苏州拓普森土地房地产评估有限公司
表2 房屋权属登记状况表
房屋所有权证号 房屋所有权人 共有情况 房屋坐落 建筑面积 规划用途 登记时间 苏房权证市区字第10266080号 许小征 单独所有 市桥头5号 191.66平方米 一般住宅 2010年6月2日 1.2根据委托方提供的《国有土地使用证》复印件，估价对象土地使用权登记状况如下：
表3 土地权属登记状况表
土地使用证号 土地使用权人 坐 落 地号 土地用途 使用权面积 02-004-（0004）-023 城镇单一住宅用地（251） 146.80平方米 苏国用（2010）第02016160号 许小征 市桥头5号 图号 使用权类型 终止日期 44.20-55.50 划拨 / 估价对象土地使用权类型为国有划拨土地。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条的规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但根据苏州市姑苏区房地产（土地）交易的实际情况，该行政区内以划拨方式取得土地使用权的住宅用地，在转让房地产时，可直接按划拨用地转让而无需办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。因此，本次评估已充分考虑到以上因素对房地产交易价值产生的影响。
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1.3他项权利状况
根据委托方提供的《房屋他项权证》复印件，在估价时点2013年11月18日，估价对象房地产已设定抵押权，未设定其他他项权利。估价对象抵押权登记信息如下：
表4 房地产抵押权登记信息表
房屋坐落 市桥头5号 他项权证号 苏房他证市区字第10140210号 他项权利人 苏州东海担保有限公司 他项权利种类 最高额抵押 债权数额（元） 1550000 登记时间 2012年7月16日 2、房屋实体状况描述 2.1估价对象概况
估价对象房地产为位于市桥头5号的一套自建住宅，房屋建筑面积为191.66平方米，土地使用权面积为146.80平方米。
2.2所在建筑物状况
估价对象建筑物为一幢2层混合结构的自建住宅用房，坐北朝南。其外墙面为混合砂浆抹面刷白色涂料，局部砖贴面装饰；现浇钢筋砼楼板及楼梯，楼梯面层铺大理石，玻璃栏杆木扶手；坡屋顶，现浇钢筋砼屋面板，上盖小青瓦，并设防水层及保温层，檐口设滴水；砼檐沟，PVC落水管。
2.3房屋套内状况
该住宅一层户型为一室两厅一卫一厨，东北角有一小院落；二层户型为四室一卫，南北各设一阳台。其中一层客厅内墙面为实木墙面，局部背景墙装饰，餐厅内墙面贴墙纸，卧室内墙面为混合砂浆抹面刷白色涂料；地面均铺大理石；顶棚均为艺术凹凸顶。二层书房内墙面均为混合砂浆抹面刷白色涂料，顶棚为板平顶，地面铺实木地板；卧室内墙面均贴墙纸，顶棚为艺术凹凸顶，地面铺实木地板。该住宅厨
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房地面铺大理石，卫生间地面铺地砖，内墙面均贴墙砖，厨房顶棚为铝扣板吊顶，卫生间顶棚为塑扣板吊顶，厨房内橱柜等设施齐全，卫生间内座便器、台盆、淋浴房等洁具齐全。该住宅入户门为夹芯钢板防盗门，窗为推拉式仿古铝合金窗。
该住宅为精装修房，内有小型家庭中央空调及锅炉地暖系统。根据委托方要求，室内固定设备及附着物装修价值均计入本次评估范围内。
2.4朝向、日照、通风、采光
估价对象为一套自建住宅用房，共二层，坐北朝南，周边无高大建筑物，其日照、通风、采光条件均较优。
2.5基础设施及利用状况
该套住宅内水、电设施齐全，通数字电视、通燃气，目前由第三方居住。
3、区位状况 3.1估价对象位臵
估价对象位于市桥头5号，其所在宗地四至为：东至住宅、南至市桥头、西至住宅、北至住宅。
3.2周边住宅集聚状况
估价对象周边集聚有顾亭苑、翰林花园、东舟公寓、唐家巷、蕴秀园、双塔小区等住宅小区及众多民宅，住宅集聚程度较高。
3.3商服及公共配套设施
估价对象位于干将东路商服中心沿线南侧约150米处，该商服中心沿道路两侧呈条带状分布，中心内企业规模较大，集中有金融、保险、证券、
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餐饮等服务性行业，各大银行、保险公司、证券商多设有分支机构，是苏州市最重要的商务、金融中心，人流量大，商业繁华度优。估价对象距市级商服中心——观前商服中心约1公里。
估价对象周边有苏州大学、沧浪区实验小学、苏州市第一中学、双塔集贸市场、苏州大学第一附属医院、苏州大学附属眼科医院、苏州公园等配套设施，公共配套设施完善，居民生活便利。
3.4交通状况
估价对象南临巷道市桥头，该道路狭窄，无法通行机动车辆，其临路状况较劣；估价对象向北距混合型主干道干将东路约150米，附近有68路、900路、40路、2路、60路、游5路等多路公交线路经过，地铁一号线相门站近在咫尺，其公交便捷度较优；估价对象距苏州火车站约5公里，距苏州市汽车南站约5.5公里，距苏嘉杭高速苏州城区互通约5.2公里，其对外交通条件较优。
3.5环境状况
估价对象为一幢自建住宅用房，周边房屋密集，无停车位，绿化较少；但其临近护城河，毗邻苏州大学，学术氛围较浓，整体环境质量一般。 四、估价目的
苏州市虎丘区人民法院因苏州东海担保有限公司与被告苏州世东正海商贸有限公司、苏州世东广告传媒有限公司、许小征、叶辉、张林、宋丽华、苏州世东企业管理有限公司、罗龙平、高敏科、苏州世东国际旅行社有限公司、苏州世东龙装饰设计工程有限公司、叶莉追偿权纠纷一案，需要对位于苏州市市桥头5号的房地产进行价值评估。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的72条、223条、《中华人民共和国对外委托司法鉴定管
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理规定》的规定，苏州市虎丘区人民法院特委托苏州拓普森土地房地产评估有限公司对估价对象进行价值评估，为了解该房地产市场价值提供参考依据。 五、估价时点
2013年11月18日 六、价值定义
本次评估的房地产价值是指估价对象在2013年11月18日，估价设定估价对象房地产使用年限为建筑物剩余经济耐用年限，设定估价对象开发程度为宗地内外达到通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气、通数字电视“七通”和宗地内为现状建筑物条件下的房地产市场价值。
本次评估的房地产价值是指估价对象在2013年11月18日设定条件和限制条件下的市场公允的房地产价值，并包含建筑物内部装修价值。
所谓市场公允价值是估价对象于估价时点在市场上公开出售并按以下条件可取得的合理价格：
（1）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格； （2）有一段合理交易时间； （3）在此期间房地产市场保持稳定； （4）房地产买卖符合国家法律规定。 七、估价依据
1、法律、法规和政策文件
1.1《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过，2007年8月30日起施行）
1.2《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代
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