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（六）工程量清单编制原则
鉴于本项目的特点，拟委托造价咨询公司行进行项目的主体工程的工程量计算，按照会所、住宅、商业、地下室对结构、建筑等进行分别计算。对专业分包的工程量按照《××地产房地产开发成本科目（2005年11月修订版）》的科目分类（国标清单）进行分类计算。
（七）工程价款支付
为了提高工程款支付的效率，减少重复劳动，同时也督促分包单位尽早结算，本项目在工程款的支付方面同以往相比作了相应调整：
1） 一般工程，工程价款每两个月支付一次，不予支付预付款； 2） 合同额20万元以下的工程项目采取竣工后一次性付款的方式；
3） 合同额20万至50万元的工程项目在完成50％工程项目后付一次进度款，剩
余部分在工程结算后支付；
4） 超过50万元的分包合同，设置95％的工程款支付限额，剩余部分在工程结
算后支付。
为了能够及时掌握建安成本实际变动情况，良好的控制建安成本，我们计划对设计变更和工程签证的工程量进行即时审核确认，对变更价款在两个月内审定，款项在随后的工程进度款中支付。
工程结算：在无特殊情况下，主包工程在入伙后六个月内完成结算工作，分包工程在入伙后两个月内完成结算工作。
（八）前置工程合约分判
本项目的会所将作为销售中心，住宅第三层设置样板房，按照项目销售计划，在一期开盘销售时，要求将会所、泳池、周边道路、环境工程及样板房施工完毕，售楼区域内6栋住宅封顶。
为配合营销宣传和客户积累，销售中心、样板房展示区及会所入口两侧绿化带部分将争取尽早施工。其中，涉及到销售中心立面石材、幕墙工程、室内精装饰将进行单独分判。
本售楼准备工程的分判即一期分判，时间表参见后节。
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（九）不利因素分析及应对措施
本项目工期较紧，地形复杂，出图特别是一期出图时间可能会滞后，对合约分判的速度和质量要求较高。要加强与设计部沟通，了解出图状况和设计变更趋势，密切联系项目部，尽量避免一次分判被肢解多次。
本项目室外土方工程量较大，且完成面标高比较复杂，因此出于成本控制和现场管理的考虑，为降低投标单位对本项目土方工程预留的风险，减少中标单位现场可能存在的争议，由项目部、设计部、合约部共同根据现场实际情况制定可行的土方初平方案，并由拟中标单位在开工前复核并确认我司提供的土方初始标高图，并作为正式合同的一部分，以免结算时产生争议。
现在设计基础形式为天然基础（墩基础），由于本项目为山地，地质条件复杂，有可能出现以下两种情况：
1） 局部墩基础改成人工挖孔桩：若工程量不大且主包具有施工资质，可考虑直
接议标或在主包工程招标时将挖孔桩以暂定工程量的形式纳入主包合同。若挖孔桩数量较大，需另行分判，则分判时间很紧迫，因此应及早收集挖孔桩施工单位的资料，做好招标准备；
2） 遇到强风化岩层，需要爆破入岩：在主包工程或挖孔桩工程招标时，将爆破
入岩以暂定工程量的形式纳入合同，减少变更的风险。
三、招标分判
（一）招标分判概述
计划是指导项目有序、有效实施的指导性文件，前述内容中对本项目的主要合约安排思路做了概述，下面将详述主要工程合约分判计划和时间计划，该计划根据项目发展总计划编制，并将在每月月底根据调整的项目发展总计划相应调整时间安排。中海海景山庄项目的分判计划和招标时间节点计划分别见表2、表3。
表2：××××××项目合约分判计划表
工程类别 分判工程名称 土方工程 前期工程 边坡支护工程 结构建 钢筋采购 分包1家 邀请招标 单价包干 甲供1家 邀请招标 单价包干 二次报价 二次报价 G类 B类 无 无 无 无 分判单位 招标方式 价款形式 报价模式 付款方式 设计样板 投标样板 分包1家 邀请招标 单价包干 二次报价 G类 无 无 备注 第 7 页 共 17 页
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筑工程 混凝土工程 一期主体工程 二期主体工程 幕墙工程 一期塑钢门窗 二期塑钢门窗 一期栏杆工程 二期栏杆工程 甲供1家 邀请招标 单价包干 总包1家 邀请招标 单价包干 总包1家 邀请招标 总价包干 分包1家 邀请招标 单价包干 分包1家 邀请招标 单价包干 分包1家 邀请招标 单价包干 分包1家 邀请招标 单价包干 分包1家 邀请招标 单价包干 分包1家 邀请招标 单价包干 分包1家 邀请招标 单价包干 分包1家 集团采购 单价包干 分包1家 邀请招标 单价包干 分包1-2家 邀请招标 单价包干 二次报价 二次报价 二次报价 一次报价 二次报价 二次报价 二次报价 二次报价 二次报价 二次报价 二次报价 一次报价 一次报价 B类 A类 A类 E类 G类 G类 F类 G类 G类 F类 B类 F类 E类 G类 G类 E类 E类 G类 G类 G类 G类 G类 无 无 无 无 无 无 有 有 有 有 有 有 有 无 无 有 有 无 无 无 无 无 无 无 无 无 无 无 有 有 有 有 有 有 有 无 无 无 无 无 无 无 无 无 三个月内核算总价 外墙涂料工程 外墙石材 配套工程 外墙面砖 会所装修 样板房装修 燃气工程 入户门、防火门 信报箱 标识系统 分包1家 邀请招标 单价包干 分包1家 邀请招标 单价包干 一次报价 分包1家 邀请招标 单价包干 一次报价 分包1家 邀请招标 单价包干 一次报价 一次报价 二次报价 二次报价 二次报价 二次报价 室外道路及给排分包1家 邀请招标 单价包干 水工程（化粪池） 一期园建工程 室外工程 一期绿化工程 二期园建工程 二期绿化工程 备注：付款方式——
