在下沙正常运转，师生人口共有18万左右，这样的智力水平也是不可小视的。同时除了大学城以外，相关的教育设施也相当的完善，我们从幼儿园、小学、中学到大学有一套完整的教育体系，包括一些比较知名的中小学也在下沙落户。另外，下沙副城作为花园式生态服务中心，为下沙板块提供了后劲十足的发展前景。下沙已经真正做到了和主城区的无缝连接：德胜东路的通车，九沙大道的实施，这些都是公路上的衔接；已开工的地铁一号线在下沙一共有七个站；快速公交也都将进入下沙。而且火车东站交通枢纽的规划建设以及汽车东站都在与下沙形成无缝连接。
四、最高最佳使用分析
委估房地产位于杭州市下沙经济开发区，周围多为商铺、企业，配套设施齐全，交通便捷,人流量大。委估房地产同时位于高教园区西区，临街分布，现作商铺用，这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。
五、估价方法选用
估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供
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的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和杭州市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。
市场比较法：是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。
收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
六、估价测算过程 ㈠ 市场比较法
采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对杭州市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：
1. 确定比较因素 实 例 比较项目 坐落位臵 十六育英学育英育英学十六凯恩戴街区院北面 学院院北面 街区斯大酒
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待估汤记餐味绝沙县小房产 厅 伦 吃 钱玲玲 新艺腾格
东侧 交易时间 用途 交易情况 交易方式 北面 东侧 店西北面 2002/3 2005/11 2007/5 2004/11 2007/2 2005/11 商业 正常 提供依据 2 一般 较好 较好 一般 一般 较好 商业 正常 出让 2 一般 较好 较好 一般 一般 较好 6 商业 正常 出让 2 一般 较好 较好 一般 一般 较好 6 商业 正常 出让 2 一般 较好 较好 一般 一般 较好 6 商业 正常 出让 2 较好 较好 较好 一般 一般 较好 6 17
商业 正常 出让 中心职2 能总数 区基础设较好 域施状况 因公交流较好 素 量 人流量 较好 商业繁一般 华程度 区域交一般 通管制 附近公较好 交情况 个临街宽
6 6
别度（m） 因面积200 62 27 30 30 55 素 （m2） 房屋形不规长方形 长方长方形 长方不规则 状 况 2. 确定比较因素系数见下表 项目 待估 比较因素 交易时间 交易情况 能总数 96 100 100 100 96 100 100 100 96 100 100 100 96 100 100 100 100 100 100 100 18
测 一般 形 一般 一般 形 一般 一般 停车状一般 餐厅 伦 102 100 100 腾格 97 100 100 房产 100 100 汤记味绝沙县钱玲新艺小吃 玲 99 100 100 102 100 100 100 100 100 中心职100 区基础设100 域施状况 因公交流100 素 量 人流量 100 商业繁100
华程度 区域交100 通管制 附近公100 交情况 98 98 100 98 98 100 98 98 100 96 98 100 96 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 个临街宽100 别度 因房屋形100 素 状 停车状100 况
3. 比准价格确定
项 目 比较因
小吃 玲 腾格 汤记餐味绝伦 沙县钱玲新艺厅 19