论房屋所有权初始登记应提交材料的规模(8)

    (四)地价款缴纳证实、立项文件、建设用地计划许可文件等前置性文件 1般而言，地价款缴纳证实是土地使用权人取患上土地使用权证书的前提，如房地产开发企业提供了土地使用权证书的，不应再请求其提供地价款缴纳证实。固然，实践中也存在土地使用权人取患上土地使用权证书，但未完整缴纳地价款的情景（如答应分期缴纳地价款的）。在这1情景下，除了另有约定外，土地使用权的取患上应认定尚存在瑕疵，不应入行初始登记，否则，可能会导致国家土地收益的流失。
    立项文件实质上是土地使用权证实文件取患上及其后1系列建设行径患上以入行的前提条件，而建设用地计划许可证实则是建设工程计划许可证实取患上的前提条件。此类文件已经由其后的相干文件所吸附，均不应纳进房屋所有权初始登记应提交材料的规模。
    (五)其他文件 除了了上述文件之外，上文所提及的其他行政治理证实文件，如门牌证实、（这1文件的提供目的应是特定化房屋，但这1目的完整可由土地使用权证实文件及房屋测绘呈文等文件实现，即使缺少门牌标志，房屋初始登记也能够通过宗地号及测绘呈文中的房屋编号入行。）地下工程建设档案移交证实、物业专项维修资金缴纳证实等均与房屋的正当建造及房屋所有权的记载、宣示无关，均不应纳进房屋所有权初始登记应提交材料的规模，这些文件所承载的行政治理职能应循其他法律途径实现。
    综上所述，未正当转让房屋的所有权初始登记应提交材料的规模包孕：房屋所有权初始登记申请书；申请人身份证实文件；土地使用权证实文件（不包孕地价款缴纳证实，但依据法律法计划定或者土地使用权出让合同约定答应分期缴纳地价款的除了外）；建筑工程计划许可证实文件；建筑工程施工许可证实文件；建筑工程竣工验收证实文件（包孕计划、建筑质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面的竣工验收证实文件）；建筑工程测绘呈文。立法对于房屋所有权初始登记应提交材料的规模的罗列应不设兜底条款为妥，以防止其他文件或者1些行政治理部分随意增设、扩充房屋所有权初始登记应提交材料的规模。只有这样，房屋所有权初始登记应提交材料的规模的不肯定、凌乱现象才可能患上到完全根治。
    3、已经正当转让房屋的所有权初始登记应提交材料的规模及相干法律题目
    由于采纳现售方式销售的房地产已经完成房屋所有权初始登记，已经取患上房地产权力证书（即实务中所称的“大房地产证”），其转让不触及房屋所有权初始登记题目，故本部门探讨的房屋主要指采纳预售方式销售的已经批准预售并已经实际销售的房屋。在实务中，良多已经正当预售的房屋由于欠缺立法划定的初始登记申请材料，没法完成房屋所有权初始登记，终极没法办理转移登记，从而使房屋买受人成为受害者。对于此，买受人去去感到不平：房屋已经经有权主管部分批准预售，买受人支付了对于价，终极却没法取患上房地产权力证书。大量的上访题目便由此发生。
    上文已经述，正当买受人权益的维护未纳进房屋所有权初始登记申请材料提供制度的考量规模，是上述题目发生的原由。由于这1缺点的存在，现行立法仅从政府与房地产开发商的瓜葛角度设计房屋所有权初始登记申请材料的提供制度，而未从维护正当买受人的利益动身，设置特殊的房屋所有权初始登记申请材料提供制度或者对于该制度入行适量的变通，由此导致“小业主办证难”题目在实践中已经演化成剧烈的社会矛盾，且难以在现行立法的框架内患上到解决。在房屋已经正当转让的情景下，房屋所有权初始登记应提交材料的规模与相干制度应作如何调剂，有必要诱发立法机关的充沛重视。
    咱们以为，依据行政法理论中的信赖维护原则，“基于维护人民合法权益的考虑，行政主体对于其在行政进程中构成的可预期的行径、许诺、规则、‘惯例、状况等因素，必须遵守信誉，不患上随意变更，否则将承担相应的法律责任。”[一二]此外，依据行政许可法理论及我国行政许可法第四章的有关划定，可以作出以下断定：行政许可行径是附监管职责的行政行径。行政许可机关应施行对于行政许可行径入行监视检查（特别是进程监管，而非仅是结果监管）的职责，及时采纳措施，纠正不法行径，以维护社会群众特别是善意第3人基于对于行政许可行径的信赖而从事法律行径所应获取的法益，否则行政机关应承担相应的法律责任。在此基础上，依据《城市商品房预售治理办法》第五条的划定，预售许可证的取患上是以已经交付全体土地使用权出让金、取患上土地使用权证书、持有建设工程计划许可证以及施工许可证等许可文件为前提的，于是，房地产主管部分颁发房地产预售许可证的行径，象征着政府以其信誉担保预售房屋在土地权力、计划许可、施工许可等方面拥有正当性，社会群众可安心购买。由此，在预售许可证颁发后，相干主管部分应答相干行政许可行径，特别是触及善意买受人利益的行政许可行径的施行情况入行监视检查，如由于怠于施行监管职责导致行政许可事项未患上到遵照的，行政机关应答正当买受人承担相应的法律责任。基于此，咱们以为，在已经正当转让的房地产存在背规开发行径或者其他瑕疵的情景下，现今房地产实践根据立法同1划定的房屋所有权初始登记申请材料提供制度，简朴地不予办理房屋所有权初始登记的作法，实质上是将相干主管部分及房地产开发商应承担的法律责任，转嫁由正当买受人承担，是不妥帖的。在房屋已经正当转让，但相干行政许可未患上到严格遵照的情景下，房屋所有权初始登记应提交材料的规模及与此相干的1些制度便应入行相应的调剂，以使善意买受人的信赖利益患上到最大限度的维护。