分包1家 邀请招标 单价包干 分包1家 邀请招标 单价包干 分包1家 邀请招标 单价包干 分包1家 邀请招标 单价包干 A类：主包合同，双月付款，每两个月支付其完成工程造价的90%，在该分项工程最终付款以后支付至工程
总价的97%，留3%保修金；
B类：材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的80%，在该分项工程最
终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；
C类：设备类合同，每批材料到场并经相关方验收、调试合格后支付该批材料价值的80%，在该分项
工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；
D类：其它合同，根据需要定义特殊付款方式，主要以里程碑付款为主；
E类：20万元以下的工程合同或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至95％，留5%保修金； F类：20万元至50万元的工程合同，在完成工程项目的50％后支付其完成造价的90％，在该分项工程最
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终付款以后支付至工程总价的95％，留5％保修金；
G类：50万元以上的分包工程合同，双月付款，每两个月支付其完成工程造价的90％，设置85％的工程额
为工程款支付限额，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95％，留5％保修金 *号：表示有预付款。
表3：××××××项目招标时间节点计划 项 目 土方、边坡 室外道路及给排水工程 钢筋工程 混凝土工程 一期主体工程 会所装修 样板房装修 塑钢门窗 外墙涂料工程 外墙石材 外墙面砖 入户门、防火门 栏杆及护栏 信报箱 标识系统 一期室外园建 一期室外绿化 出招标图 5月1日 5月11日 5月8日 7月30日 7月5日 7月25日 7月30日 7月30日 7月30日 7月20日 7月30日 7月30日 电梯工程 工程量清单 招标单位资 计算结束 8月12日 8月18日 7月30日 8月5日 7月25日 8月8日 格审查完成 发 标 5月8日 5月20日 5月16日 8月14日 8月19日 8月1日 8月10日 8月1日 8月21日 8月21日 8月9日 8月9日 定 标 5月15日 5月31日 5月21日 5月21日 6月10日 8月25日 8月25日 开 工 备 注 方案图招标 直接委托 8月7日定样 集团采购 定标准配置、大小、载重量、速度 楼梯间地砖 三箱 阀门 开关插座 风机 7月20日 8月15日 8月15日 8月25日 集团采购 定型号 8月15日 按项目部 要求 8月20日 8月20日 8月25日 8月15日 8月20日 8月30日 8月30日 8月20日 8月20日 第 9 页 共 17 页
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水泵 泛光照明 高低压柜 小区智能化 备用发电机 二期主体工程 8月25日 9月25日 10月10日 10月11日 8月25日 8月25日 9月10日 9月25日 10月25日 注：本表所列采购计划为暂定，待与各部门沟通后出正式版
（二）招标分判详述
1、主体工程分判
按照项目发展计划，我们拟分两阶段进行主体工程招标。 有关具体操作事项规划如下： （1）有关时间节点 ① 设计出图时间
一期的分判图（方案图）计划出图时间：2006年5月10日； 二期工程施工图计划出图时间：2006年9月25日； ② 工程进度计划节点时间
一期工程：2006年6月20日至11月26日； 二期工程开始时间：2006年10月26日； ③ 招标计划时间
一期工程：2006年5月10日至6月18日； 二期工程：2006年9月25日至10月25日。 （2）主体施工单位的招标 ①一期
单位要求：符合施工资质、与我司有过合作、赶工能力强、项目管理能力强的施工单位。
计划招标时间：2006年5月10日至6月18日。
合约形式：模拟工程量清单形式，单价包干，措施费包干，结算按实计量。 总价确定原则：按量价分离原则，根据工程量清单和综合单价费率寻找相
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