苏州拓普森土地房地产评估有限公司
表大会常务委员会第十一次会议修订，2004年8月28日起施行）
1.3《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年10月1日施行）
1.4《中华人民共和国民事诉讼法》
1.5《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 1.6《划拨土地使用权管理暂行办法》
1.7国务院、建设部、国土资源部、江苏省与苏州市各级地方政府及有关部门颁布的其他有关法律、法规和政策性文件
2、技术规程
2.1国家质量技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）
2.2苏州市住建局《关于公布2011年度苏州市房屋装修及附着物参考价格的通知》（苏住建房[2011]10号）
2.3住房和城乡建设部及国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）
3、委托方提供的有关资料
3.1(2013)虎法鉴委字第262号《司法鉴定委托书》
3.2《房屋所有权证》复印件、《房屋他项权证》复印件、《国有土地使用证》复印件
3.3估价对象其他基本情况材料 4、受托方掌握的有关资料
4.1估价对象所在区域房地产租赁、买卖、市场供需状况等房地产市场方面的材料
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4.2估价人员现场踏勘收集的有关估价对象权属、基础设施、利用状况、建筑物状况等方面的材料
4.3估价人员现场拍摄的有关估价对象利用情况的照片 八、估价原则
本次估价过程中，遵循的主要原则有：独立、客观、公正原则、合法原则，最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则和谨慎原则等，力求得到客观、公正、科学、合理的房地产价值。
1、独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则要区房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。
2、合法原则
合法原则要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。
3、最高最佳使用原则
最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用（Highest and best use）是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值到达最大化的一种最可能的使用。
4、估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的的决定的某个特定时间的价值。
5、替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条
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件下的正常价格。 九、估价方法
根据《房地产估价规范》，目前通行的房地产估价方法主要有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法等。对于估价方法的选择一般应按照《规范》，根据当地的房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象房地产市场价值进行评估。
估价对象用途为住宅，且目前利用状况良好，不宜采用成本法、假设开发法评估。估价对象范围内房地产虽然有局部出租，存在一定的经济收益，但租赁市场并不公开透明，且目前市场上住宅用房租金售价比例失调，因此不宜采用收益法进行评估。但在同一供需圈内与估价对象类似的房地产交易案例较多，因此本次评估采用市场比较法进行价值测算。
市场比较法是根据市场中的替代原则,将估价对象与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似房地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算估价对象房地产客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两处以上具有替代关系的房地产价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下：
V＝VB×A×B×D×E
式中：V----估价对象价格；
VB----比较案例价格；
A----估价对象交易情况指数/比较案例交易情况指数 B----估价对象交易日期房地产指数/比较案例交易日期房地产
指数
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D----估价对象区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数 E----估价对象个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数
十、估价结果
我们根据委托的内容和估价目的，按照国家、地方有关法律、法规、制度的规定，恪守独立、公正、客观、合法原则，对估价对象房地产进行实地勘察，查阅有关的文件、资料和市场信息，经过认真分析，采用市场比较法进行评估。经评估，确定本次估价对象房地产在估价时点2013年11月18日，满足所有估价假设和限制条件下的市场价值为：
￥2737501
大写：人民币贰佰柒拾叁万柒仟伍佰零壹元整。
表5 苏州市市桥头5号房地产评估结果汇总表
项目编号 毛坯价值 苏州市市桥头5号 装修价值 合计 —— —— —— 许小征 混合 —— —— —— —— 537244 2737501 估价对象坐落 所有权人 结构 建筑面积 评估单价 评估价格 22（m） （元/m） （元） 191.66 11480 2200257 十一、参加本次估价的估价师
注册房地产估价师 注册号 估价师签字
沈 勇 3220040262 吴 华 3220100130
十二、估价作业日期
2014年3月13日至2014年3月28日 十三、估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期自2014年3月28日起一年内有效。
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附 件
（一）苏州市虎丘区人民法院《司法鉴定委托书》复印件 （二）《房屋所有权证》复印件 （三）《房屋他项权证》复印件 （四）《国有土地使用证》复印件 （五）估价对象现状照片 （六）估价对象位臵示意图 （七）估价对象现场踏勘表 （八）估价机构营业执照复印件 （九）估价机构资质证书复印件 （十）估价人员资格证书复印件 （十一）评估费发票复印件
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