苏州拓普森土地房地产评估有限公司
参加本次估价的估价师
注册房地产估价师 注册号 估价师签字
沈 勇 3220040262 吴 华 3220100130
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二○一四年三月二十八日
报告编号：（苏州）拓普森[2014]（估）字第0047号 第5页 共19页
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估价的假设和限制条件
一、本估价报告使用的假设条件
1、本次估价结果是估价期日2013年11月18日，正常市场交易情况下的市场价值，仅适于本报告之特定目的。它建立在以下假设条件下：
1.1具备一个公开、公平、比较活跃、发达的房地产市场； 1.2估价对象产权合法，无权属纠纷，属合法使用，能够自由地在市场上进行正常交易活动；
1.3为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的；
2、估价对象合法用途、设计用途及实际用途均为住宅，产权合法，并已取得相关权属证明，无权属纠纷。经估价人员的现场踏勘，估价对象位于居住区内，周边基础设施完善，商服及公共配套设施齐全。经分析确定，保持现状条件利用能够符合最高最佳使用的原则，从而获得最大收益。
3、于估价时点2013年11月18日，估价对象用途为住宅，所涉及的土地使用权类型为划拨，无土地使用年期的限制；估价对象建筑物结构为混合结构。因此，本次估价设定估价对象房产使用年限为建筑物剩余经济耐用年限。
4、本次估价设定估价对象房地产基础设施开发程度为宗地内外达到通路、通电、供水、排水、通气、通数字电视、通讯“七通”。估价对象为一整体物业，可享受合理的公共设施、配套设施及基础设施。
5、在估价时点2013年11月18日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
报告编号：（苏州）拓普森[2014]（估）字第0047号 第6页 共19页
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6、任何有关本估价报告中的估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
7、本估价报告中的估价对象与其它生活要素相结合，能满足目前生活正常进行。
二、本估价报告使用的限制条件
1、本次评估的房地产价值是指估价对象在2013年11月18日，满足全部假设与限制条件下的房地产市场价值，包含了装修价值。
2、本次评估价值仅作为委托方进行司法鉴定，确定房地产市场价值的参考依据。
3、本估价报告专为委托方所使用，并仅适用于本估价报告所列明之目的。委托估价方超出本估价报告限定的使用条件使用本估价报告，受托估价方不负任何法律责任或经济责任。本估价报告的全部或部分内容未经受托方同意，均不得转载于任何文件、公告及声明中。
4、委托估价方在使用本报告时必须保证本报告的完整性。
5、本次评估价值是在现行市场条件、现行利用状况下，在估价时点所评估确定的价值。随时间推移、国家政策、规划设计和基础设施的开发水平等其它条件的变化，其房地产价值应作适当调整或者重估。
6、在评估估价对象装修及室内固定设备设施的价值时，估价人员根据苏州市住建局《关于公布2011年度苏州市房屋装修及附着物参考价格的通知》，并参考了目前该房屋实际居住人提供的相关装修合同及买卖票据，进行了市场询价，对估价对象的装修及室内固定设备设施的价值进行了评估。
7、估价对象土地使用权类型为国有划拨土地。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条的规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房
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地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但根据苏州市姑苏区房地产（土地）交易的实际情况，该行政区内以划拨方式取得土地使用权的住宅用地，在转让房地产时，可直接按划拨用地转让而无需办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。因此，本次评估已充分考虑到以上因素对房地产交易价值产生的影响，并在市场比较法进行评估时均选择了划拨土地使用权的房地产作为比较案例。
8、未经调查确认或无法确认的资料数据
8.1本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对其提供的情况和资料的真实性、合法性、完整性负责。若因资料失真造成估价结果有误，估价机构和估价人员对此不承担任何责任。估价机构仅对估价报告的操作程序和采用的估价方法的公允性负责。
8.2受托估价方对估价对象的现场勘察仅限于其外观，对被遮盖、未暴露及难以接触到的隐蔽工程，是依据委托方提供的资料进行评估的。受托估价方没有接受进行结构测试和检验设施的委托要求，因此，由于估价对象内部质量的原因而影响待估对象的价值，受托估价方对此不承担任何责任。
9、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
9.1由于估价对象的个别性所形成的特殊性，估价对象的价格更受需求市场的影响，本次估价把投资人作为经济人考虑，未考虑心理因素及宣传鼓动因素对估价结果的影响。
9.2本次估价未考虑特殊交易方式对估价结果的影响。
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房地产估价结果报告
一、委托方
委托方：苏州市虎丘区人民法院 二、估价方
机构名称：苏州拓普森土地房地产评估有限公司 机构地址：苏州市干将东路666号和基广场305-307室 房地产价格评估资质证书编号：苏州PG00253 房产评估资质等级：贰级
土地评估机构资质证书编号：苏土估介字第2013078号 土地评估资质等级：一级 法定代表人：周晓洁 联系电话：67722000 三、估价对象概述
本次估价对象为位于苏州市市桥头5号的一套自建住宅的房屋所有权及其所在宗地的国有划拨土地使用权。
1、估价对象权属状况
1.1根据委托方提供的《房屋所有权证》复印件，估价对象房屋所有权登记状况如下：
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