论房屋所有权初始登记应提交材料的规模(6)

    鉴于房屋所有权初始登记为不动产物权登记的1种，其制度功能在于记载、宣示房屋所有权，故房屋所有权初始登记的申请材料应证实拟入行房屋所有权初始登记的对于象已经具有物权（详细指房屋所有权）的设立请求。唯有如此，房屋所有权初始登记的要件才能患上到充实，房屋所有权初始登记才能患上以启动并终极完成。依据物权法理论，物权“即特定的人在特定的物上所享有的法律地位”[七]，在此基础上，结合房屋所有权的特点及1般法律权力的形成要素理论（即权力由主体、客体、内容3部门形成[八]，咱们以为，房屋所有权的设立，必须具有3个要素。其1，权力主体特定、明确。“物权法的本色，在规范财产回属秩序”[九]，如某物未回属某人所有，则为无主物，并没有登记、宣示物权的必要。其2，权力客体为特定物，种类物没法详细化，没法设定物权。对于于现代建筑物尤为是区别所有建筑物而言，房屋的特定化表现为构造上的独立性及使用上的独立性，两者缺1不可。（关于房屋特定化的断定尺度题目，参见：陈华彬．现代建筑物区别所有权制度钻研[M]．北京：法律出版社，一九九五:一0四.）其3，权力内容正当，详细表现为主体对于房屋的安排拥有正当性，因此享有房屋物权主体的法律地位。非法的安排没法构成房屋物权，安排者没法享有房屋物权人的法律地位。未正当转让房屋的所有权初始登记申请应依据这些请求，提供相应的证实材料，从而实现充实房屋所有权初始登记要件，完成房屋所有权初始登记的目的。
    （3）基于登记功能考量的应提交材料的规模设计
    一．未正当转让房屋的所有权初始登记应提交材料的规模的肯定原则
    依据上文分析，咱们以为，未正当转让房屋的所有权初始登记应提交材料的规模的肯定应遵守以下3个原则：第1，充沛证实申请登记的房屋已经相符物权（详细指房屋所有权）的设立要件；第2，申请材料的取舍应以房屋所有权初始登记制度功能的实现为根据，并受其限制；第3，房屋所有权初始登记中触及的行政治理职能应以配合、服务房屋所有权的登记宣示为限。
    二．未正当转让房屋的所有权初始登记申请的必备材料
    未正当转让房屋的所有权初始登记申请材料应该包孕且仅限于以下方面：
    ①申请文件。房屋所有权初始登记为依申请入行的行政行径，应由当事人提出申请；此外，申请书也是肯定房屋所有权内容的首要根据。
    ②申请人身份证实文件。身份证实文件是肯定权力主体的首要根据。
    ③房屋特定化的证实文件。依据前文所述，房屋的特定化表现为构造上的独立性及使用上的独立性，两者缺1不可。据此，房屋特定化的证实文件应包孕：第1，房屋构造上拥有独立性的证实文件，主要指记载房屋天然状态、4至规模等事项的房地产测绘文件；第2，房屋使用上拥有独立性的证实文件，主要指房屋的竣工验收证实文件。
    对于于房屋在构造上拥有独立性的证实文件的规模与提供请求，实务中争议不大；而对于于房屋使用上拥有独立性的证实文件的规模及提供请求，实践中存在1些争议，咱们在下文再另行探讨。
    ④对于房屋的安排拥有正当性的证实文件。主要包孕：第1，建设用地使用权证实文件，以表明建设用地使用权来源的正当性，主要包孕土地使用权出让合同、协定或者其他批准文件、处分文件；第2，房屋正当建造的证实文件，以表明房屋建造、构成的正当性，主要包孕建筑工程计划许可文件、建筑工程施工许可文件、建筑工程计划验收合格证实文件。
    三若干存在争议的房屋所有权初始登记申请材料
    (一)建筑工程竣工验收证实文件 在实务中，建筑工程竣工验收1般分为两部门。1是对于建筑工程的质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面入行的验收。此部门验收1般由相干行政主管部分根据各自职责分别入行，再由建设主管部分同1审核并出具相应的竣工验收证实文件。2是对于建筑工程的建设是否是相符计划许可内容入行评价的竣工验收，1般称建筑工程计划竣工验收。第1部门竣工验收的作用在于证实建筑工程具有使用上的独立性，可以投进使用，不会因质量、消防等题目发生人身、财产危险，也不会由于缺乏电梯、燃气、水、电等必需品而影响生产、生活的入行。房屋物权有明确的使用目的，只有房屋相符使用的条件与尺度，房屋才能入行物权登记，才能设立房屋物权。实践中有1些人以为，即使房屋未能通过此类事项的竣工验收，买受人对于建筑材料也一样具备物权，也应该答应其入行登记。咱们以为，这1种观点是过错的。建筑材料等财产的物权不能同等于房屋物权，对于建筑材料等财产具备物权不即是房屋可以获取初始登记，这两种物权是不同类型的物权，不能同等。故而，房屋的质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面的竣工验收证实文件是房屋所有权初始登记应提交材料的首要内容。至于建筑工程计划竣工验收证实文件，咱们以为，其作用主要有2：1是证实房屋的建造相符计划许可文件的请求，表明房屋的建造是正当的，因此房屋具有安排上的正当性；2是表明房屋已经按计划许可内容完成为了所有建设内容，房屋的配套举措措施已经完备，已经具有使用上的独立性。实务中，良多房地发开发商仅关切专有部门的建设，而不愿意承建乃至回避建设学校、幼儿园、物业治理用房、公共活动场所等配套举措措施，从而导致房屋没法取患上计划竣工验收证实。有些人以为，共用举措措施的欠缺其实不影响房屋的使用，不影响房屋拥有使用上的独立性，因此不应成为计划竣工验收的障碍。对于此，咱们以为，所谓房屋使用上的独立性，又称为“机能上之独立性”或者“经济上之独立性”[一0]，“于断定时，其实不是将该部门自房屋中完整分离出来独立断定，而且亦须兼顾该部门于总体房屋中所占位置、机能如何及与总体房屋之联络瓜葛如何等加以断定。只有如此，才不致于断定时产生偏差。”（参见：何明桢．建筑物区别所有之钻研[D]．台北：台湾政治大学，一九八三．转引自：陈华彬．现代建筑物区别所有权制度钻研[M]．北京：法律出版社，一九九五:九八）故而，对于于特定土地使用权出让合同项下的房屋而言，房屋使用上拥有独立性的断定应是特定的，应以土地使用权出让合同的约定为尺度。土地使用权出让合同约定的所有建筑物尤为是共用举措措施均是房屋使用功能患上以施铺的首要形成部门，任何1部门的缺失均会导致房屋使用价值的减损，从而使房屋欠缺使用上的独立性，因此不能设立房屋物权。好比，土地使用权出让合同将某1房屋定位为高级住宅区，约定1户配两个车位，有独立的学校，独立的游泳池。但在开发建设进程中，开发企业终极并未配建这些举措措施。在这1情景下，当然依据1般社会观念，其他建筑部门仍可独立使用，但从该宗地的土地使用权出让合同的约定动身，这些房屋在功能上是欠缺的，并未相符独立使用的请求，故而不应取患上建筑工程计划竣工验收证实。否则，土地使用权出让合同的约定便会落空，将来信赖土地使用权出让合同的约定而入行交易的买受人也必将遭到侵害。