2．2．4业务品种、流程及其管理
目前富房置换主营业务包括：房产租赁、二手房买卖和大宗业务代理。
2．2．4．1业务品种
在租赁业务中在常规租赁业务之外，开展了房屋银行业务；在二手房买卖中有一般代理、权证代办、包销（差价房）等业务内容；大宗业务主要是尾盘、烂尾楼和大业主的整盘包装和代销；此外大宗业务还涉及一部分土地及开发项目的投资、转让策划和代理执行等。
2．2．4．2业务流程
这里我们将其日常业务（不包括大宗业务）目前所执行的业务流程以流程图的形式表示如下：
2．2．4．2．1租赁业务
租赁业务（包括一般租赁和房屋银行）流程图
客户 分店 房源信息上传至 业主 经营二部房源科整理和同步 物业需求 房源登记 分店 管理员 承租委托书 出租授权委托书 分店业务员 看房记录 确认书及合同交发展研究部、房承租委托书确认书 出租授权委托确认书 屋银行、财务部登记和房源科撤单 房屋租赁合同 房屋租赁合同 存房合同 交接钥匙 总部 房源科 发展研究部 房屋银行部 房源科 财务部 房屋银行部定期将应付、应收情况报财务部执行 银行开户 房屋租金划款授权书 银行开户 房屋银行部 财务部 定期交纳房租 收款 定期支付房租
租赁业务是房地产中介业务中产生最早、交易过程最清晰、最简单的业务品种。在这项业务的日常管理中关键要解决的问题有三个：一是企业资源的独占性；二是如何防止客户的私下交易；三是对业务人员个人行为的管理。
由于受地方市场状况和企业发展时间较短的影响，富房目前并未把租赁业务作为经营重点，其经营占整体经营额的比例较低，相对管理力度较弱。
在开展常规租赁业务的基础上，富房积极引进了“房屋银行”经营模式，对企业经营进行了积极的创新。但是目前此项业务开展的不够顺利，这主要源于以下几个方面的制约：
第一，市场成熟度不高，客户群体对此项业务认知度较低；
第二，企业经营管理经验不足，业务人员缺乏相关的培训，阻碍了业务的广泛拓展； 第三，分层次市场存在供需不平衡，在供小于求的情况，业务生存空间较小； 第四，信息来源渠道不畅，信息内部交流和传递受到严重制约，无法发挥规模效应。 在房屋银行业务管理方面，由于经验不足和信息管理瓶颈已经造成了管理程序复杂、表单冗长，管理人员工作效率低下、财务监管缺乏力度，极大地影响了相关人员的情绪和业务的拓展。
2．2．4．2．2买卖业务
二手房买卖业务流程图
买方 卖方 房源信息上传至房源科进行录入和同步 物业需求 房源登记 房源科 分店管理员 实勘 房屋购买委托书 分店业务员 房屋出售委托书 看房 看房 确认书、合同交发展研究部、财务部登记统计并通知房源科撤单 房屋预定协议 房屋出售授权委托确认书 房源科 发展研究部 财务部 定金 信贷科负责签定按揭合同并 信贷科 权证中心 房屋购买委托确认书 按揭一次性付款 正式购买合同 办理相关手续；权证中心负责办理过户银行按揭合同 付款 手续；财务部作相应处理 银行按揭手续办理 权证办理 财务部对照合财务部 银行贷款承诺 银行放款 财务审核 同执行情况及手续办理情况进行财务结算 财务部 银行放款 尾款支付 尾款支付
物业交割 二手房买卖交易在国内开始时间并不长，由于我国商品房市场起步较晚，目前二手房交易涉及到比较复杂的产权关系问题。因此目前二手房交易业务管理的重点主要是业务人员业务技能的培训和企业与政府相关管理部门以及银行之间的关系理顺。
新生的交易品种由于存在着较大的法规管理空白和较大的市场需求空间，因而这项业务已经成为所有大型中介企业的经营重点。其交易过程中产生的大量资金流和相关代办业务产生的附加价值已经成为中介企业营业收入的重要来源。
企业对二手房买卖业务的管理难点在于企业经营者由于对交易过程中的细节问题不甚了解，因而难以制定有效的业务监管制度，容易产生“飞单”现象，此外企业还面临着由高收益率的非正常业务操作而产生的财务风险和法律风险。
富房置换在此项业务管理方面投入了较多的精力，制定了相对严密的业务流程，设置了相对业务分散执行和权力制衡的管理机构，并配合了相应的报酬体系，在一定程度上防止了“飞单”的产生，使企业收益得到了提高。
目前存在的问题是：一方面由总部集中对各分店进行直接的业务管理，使管理人员、财务人员经常面对大量的事务性工作，管理力度实际上被削弱，并且使整体办事效率降低；另一方面，由于在权证和按揭办理过程以及财务管理等业务关键点上管理不够严密，使得二手房合同执行管理方面存在着较为明显的漏洞，企业整体效益仍难以得到最大程度的保证。尤其是对于现金流的控制缺乏深度研究和挖掘，使企业丧失了大量的开源增效机会。
2．2．4．2．3大宗业务：
由于企业的历史渊源和背景关系，富房在大宗业务方面开展的比较有力。大宗业务部在接到项目之后，经过有效的策划和包装，再充分利用企业内部资源和外部渠道推销出去。从企业长远发展来看，大宗业务将始终是企业一个高利润增长区，因此应积极利用企业各方资源开拓此项业务。目前大宗业务方面存在主要问题是机构的重复设置和人才的匮乏。
这部分业务由于涉及较多企业高级机密，因此在这里不作过多评论。
2．2．5人力资源管理
人企业经营中最重要、最宝贵的资源。房地产中介业务最终是靠经纪人来完成的。因此房地产中介企业管理的核心问题是对经纪人的管理。人力资源管理包括对人员招聘、培训、激励和考核等方面的制度安排，它渗透在企业的各个方面，贯穿企业的整个经营过程。
富房置换目前并未设立专门的人力资源管理部门，人员的招聘、日常考勤及人员档案管