一、委托方
单位名称：外婆家餐饮 单位住址：杭州文三路167号 联系电话：0571-28990983 二、估价方
机构名称：杭州万达房地产评估有限公司 单位住址：杭州市文二路号8号 法定代表人：李焕 联系电话：0571-28914073 三、估价对象 1.建筑物状况
⑴委估建筑物维护保养情况较好，成新率为89%，建筑面积为100m2。
位于2楼。
⑵位于金华市婺城区，钢筋混凝土结构，委估对象二楼一处房产，地面是水泥地。
2.委估对象利用现状
委估房地产现作餐馆，餐饮配套服务设施好。 3.周围环境
估价对象位于浙师大北门繁华的商业街，委估对象地处高教园区，繁华程度一般，但是交通方便，人流量大，但是人流量大部分是学生。
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四、估价目的
为购买或租该房产提供价格参考依据。 五、估价时点 2011年5月21日 六、价值定义
本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、XX市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为30年，已使用5年，尚可使用25年；委估宗地法定使用年限为30年，即委估宗地剩余使用年限为25年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限25年计的市场价格。
七、估价依据
（一） 行为依据 《委托评估函》。 （二）法律法规依据
1.《中华人民共和国土地管理法》。 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。 3.《房地产估价规范》（GB／T 50291－1999）。 4.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。 5. 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。
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（三）产权依据
《房地产权证》杭房权证字第7894号． （四）其他依据 (1)《评估约定书》
(2)估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料;
(3)本公司掌握的有关资料。 八、估价原则 ㈠ 合法原则。
㈡ 公平原则。 ㈢ 最高最佳使用原则。 ㈣ 替代原则。
㈤ 需求与供应原则 ㈥ 估价时点原则。 ㈦ 协调原则
㈧ 综合分析原则及多种方法比较原则。 九、估价方法
估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和杭州市房地产市场的实际情况，决定采用市场途径和收益途径法来测算委估房地产的价格。
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十、估价结果
通过市场调查以及运用科学的估价方法，最后得出该房地产的价格为三十万。
十一、估价作业日期 2011年5月22日
十二、估价报告应用的有效期
本估价报告有效期为壹年，即从2010年5月22日至2012年5月22日。
金华市婺城区海芝排骨饭餐馆估价报告 一、个别因素分析 ㈠ 物质实体状况 1. 建筑物状况
⑴委估建筑物维护保养情况较好，成新率为89%，建筑面积为100m2。
⑵好再来位于杭州市下沙高教园区西区，钢筋混凝土结构，委估对象属弧形临街排房一层东侧房产，地面铺地瓷砖，内墙底部贴有白色瓷砖，上部白色石灰粉刷，南面门口一侧装有大型玻璃窗口，东面弧形玻璃结构。
2.委估对象利用现状
委估房地产现作酒楼，餐饮配套服务设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。
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二、区域因素分析
估价对象位于杭州市下沙高教园区西区，街对面为育英学院，西面是十六街区商铺，正东面靠马路通往2号大街和物美购物中心方向，东南面为凯恩戴斯大酒店。委估对象地处高教园区和经济开发区，繁华程度较高，交通方便，人流量大，但周围环境一般。具体区域因素分析如下：
商服繁华度：估价对象南面为育英学院，学生流量比较大，距离下沙物美购物中心不到200m，据凯恩戴斯大酒店约40m,估价项目又属下沙经济开发区，外来务工人员相对集中，因此繁华程度较好。 交通便捷度：估价对象距B1公交车站约200米，附近有校一线、381等多条公交线路通过，交通较方便。附近地铁站正在建设中，一般来讲，常规公交车的行车速度是每小时14公里至18公里，BRT(快速公交)能达到每小时20公里，而地铁一旦建成后，能达到每小时30-40公里。这可是超过了现有速度的一倍多。同时，地铁的运量是常规公交的10倍。常规的公交车一条线路的运量是每小时5000人，而地铁一条线的运量在3万-4万人左右。 周边布局状况：估价对象周边有育英学院、浙江理
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