合美视点（厦门创刊号）
2006年厦门房地产市场预测
——2006年主要热点区域：岛内的滨北板块以及海沧的绿苑滨海板块
滨北是目前厦门的政务中心、金融商务中心、未来的体育文化休闲中心。这里条件得天独厚，2006年以蓝湾国际、国贸春天等为代表的楼盘的推出，使该区域成为厦门高档住宅的集中供应区。海沧绿苑滨海板块是目前海沧开发项目最为集中的板块，也将是同质化最明显，竞争最为激烈的板块。该板块以高档住宅为主，楼盘规模较大，且汇聚了海景资源、公建配套资源，又近距海沧大桥，是海沧未来的高档滨海居住区，主要代表楼盘有蓝湾半岛、加州海岸等。同时，枋湖板块、钟宅湾板块也有望成为市场热点。
——商业市场面临考验、写字楼市场迎来发展春天
2006年明发商业广场将全面开业，这将是对开发商自身商业经营管理能力的巨大考验，同时也将影响类似商业模式物业的销售。同时，加州城市广场、SM二期、瑞景商业广场、香港时代广场、中南商业广场等项目将集中面世，预计整体商业体量将达到50万平米，激烈竞争不可避免。
随着“住宅禁商”、“总部经济”等政策的出台，写字楼市场逐步回暖，主要表现为空置下降，租售价格上涨，写字楼供给量增加。未来几年写字楼供给量将超过200万平米，且主要集中在本岛东部。
——豪宅朝个性化方向发展
未来岛内150平米以上，总价120万以上的户型竞争将异常激烈，面对市场压力，差异化、高附加值是化解竞争的重要手段。未来豪宅市场个性化将非常明显，以此来凸显项目的稀缺性，2006年许多豪宅产品值得期待，如银聚祥邸、墅尊府、爱琴海、成功花园等。 总体客源分类情况
近几年厦门的房地产市场蓬勃发展，一切市场资源受到了深入的挖掘，在市场客源这部分，已从原先的厦门本地客源，发展至今，厦门房产市场已呈现消费群体特征明显，消费习性多样的特点，以下将厦门的消费客源按群体划分： 客源群体 岛内客源 岛外客源 省内客源 省外城市客源 境外客源 单位客源
群体分类 老城区拆迁人群，近郊拆迁人群，婚房人群，房屋置换人群 失地农民，岛外企业员工 周边城市人群，闽其他城市人群 养老类，来厦工作类 港澳台及东南亚类，其他类 投资类，办公用类 上海合美房地产专业顾问机构-厦门分公司市场部 11
合美视点（厦门创刊号）
合美意见：
2005-2006年，厦门本地人已逐渐扩大在房产市场的消费份额，成为购买商品房的主要群体。2006年第一季度厦门本地人购房量占据了总量的46%左右，导致厦门本地消费份额回潮的原因是多方面的，一方面因为厦门人生活水平的提高，置业能力有所增强，二是经过十年房改周期，以小换大，以旧换新的购房周期开始出现，三是政府出台了调高公积金贷款额度等措施，四是厦门当地也面临结婚用房，外地赴厦养老用房等现象增加，另一方面，泉州、漳州等周边城市的房地产经过近几年的发展与厦门的差距不断缩小，同时不少外地投资者也开始将眼光瞄向房价刚起步不久的漳州、泉州等厦门周边城市。
厦门本地客源解析 1、 征地拆迁客源
政府工作会议摘要：
（1）“十五”期间，我市增加的城区面积将有100平方公里，几乎再造了一个新厦门。” （2）“十五”期间，我市的规划费用每年多达2000万元，城市规划也进行了重大修订和
完善。
（3）岛外4个区都要建设新城区，而且这些新城区之间都要有机连接，从而将岛外城区连
成一片，比如同安新城区，计划向南移动后与集美城区连在一起， 共需30个车道
上海合美房地产专业顾问机构-厦门分公司市场部 12
合美视点（厦门创刊号）
的跨海通道。以后翔安隧道有6个车道，公铁大桥6个车道，还要解决6个车道，就是考虑在机场与集美之间再建桥梁，上面架设轻轨和辅助车道；
