论房屋所有权初始登记应提交材料的规模(7)

    综上所述，建筑工程的质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面的验收及计划竣工验收合格证实文件均是未正当转让房屋的所有权初始登记应提交材料的首要内容。

    (二)建筑工程造价结算文件 实践中，建筑工程造价结算文件的提供请求也是引起“办证难”的1个首要原由。
    将工程造价结算文件纳进房屋所有权初始登记应提交材料的规模，原由主要有两点：其1，在1些处所的登记录践中，该文件肯定的工程造价是登记簿中登记价款的肯定根据，并入而成为初始登记环节有关税费的计收根据；其2，提供此文件是我国法律及登记录践不答应房地产入行超额抵押的必定请求。在不答应超额抵押的状态下，登记价有无比首要的作用，抉择着房地产抵押能在多大规模内入行。
    工程造价结算文件1般由房屋承建商在建筑工程竣工后提供。在实践中，由于房地产承建商与房地产开发商往往存在工程款纠纷，故而房地产承建商常常将该文件作为向房地产开发商追讨工程款的筹码而予以扣留，从而影响了房屋所有权初始登记的办理。
    咱们以为，将工程造价结算文件纳进房屋所有权初始登记应提交材料的规模的理由均是难以成立的，该文件不应纳进房屋所有权初始登记应提交材料的规模，理由是：其1，1方面，将工程造价结算文件纳进房屋所有权初始登记应提交材料的规模是混同不同行政治理瓜葛的结果，实质上是将征税机关核定征税标的价值的职责转嫁予登记机关在房屋所有权初始登记环节施行；另1方面，在实践中，由于房地产承建商提供的工程结算价存在造假的可能，房地产开发商可能借此文件偷税漏税，税务机关以该文件为根据征收税费的作法是不妥的。由此而言，将建筑工程造价结算文件作为登记价款的肯定根据，并入而作为初始登记环节有关税费的计收根据的作法是过错的。其2，二00七年一0月一日实施的《中华人民共以及国物权法》已经再也不夸张抵押权必须在抵押物的价值规模内设定，并且抵押权设定的顺位制度也已经在该法第一九四条等条文中患上到划定。这些制度设计表明《物权法》已经偏向于采取顺位制度取代《担保法》划定的“余额抵押”制度，再也不限制超额抵押。（固然，《物权法》也未明确答应超额抵押，或者废除了《担保法》关于“余额抵押”的划定。这1题目在实践中还存在着争议，目前各地的操纵也其实不1致，未来的立法有必要对于此题目入行明确。）依据建设部、中国人民银行、中国银监会于二00六年一月发布的《关于规范与银行信贷业务相干的房地产抵押估价治理有关题目的通知》，房地产抵押可以再也不依据登记价款肯定抵押物的价值，抵押物的价格可以由抵押双方议定或者评估肯定。依据这些划定，结合我国市场经济发铺请求及发达国家的立法经验，咱们以为，立法及实践中答应超额抵押是必定的，是市场经济对于民事立法的必定请求，登记录践中请求提供建筑工程造价结算文件以肯定登记价，从而实现制止超额抵押的作法也是不妥的。
    (三)完税证实 在不动产登记进程中征收有关税费是税收征管的1种首要手腕，这1观点不单单是我国良多学者的望法，也是与国外1些学者的望法相1致的，乃至已经被国外的1些立法采用[一一]。在我国良多处所的房地产登记录践中，房地产登记发证的最后1个程序1般为税款的缴纳，因此，完税证其实实质上已经成为房屋所有权初始登记及其他房地产登记的1项首要申请材料。
    咱们以为，房地产交易进程中的征税行径是由房地产交易活动引起的，纳税义务的发生是权力变动的1项法律后果，而非权力变动的前提或者依据。依据本文关于房屋所有权初始登记制度功能的分析，征税手腕不应是房屋所有权初始登记制度的1项功能，税款缴纳与房屋的正当建造并没有联络，故而，完税证实不应成为房屋所有权初始登记甚至其他房地产登记的申请材料。立法及实践不能因房屋所有权初始登记拥有物权宣示、维护功能而将之视为税收征收的工具，征税行政治理职能应在法律瓜葛上与登记制度相切割。固然，咱们其实不反对于房地产登记机关代征相干交易税，仅不应将交易税款的缴纳作为登记的前提，并将房屋所有权初始登记作为征税的“抓手”。