次物业的特征，未来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产 品类型。
F、区域代表项目：楼盘规模，产品形式，产品品质，销售价格， 销售情况，项目特色及对区域房地产市场的影响等
4、项目初判
（1）目的：通过对项目的调研，进一步了解宗地素质，区域环 境，进行初步经济测算，为是否对此项目进行深入分析提供依据。
（2）决策岗位：总经理（根据项目筛选报告，判断该项目是否 负责岗位：拓展总监 协助岗位：拓展主管 （3）作业要求：
A、进行现场实地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周边环境 对项目是否存在重大影响。
B、留取现场影像资料。
C、整理项目相关技术指标及证件手续，取得如下资料：宗地现 场踏勘，地块区位及四邻状况，土地自身素质
D、项目周边区域走访，包括：区域人文环境，区域自然环境， 区域交通状况，区域配套设施，
E、区域楼盘调研，包括：区域房地产市场整体状况，区域代表 楼盘基本情况，区域市场前景预测
F、与项目相关方面进行初步接触，取得相关项目合作条件 G、了解项目技术指标及规控要求，包括：项目详细技术指标， 规划部门规控要求，项目的可行出让方式及条件
H、项目初步成本收益分析，包括：地价评估，项目成本测算， I、编制项目初判报告 5、项目策划及产品定位
（1）目的：根据项目地块的具体情况及项目所在区域的市场情 况及潜在消费需求，完成项目的市场定位、产品建议。 项目资金需求测算，项目初步收益分析 符合香江控股发展战略）
（2）决策岗位：总经理
主管岗位：营销总监 负责部门：营销中心 协助部门：拓展部、总工室 （3）工作内容：
A、营销中心派出项目工作小组实施调研工作：
a 项目小组人员实施关于目标客户群体、产品主题、产品形态和 产品各建设指标的调研。
b 每次调研完成后，必须完成一份《市场调研报告》，由项目小 组负责人审核并保证调研报告的正确性和完整性，提交营销总监。报 告内容应包括：调研的目的和范围；调研组成员；调研日期；调研所 依据的文件；调研结果表述；调研结果分析、小结。
B、营销中心针对调研中的表述和结论性意见，提出修正性措施， 形成《市场调研报告及初步产品建议书》，经营销总监审核确认。
C、由营销中心向总工室提交《初步项目产品建议书》，供进行项目概 D、概念设计确认后，由营销中心、总工室共同向拓展部提交《初 步项目产品建议书》及项目概念设计成果。
6、编制项目初步可行性研究报告 （1）目的
项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度 可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性 工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获 取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项 目方案设计提供依据。
（2）主管岗位：拓展总监
负责岗位：拓展主管 协助岗位：拓展专员
协助部门：财务部、审核部、总工室、营销中心、法律部 （3）作业描述 念设计。
A、拓展总监上报总经理组建工作小组，成员主要来自公司内部各业 务部门。
B、各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实 地调查和市场调查。
C、小组集体讨论，议题为：市场研究。包括分析市场信息，市 场动态和政策导向等。
项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势， 并进行项目的市场预测；提出项目的建筑规模、产品定位、规划方案、 进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方 案。
经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项 目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目 方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。
D、编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工 编写章节，由负责岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经主管副总批 阅意见后，修改完善，形成正式报告。
E、初步可行性研究报告内容：
详见附件 5《香江控股项目可行性研究报告指引》 7、可行性分析报告评审
（1）目的：通过公司决策层的评审，决定项目是否可以获取及获取 方式。
（2）主管岗位：香江控股决策委员会
负责部门：拓展部
协助部门：决策委员会会务组
紧前工作条件：可行性分析报告编制完毕。（3） 工作内容：
拓展部组织项目初步可行性研究报告等相关材料，形成议案，上报 香江控股决策委员会，决策委员会对项目议案进行审议，并形成项目议 案决议。
公司决策层确定项目是否向下进入获取阶段。拓展部根据决策委 员会议案对项目进行后续跟进。
8、项目合作谈判
（1）目的：根据公司管理层的决策，落实项目正式合作条件， 并达成正式协议，为项目运作的下一阶段做好准备工作。
（2）主管岗位：香江控股决策委员会
负责岗位：拓展总监 负责部门：拓展部
协助部门：法律部、营销策划中心、总工室等 （3）工作内容：
A、拓展总监根据项目需求组织项目谈判工作小组，小组成员由 拓展、法律、工程及营销人员组成；
B、工作小组根据公司决策层决定的项目合作条件开展谈判工作， 与项目合作方或政府相关部门进行充分沟通与接触，中双方的分歧点 形成报告
及时上报决策委员会进行决策；
C、根据谈判达成的阶段成果组织起草相关文本，上报同意后， 签署相关协议；
D、就项目达成的最终合作条件，上报决策委员会同意后，签署 项目的正式协议，进入项目的实质运作阶段。 相关协议文本范本见附件 6
二、前期工作阶段
前期工作阶段是房地产开发中头绪最为复杂的阶段。具体工作在 于落实开发方案，为开发项目建设做准备。前期涉及工作程序以及部 门众多，主要工作内容包括：购置土地的后期工作、拆迁安置、项目 报建与委托设计等等。
本阶段以项目公司为工作主体，控股各职能部门予以协助。 1、项目前期准备工作
（1）主管岗位：公共事务部经理：协调各个业务组及与控股法 律部、拓展部的沟通与业务往来。
（2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收集整理申办资料文 件，具体经办申办手续。
协助部门：控股法律部、财务部、拓展部、工程部、预算部、设 计部（3）项目前期工作相关事项：
A、通过招拍挂程序取得项目土地使用权，办理相关手续
a 通过土地招拍挂程序竞得项目土地使用权后，签订土地出让合 同，并在付清土地出让金及交易费用后，办理土地初始登记，获得项 目土地国有土地使用权证；
b 获得建设用地批准书；
c 获得《房地产开发项目建设条件意见书》，委托设计单位做项 目方案概念设计及总体规划方案设计
B、注册成立项目公司，办理公司营业执照 C、办理房地产项目公司备案手续
自领取营业执照之日起 30 日内，到登记机关所在地的房地产开 发行政主管部门备案。
D、在土地使用权出让合同签订后或《建设用地批准书》下达后的 十五日内，到项目所在地建设行政主管部门备案，并领取《房地产开发 项目手册》。
E、项目公司房地产资质预审
需提供的材料：房地产开发投资计划申请表；房地产开发项目投 资预算表；房地产开发项目资质预审表；总平图(内容包括：户型比 例、经济技术指标)；年度投资计划书；项目申请报告；申报地块的 蓝图；用地规划许可证；土地证及土地合同。
F、委托环境影响评估
委托具有相关资质的单位，编制《项目环境影响评价报告书》 G、项目可行性研究报告的审批
委托有资质的单位编制项目可行性研究报告，连同环评报告等其 他材料上报当地政府发改委，获得可行性研究报告的批准文件。