房 地 产 估 价 报 告
估价项目名称：苏州市市桥头5号房地产司法鉴定价值评估 委托方：苏州市虎丘区人民法院
估价方：苏州拓普森土地房地产评估有限公司 估价人员：沈勇、吴华
估价作业日期：2014年3月13日至2014年3月28日 估价报告编号：（苏州）拓普森[2014]（估）字第0047号
苏州拓普森土地房地产评估有限公司
目 录
一、致委托方函-----------------------------------------2 二、估价师声明-----------------------------------------4 三、估价的假设和限制条件-------------------------------6 四、估价结果报告---------------------------------------9
（一）委托方-------------------------------------------------9 （二）估价方-------------------------------------------------9 （三）估价对象概述-------------------------------------------9 （四）估价目的----------------------------------------------14 （五）估价时点----------------------------------------------15 （六）价值定义----------------------------------------------15 （七）估价依据----------------------------------------------15 （八）估价原则----------------------------------------------17 （九）估价方法----------------------------------------------17 （十）估价结果----------------------------------------------18 （十一）参加本次估价的估价师--------------------------------18 （十二）估价作业日期----------------------------------------18 （十三）估价报告应用的有效期--------------------------------18
五、附件----------------------------------------------19
（一）苏州市虎丘区人民法院《司法鉴定委托书》复印件 （二）《房屋所有权证》复印件 （三）《房屋他项权证》复印件 （四）《国有土地使用证》复印件 （五）估价对象现状照片 （六）估价对象位臵示意图 （七）估价对象现场踏勘表 （八）估价机构营业执照复印件 （九）估价机构资质证书复印件 （十）估价人员资格证书复印件 （十一）评估费发票复印件
报告编号：（苏州）拓普森[2014]（估）字第0047号 第1页 共19页
苏州拓普森土地房地产评估有限公司
致 委 托 方 函
苏州市虎丘区人民法院：
受贵方委托，本公司在估价时点2013年11月18日，对位于苏州市市桥头5号的房地产（房屋建筑面积为191.66m2，土地使用权面积为146.80m2）的价值进行评估，为委托方审理的苏州东海担保有限公司与被告苏州世东正海商贸有限公司、苏州世东广告传媒有限公司、许小征、叶辉、张林、宋丽华、苏州世东企业管理有限公司、罗龙平、高敏科、苏州世东国际旅行社有限公司、苏州世东龙装饰设计工程有限公司、叶莉追偿权纠纷一案所涉及的估价对象房地产（含装修）提供市场价值参考。
我们根据委托的内容和估价目的，按照国家、地方有关法律、法规、制度的规定，恪守独立、公正、客观、合法原则，对估价对象房地产进行实地勘察，查阅有关的文件、资料和市场信息，经过认真分析，采用市场比较法进行评估。经评估，确定本次估价对象房地产在估价时点2013年11月18日，满足所有估价假设和限制条件下的市场价值为：
￥2737501
大写：人民币贰佰柒拾叁万柒仟伍佰零壹元整。
报告编号：（苏州）拓普森[2014]（估）字第0047号 第2页 共19页
苏州拓普森土地房地产评估有限公司
表1 苏州市市桥头5号房地产评估结果汇总表
项目编号 毛坯价值 苏州市市桥头5号 装修价值 合计 —— —— —— 许小征 混合 —— —— —— —— 537244 2737501 估价对象坐落 所有权人 结构 建筑面积 评估单价 评估价格 22（m） （元/m） （元） 191.66 11480 2200257
苏州拓普森土地房地产评估有限公司
法定代表人： 二○一四年三月二十八日
报告编号：（苏州）拓普森[2014]（估）字第0047号 第3页 共19页
苏州拓普森土地房地产评估有限公司
估 价 师 声 明
我们郑重声明：
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有已知的任何利害关系，也与有关当事人没有已知的个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，参加实地查勘的有沈勇、施雄。
六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
七、本估价报告由苏州拓普森土地房地产评估有限公司负责解释。 八、本估价报告必须由至少两名以上（含两名）注册房地产估价师签字并加盖估价机构公章后方有效。
报告编号：（苏州）拓普森[2014]（估）字第0047号 第4页 共19页