×××××× 项目合约策划报告
关单位报价，按市场公平合理单价体系确定承包总价及暂定金额。 定标时间：2006年6月18日。 说明：
a.以上招标时间均为初步计划时间，视招标图出图及样板确定时间而定。如出图和定样时间延后，则招标、定标等时间相应顺延；
b.一期招标时间非常紧迫，很多工作必须穿插进行。在拿到分判图之前，应委托多家咨询公司估算各种主要清单项目的指标，并加以较核。参考其他类似项目编制好工程量清单初稿。在拿到分判图之后，委托咨询公司计算工程量，同时将图纸发给投标单位。完善工程量清单后，发放标书。 c.主体分包还包括室外水景结构及防水工程，由于主包招标时此部分尚未出图，因此将在主包招标时暂定一笔费用，并确定此部分工程竣工结算的计价标准。
d.主包的合约内容：方便报建工作，总包内容理论上应包含本工程全部内容，即应包括结构、粗装饰、精装饰指定分包、门窗幕墙指定分包、综合机电指定分包（又分弱电、电梯、污水处理等）、总体工程指定分包等。 e.指定分包：本项目所有分包皆为指定分包，但应注意指定分包，特别是需备案工程分包的资质、安全生产许可证、项目经理证等资料的完备性 f.总包的职责：主包须负责主体项目相关分包的施工协调和对外的统一报建、协调政府部门工作。
g.对主包的要求：由主包担负起整个主体工程的管理、协调，总包单位必须在现场组建经验丰富、管理能力强的项目管理班子。
②二期
单位要求：符合施工资质、与我司有过合作、赶工能力强、项目管理能力强的施工单位。
计划招标时间：2006年9月25日至10月25日。 合约形式：工程量清单招标，总价包干。
总价确定原则：按量价分离原则，根据工程量清单和综合单价费率寻找相关单位报价，按市场公平合理单价体系确定承包总价及暂定金额，同时应注意对不平衡报价的调整。
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定标时间：2006年10月25日。 2、
其他分包工程分判
（1）室内指定分包工程
① 幕墙、塑钢门窗指定分包工程：
由于塑钢门窗单位不一定能施工幕墙，因此将对会所幕墙进行单独分判。 由于二期出图较晚，考虑到窗型、尺寸对单价的影响，塑钢门窗分两期分判，单价包干，工程量暂定，按实结算。 ② 室内精装修指定分包工程：
会所、大堂及公共部位装修工程：主要包括会所、大堂、标准层电梯厅、楼梯间、公共走道等装修，为确保招标成功，保证施工进度，首先设计图纸应尽可能完善，减少定标后变更的数量，其次设计所选用的材料应尽可能易于采购或可替换（须提供材料的实物样板），另合约招标清单应尽可能细化，并将主材费和施工费分开，便于现场材料变更后的估价。 ③ 栏杆和护栏工程
考虑到二期与一期开发时间间隔较长，若不分期一次分判，投标单位会对材料市场价格变动预留较大风险，因此栏杆工程定样后分两期分判，单价包干，结算时工程量按实计算。 ④ 小区智能化工程
在出施工图后可以准确计算工程量，不分期招标，单价包干。 ⑤ 涂料工程
在出分色图后，委托咨询公司计算工程量，确定质感、性能要求及档次后不分期一次性分判，单价包干，结算时工程量按实结算。 （2）室外指定分包工程 ① 土方指定分包工程
该工程包括室外土方总平和基坑土方开挖，土方量较大，且完成面标高比较复杂，为满足施工进度，需要赶工能力强的单位方可承担施工。招标工作拟在2006年5月15日前完成。
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由于完成面标高非常复杂，设计图纸最小方格（10m*10m）内的地形也比较复杂，若严格按照目前土方完成面标高进行施工，现场施工和管理难度都非常大，投标单位在投标阶段也会预留一定的风险，因此出于成本控制和现场管理的考虑，由设计部、项目部、合约部根据现场实际情况制定土方初平方案，土方单位对场内土方进行初平，细部土方由主体施工单位和园建施工单位自行挖除。
由于本项目为山地，因此应注意土方中石块对土方单价的影响，在招标文件中明确要求投标单位查看详堪报告，降低投标单位对此部分可能预留的风险费用。
为控制挖土方成本，拟将现场标高绘制方格网图，由拟中标单位在进场开工前进行复核，确认后的方格网图将作为施工合同附件，结算时只需绘制项目完成面的方格网图，即可准确计算土方工程量。 ②室外道路和管线
由于提供招标的图纸只有内环路和主管，可以参照当前总平面图估算工程量，次管的工程量暂定，合同价款确定采用单价，措施费包干，工程量按实计算的形式。
③园建和绿化
由于时间原因，对于一期绿化、一期园建的工程量将委托造价咨询公司计算，但二期绿化、二期园建、道路工程的工程量将由项目部计算，以便于日后的现场管理和结算。（室外水景结构、防水工程由主包施工）
园建、绿化合同形式采用单价包干，工程量按时结算的形式。
（3）机电类指定分包
机电类工程内容包括强电、弱电、消防、给排水、电梯、变配电、泛光照明、小区智能化等工程。
其中电梯供货及安装，按照股份公司要求直接使用总部集中采购确定的上海三菱电梯，合约部将积极与设计部进行沟通，尽早确定电梯的规格、型号、各种性能指标等。 3、工程监理单位招标
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由××××建设监理有限公司实施本项目监理，直接议标。 4、造价咨询公司招标 本项目拟聘请造价咨询公司。 造价咨询公司的职责和作用： （1）提供招标清单工程量； （2）计算施工中变更估价；
（3）协助完成主包模拟清单招标的按实结算工作。
由于造价咨询市场比较透明，对于造价咨询公司的选择，我们将采用议标的方式，在与我司长期合作的造价咨询公司中选择。对于每单咨询业务，都选择两家以上的单位进行，以便于审核和比较，降低风险。
四、材料及设备采购
（一）物资采购计划
表4：×××××× 项目物资采购计划
物资名称 钢筋 混凝土 外墙砖 地砖 石材 电线电缆 高低压配电柜、三箱 阀门 开关、插座 风机、水泵 备用发电机 应供量 计算结束 …… 招标单位资 格审查完成 …… 发 标 —— …… 定 标 5月21日 5月21日 8月25日 8月20日 …… 9月10日 8月15日 8月15日 8月25日 供货 …… 备 注 采用集团采购 采用集团采购 …… 注：本表所列采购计划为暂定，待与各部门沟通后出正式版
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（二）材料设备采购一览表
表5：×××××× 项目材料、设备供应方式明细表
供 应 方 式 类 别 材 料 名 称 甲 供 钢材 土 建 商品砼 外墙面砖 地砖 PVC排水管、管件 镀锌管 给排水 阀门、风机、水泵 安 发电机 装 PVC电线管 强电 三箱、高低压柜 开关、插座 乙 供 甲指乙供 备 注 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 集团采购 集团采购 集团采购 集团采购 五、建安成本控制计划
（一） 建安成本控制目标
成本估算主要根据以往类似工程、我司已开发的多层、小高层住宅项目建筑市场价格等经验数据进行编制。
《××××××项目建安成本估算》具体分项内容主要为基础工程、结构工程、幕墙工程、门窗工程、粗装饰工程、公共部位精装饰工程、机电工程及室外工程。
随着设计不断完善和深度加深，我们将在工程施工过程中对设计变更和现场情况对成本造成的影响及时进行估算，并对成本估算进行动态即时调整。
（二） 建安成本控制重点
土方工程和土建工程将是本项目成本控制的重点。
（三）建安成本控制措施
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