（4）今年，我市将建设20个左右的停车场，以后考虑在绿地建设前，先把停车场建在下
面。今年将建设12000套经济适用房和经济租赁房，其中在岛内的高林有40%左右，其他建在集美北部和翔安。
合美意见：上述提到的“城区面积增加100万平方公里”，“增加规划费用”，“交通
建设和增设停车场”，都为了应对城市的日益扩张，城市的扩张必定需要大规模征地拆迁，以满足城市建设的需要，因此就会产生大量的拆迁户，无论是老城区还是城乡结合部，他们都能获得一笔可观的拆迁赔偿金，这部分人群将是厦门房产市场潜在的客户，并且是具有爆发力的潜在客户群。
厦门开始执行拆迁行政裁决新规定，政府部门今后要进行房屋强制拆迁，要首先举行行政强制拆迁听证会，以此来约束行政机关，促进依法行政，保护拆迁当事人各方合法利益。根据新规定，今后强制拆迁都必须经过八道程序，分别是申请、听证、讨论、审查决定、通知、证据保全公证、财物接收、过程记录。
梅阳小区 双鲤新城 五通小区 龙山小区 东盛花园 塔埔小区 岭兜小区 文屏山庄 浦南小区 明发园
——近期厦门拆迁安置小区位置图
合美意见：上述资料来源于刊登在海峡都市报的政府工作文件，文件内容充分体现了厦门
市政府贯彻中央物权法的意图，这更能说明政府在拆迁问题上的温和态度，以拆迁群众利益为出发点的政策
上海合美房地产专业顾问机构-厦门分公司市场部 13
合美视点（厦门创刊号）
（1）老城区拆迁人群
老城区范围（黑线内），老城区拆迁片区图 美仁宫 溪岸路片区 百家村片区 思北 第一码头 营平片区 文灶 定安片区 中华片区 轮渡 镇海 厦港片区 厦门港 消费特征： （1）拥有一笔可观的拆迁赔偿金； （2）年龄大都在45岁以上；
（3）是拆迁资金的掌控者，有自主性；
（4）不适应郊区安置房的生活，不愿意离开老城区； （5）在原有居住地周边置业的愿望较强；
消费习性： （1）通常重新置业的面积在100-180平米之间：
（2）重点考虑新置业地点与原居住地的文化、生活环境相似处； （3）考虑新置业地点到自身休闲场所的交通情况；
上海合美房地产专业顾问机构-厦门分公司市场部 14
合美视点（厦门创刊号）
（1）近郊拆迁人群
枋湖片区 五缘湾片区（钟宅湾片区）
春雨洗刷下的会展北片区正面临着一场打造东部城市副中心的历史性建设，这里不仅将崛起雄伟的国际会议中心，还有星级酒店以及办公写字楼。不远处国际网球中心用地也拉开阵势，全力推进建设。针对不少重点建设项目都面临农民征地拆迁安置的问题，张昌平指出，一定要把这个问题解决好。到底岛内发展还有多少地方需要拆迁，农民安置需要安排多少地，安置小区怎么盖？与其等碰到项目再来解决问题，不如提前算清楚拆迁安置数量，一次性协调规划好安置房用地，交由区里先期投入建设。张昌平指出，要将农民生活与厦门发展结合在一起，真正实现居住社区化，做到让农民明白厦门岛发展规划、未来家在哪以及住宅是什么样等三张图。
合美意见：上图的五缘湾片区和枋湖片区是厦门近郊三大改造片区中的两个，
另一个为观音山片区，以上两个片区的改造从公路，市政管网到规划用地都需要大面积拆迁，这直接会产生大量“持币”拆迁户，他们文化素质不高，是较好开发的客源。
消费特征： （1）拥有多套安置房，且又有大量剩余资金； （2）年龄结构多样，但以中青年人为主；
（3）文化素质低，希望通过置业获取稳定收入； 消费习性： （1）置业倾向于店面和小户型房产用于出租； （2）追求稳定收入，置业范围广；
（3）总是在房产投资和其他投资之间摇摆不定；
上海合美房地产专业顾问机构-厦门分公司市场部 15