期待摊费用”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方。
房地产开发企业在开发现场组织和管理房地产开发建设而发生的各项费用。应作为开发间接费用计入开发产品成本。但在实际工作中，除了周转房摊销外，企业很难划清管理费用和开发间接费用的界限。因此，除了周转房摊销列入开发间接费用外，其余费用往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发企业不设现场管理机构，而由企业定期或不定期地派人到开发现场组织开发建设活动，则其所发生的费用可直接并入企业的管理费用。
（三） 开发间接费用的结转
每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入有关开发产品的成本。开 发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入房屋等开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项产品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费及配套设施费）进行：
某项开发产品成本分配的开发间接费用=月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷各开发产品实际发生的直接成本总额。
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【例4-2】致远地产公司6月份共发生了开发间接费用50 000元，应分配开发间接费的各开发产品实际发生的直接成本如下：
开发产品名称 直接成本 商品房A 1 000 000 商品房B 600 000 商场 400 000 合计 2 000 000
根据上列公式，各开发产品应分配开发间接费的分配率为： 50 000÷2 000 000×100%=2.5%
商品房A应分配的开发间接费：1 000 000×2.5%=25 000（元） 商品房B应分配的开发间接费：600 000×2.5%=15 000（元） 大配套设施应分配的开发间接费：100 000×2.5%=10 000（元） 根据上面的计算，就可将各开发产品应分配的开发间接费计入各开发产品成本核算对象的“开发间接费用”成本项目，并将它计入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。致远地产公司应作以下账务处理：
借：开发成本——房屋开发——开发间接费（商品房A）25 000 ——开发间接费（商品房B）15 000 ——开发间接费（商场） 10 000 贷：开发间接费用 50 000
九、期间费用的核算 期间费用是本期发生的、不能直接或间接归入某种产品成本的、直接计入损益的各项费用，包括管理费用、销售费用和财务费用。
（一） 管理费用
房地产开发企业的管理费用是指房地产开发企业为组织和管理企业生产经营所发生的各项费用。为了划清开发单位与行政管理部门的责任，管理费用不计入开发成本，而作为期间费用直接由当期利润补偿。 1. 管理费用核算的内容
房地产开发企业管理费用包括企业在筹建期间发生的开办费、董事会和行政管理部门在经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费）等、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。
企业行政管理部门发生的固定资产修理费用等后续支出，不符合固定 资产确认条件的，也在本账户核算。
2. 管理费用的主要账务处理
（1） 企业在筹建期间发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、
注册登记费等在实际发生时，借记“管理费用”账户，贷记“银行存款”等账户。
【例4-3】致远地产公司在20×9年筹建期间共发生办公费5 000元，差旅费6 000元，注册登记费4 000元，人员工资5 000元，全部用现金支付。依据相关发票及工资表，致远地产公司应作以下账务处理：
借：管理费用 20 000 贷：库存现金 20 000
（2） 行政管理部门人员的职工薪酬，计提职工薪酬时，借记“管理费用”账户，贷记
“应付职工薪酬”账户。
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【例4-6】致远地产公司20×9年5月份发生的职工工资中有120 000元属于行政管理部门人员的工资。依据工资分配表，致远地产公司应作以下账务处理： 借：管理费用 120 000
贷：应付职工薪酬 120 000
（3） 行政管理部门使用的固定资产计提的固定资产折旧，借记“管理费用”账户，贷记
“累计折旧”账户。 【例4-7】致远地产公司20×9年5月发生的固定资产折旧中有50 000元属于行政管理部
门使用的固定资产计提的折旧。依据固定资产折旧表，致远地产公司应作以下账务处理：
借：管理费用 50 000 贷：累计折旧 50 000
（4）发生的办公费、水电费、业务招待费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、技术转
让费、研究费用，借记“管理费用”账户，贷记“银行存款”、“研发支出”等账户。按规定计算确定的应交矿产资源补偿费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税，借记“管理费用”，贷记“应交税费”账户。
【例4-8】致远地产公司20×9年6月发生管理费用业务及账务处理如下： ① 财务部工作人员报销差旅费10 000元，冲借款； 借：管理费用 10 000
贷：其他应收款——×× 10 000 ② 用转账支票支付20×8年度审计费10 000元； 借：管理费用 10 000
贷：银行存款 10 000
③ 计提公司总部办公和管理用低值易耗品摊销额5 000元； 借：管理费用——低值易耗品摊销 5 000
贷：低值易耗品 5 000 ④ 本月无形资产的摊销额为10 000元；
借：管理费用 10 000
贷：无形资产 10 000 ⑤ 支付业务招待费用20 000元。
借：管理费用 20 000
贷：银行存款 20 000
（5） 期末，应将“管理费用”账户的余额转入“本年利润”账户，结转后“管理费用”
账户无余额。
【例4-9】致远地产公司20×9年5月末，结转“管理费用”账户余额245 000元。致远地产公司应作以下账务处理：
借：本年利润 245 000
贷：管理费用 245 000 （二） 销售费用
房地产开发企业的销售费用是指房地产开发企业转让及销售土地、房屋和其他建筑物的过程中发生的各种费用。 1. 销售费用核算的内容
房地产开发企业的销售费用包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售开发产品而专设的销售机构（含销售网点、售后服务网点等）的职工薪酬、业务费和折旧费等经营费用。企业发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等费用化后续支出，也在本账户核算。
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销售前期费核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处的，其建造费用在开发成本中反映，不在此处中反映；售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。其他为与房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。
销售推广费主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费、和楼书印刷费等。广告费包括媒体广告费、户外发布费，展位费及展台搭建作为展览费，其他应归入宣传费。业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等；广告费则是企业通过媒体向公众介绍商品、劳务和企业信息等发生的相关费用。
合同交易费是预售合同或出售合同交易时房地产开发企业所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括支付给交易中心的网上服务备案等。
销售代理费是销售费用中的主要费用之一，是房地产开发企业委托代理公司进行销售所支付的佣金，一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议，根据合同上的有关条款支付销售代理费，该账户核算按代理合同计算的应付代理费，包括已付和已计提尚未支付的部分。
与售房有关的办证费、支付给住建委的交易费也在本科目中核算。 2. 销售费用的账务处理
（1） 企业在销售开发的过程中发生的展览费、广告费和维修费等费用。借记“销售费
用”账户，贷记“库存现金”、“银行存款”等账户。 【例4-4】致远地产公司发生销售费用情况及财务处理如下：
① 公司为出售小区商品房，根据客户要求进行改装，发生改装费用80 000元，款项尚未支付。
借：销售费用 80 000
贷：应付账款 80 000 ② 为推销商品房，发生广告费用320 000元
借：销售费用 320 000
贷：应付账款 320 000
（2） 发生的为销售本企业商品而专设的销售机构的职工薪酬、业务费等经营费用，借记
“销售费用”账户，贷记“应付职工薪酬”、“银行存款”、“累计折旧”等账户。 【例4-5】致远地产公司委托市房地产交易中心代售商品房一批，支付代售手续费50 000元。
借：销售费用 50 000 贷：银行存款 50 000
（3） 期末，应将“销售费用”账户余额转入“本年利润”账户，结转后“销售费用”
账户无余额。
【例4-6】月末，结转“销售费用”账户余额450 000元。 借：本年利润 450 000
贷：销售费用 450 000 当然，在各位买房子的时候，一定要擦亮眼睛哦，宣传的啥样与财务可没有关系哦，我们只能拿着广告商提供的发票做分录： 借：销售费用---N万元
贷：银行存款—N万元
分录是做了，票子也付出去了，可是心里觉得也不舒服。
（三） 财务费用
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