素 房地产价 格 （元/m2） 0 交易情况 100/100 中心100/1职能00 2 0 0 3200 3200 0 9 00 00 3160 02 100/100 100/100 3100 7 100/100 100/100 315交易时间 100/10100/10100/9100/1100/9100/10100/1100/10100/1区总数 域基础100/9因设施6 素 状况 公交100/1流量 00 人流100/1量 00 商业100/1繁华00 程度 区域100/1
100/96 100/9100/9100/16 100/10100/10 0 0 00 00 00 100/10100/1100/10100/16 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/120
100/10100/1
交通00 管制 附近100/1公交00 0 00 00 100/100 00 100/100 6 00 100/100 3436 100/10100/10 00 个情况 别临街 因宽度 100/9素 8 房屋100/9形状 8 停车100/1状况 00 比准价格 3416
根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：
（3416＋3402＋3462＋3365＋3436）÷5=3416元/m2
㈡ 收益法
由于该商铺可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。
1.估算总收益
通过调查杭州市下沙地区同类型、同地段、同规模，装饰大致相同的商铺在装修后的月出租价格
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100/9 6 8 8 100/100 3365 100/98 8 100/9100/9100/98 100/9100/9100/1100/10100/10 3402 00 3462
一般为19元/m2，租金损失为1个月，则年总收益为：
19×200×（12-1）=41800元 2.估算年房地产租赁总费用
总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。
①房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯例按建筑物重臵价的0.3％计算，据下沙地区建筑物市场的了解，类似建筑物的重臵价为10元/m2，则：
房屋修缮费＝19×200×0.3％＝11.4元
②保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2‰，则：
保险费＝19×200×2‰＝7.6元
③税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及杭州市税务部门资料，房屋出租应纳税金房产税按年租金的12％，营业税按年租金的5％，教育附加按营业税的3％，城市维护建筑税按营业税的7％，以上税费小计为17.5%，，则：
41800×17.5%=7315元
上述①、②、③总费用合计为7334元 3.年纯收益
32800－7334＝25466元 4.还原利率的确定
还原利率是收益还原法中一个重要的因素，目前国内、国际确定还原利率的方法很多，这里主要采用复合投资收益率法，其公式为：
还原利率＝一年期贷款利率×70％＋期望得到的利润×30％
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一年期贷款利率为3.87%；期望得到的利润设为10％，则：
还原利率＝3.87%×70%＋10%×30%＝5.709％ 5.确定收益年限
委估对象建筑物剩余使用年限为43年，委估宗地剩余使用年限为43年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限取43年。
6.计算房地产的价格 据估计，未来若干年委估房地产的净收益将与现在接近，因此选用现在年客观纯收益作为预期纯收益，则
收益价格=32800/5.709％×[1－1/（1＋5.709％）43
]=454920.3189元
取整为454920元。
房地产单价=454920÷200=2274.6元/m2
七、估价结果确定
由市场比较法测算出的房地产单价为3416元/m2，由收益法测算出的房地产单价为2274元/m2，两者相差不大，两者取平均数并取整，则：
委估房地产的单价=（3416＋2274.6）/2=2845.3元/m2
委估房地产价格=2845.3×200=569060元 取整为569060元
因此确定该房地产的价格为伍拾陆万玖仟零陆拾元整。
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杭州万达
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007年12月22日
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