项目简报
项目一：兰州水泵总厂
一、项目基本情况
（一）面积：75733平方米（合113.7亩）
（二）位置：城关区民主东路226号，东邻市政府国资委家属区，南至民主东路，西邻兰州市香车丽坊汽车技术服务有限公司，北邻麦积山新路。 该位置基本位于兰州市中心。
（三）土地现状：现土地为工业用地，地块现有大量厂房、车间，宗地以北、以东有部分家属区，拆迁量较大。
（四）宗地权属情况：宗地产权人为兰州水泵总厂。 二、项目地理位置
B
A
图标A表示宗地位置，图标B为市政府国资委家属楼。
三、项目由来
兰州水泵总厂位于城关区民主东路226号，工厂始建于1958年，全厂占地面积75733平方米，建筑面积约51400平方米，生产面积14947平方米。拥有各类设备470台（套），其中主要生产设备237台（套）。1995年后，因设备没有及时更新，技术水平落后，企业经营效益开始滑坡。
自2005年开始，该企业参与兰州市国企改革“393”攻坚战，进行企业重组，因政府对该宗地进行整体规划，截至目前，该企业尚未重组。为优化工业布局、加快产业结构调整和土地资源的有效整合，实现城市化和工业化的协调发展，2009年，该企业决定出城入园，拟向榆中和平镇进行搬迁改造。为全面落实市委市政府“十二五”规划，2010年8月，市政府决定，企业出城入园搬迁改造，新址首选兰州“新城区”，
因搬迁成本增加，费用加大（解决就业职工的住房、子女上学等问题），截至目前，搬迁新址尚未选择。
企业进行出城入园是政府大的规划。经了解，该宗地由政府收购后进行变现，变现资金用于企业搬迁。该宗地面积约113亩，除国资委家属区所占用地外，所剩用地约80亩，宗地性质规划为商住三类用地。
四、周边现状及环境分析
该宗地位于我市比较繁华的地段，交通便利，周边市政基本功能设施比较健全，离学校（兰州铁路第一中学、市五中、铁路学校等）较近。宗地周边主要区域为：东边为邮电大楼、南边为兰州汽车东站，西边为工贸商场、铁路局，北边金轮广场及仁恒国际，邻火车站、东方红广场大约3公里，地理位置基本为我市绝版。宗地附近医院、学校、邮局、银行等配套一应俱全，是兰州成熟的居住区域。
五、项目竞争事态
近几年，该宗地附近开发的楼盘为市一建开发的市国资委经济适用房，商品房与经济适用房房各方面没有可比性，但经了解，市国资委经济适用房内部转让价约8500元/平方米（2009年9月数据）。离该宗地较近的仁恒国际已于2008年竣工，现在基本销售一空，经目前数据显示，仁恒国际转让价在9000元/平方米以上。
六、SWOT分析
（一）项目优势
1、该宗地位于我市比较繁华地段，交通便利，周边市政功能基本设施健全，是我市成熟的居住区域；
2、企业搬迁改造将会得到政府的一些优惠政策； 3、该宗地先行由政府进行收购； 4、周边新开发楼盘不多，竞争力不大。 （三）项目劣势
1、企业搬迁改造需要一定过程，且该企业搬迁新址尚未选择；
2、目前，厂区部分厂房、车间已租赁给耐驰泵业有限责任公司，且厂区地面附着物（包括部分家属楼）较多，拆迁量较大，涉及拆迁补偿、职工安置、租赁违约金的补偿等问题。
（三）机会
1、该宗地政府拟进行收购储备；
2、企业搬迁力争在短期内完成，否则，将会直接影响到地块的处置变现，宗地拆迁量大，但拆迁过程会得到政府部门的支持；
（四）威胁
1、该企业涉及职工1000余人，企业搬迁需要经职工代表大会表决同意，新址选择将是第一难题。去年，该企业群体上访事件较为频繁，存在不稳定因素；
2、由于该宗地位置优越，若本地块成交价过高，则价格优势不大，将直接增加销售抗性；
3、企业搬迁改造整体投资额将会影响到宗地处置变现价格（虽然宗地价格由市场决定，但变现返还资金必须保证搬迁总成本）。
七、结论
1、本项目为暂时跟踪项目，短期内无法开工建设。 2、宗地地理位置成熟，规划前景良好，升值潜力较大。是不可多得的优质地块。
3、楼盘价值。根据市国资委2009年内部转让价格分析，短期内若能开工建设，毛坯房价格应在9500元/㎡-11000元/㎡为合理区间。
4、操作步骤。因该宗地由政府拟进行收购，公司应与政府进行商务洽谈。