（二）对当前房地产宏观调控的政策建议 ............................. 23 结束语 ............................................................ 23 参考文献 .......................................................... 24
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引 言
房地产业是国民经济的重要组成部分，在整个国民经济中属于基础性、先导性支柱产业。从现实经济社会生活看，房地产业是社会生产和生活的基本载体，房地产业作为一个在工业化、城市化过程中发展起来的现代产业，在社会经济生活中起着十分重要的作用。近年来中国房地产业对 GDP 的贡献率达到 30%左右。80 年代是房地产业起步的阶段，到了 20 世纪 90 年代，房地产业进入了成长期。这样，我国的房地产业一下成为了经济发展的热点，支撑了我国经济快速持续的增长。
另外，房地产业有十分强大的关联效应，大大推动国民经济的发展的影响力不容小觑。但就目前来看，我国的房地产市场还仍然不是一个成熟的市场，企业规模偏小、开发商持续开发和规模化运作的能力较弱，与房地产规模型、资金密集型的行业特点不相适应，同时依靠银行信贷、融资渠道单一的弊端亦造成潜在的金融风险加大。其具体表现如下：房地产项目开发成功的关键是资金、土地和营销方案。其中，资金的融通渠道是房地产开发的产业链中的首要环节。我国大多数开发商的运作模式通常是一种滚动开发的模式。这种模式就是指开始的时候开发商投入一些自有资金，而且本身极有可能是从金融机构借来的。开发商用这笔钱购买土地，之后以这块购来的土地作为抵押物，向银行进行抵押贷款，再用这笔贷款来进行房地产开发。这其中存在着很大的运营隐患，一旦企业资金链断裂，企业则很难继续生存。虽然在这十年间我国房地产开发企业的融资结构有所优化，自筹资金和其他资金来源的比重在不断上升，但依赖国内贷款的现象仍是十分严重。
为此，国家近年来陆续出台了一系列关于房地产融资的政策。这些文件政策出之后，无疑开发商面临的就是资金链断裂的严峻形势了。整个房地产业因此受到了巨大的影响。这种重大影响主要表现在：现房的价格上涨，短期内对房地产的投资下降，有关房地产业的金融市场里的创新数量增多，本就存在的大小房地产企业的分化加剧等等。前文已提到房地产业在我国国民经济中的重要地位，若是房地产业遇到资金瓶颈无法进行房地产的建设开发，其相关的产业便会遭受到十分大的影响，此时国民经济发展势必受到严重的阻碍。这一情况已有历史教训，在 17 世纪到 20 世纪末发生的 40 多次波及到全球的巨大经济危机中有约一半都涉及到房地产业的非理性投机。分析其主要因其原因有以下三点：第一，单一融资模式使银行暴露于金融风险之中；第二，房地产开发企业高负债经营也隐含了财务风险；第三，仅靠银行难以满足房地产业持续的资金需要。我国对银行依赖度过高的房地产企业在其发展中一遇到干扰就会将此波动引起的风险转嫁
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给银行，房地产企业的的风险一旦变成银行的风险就很容易影响到整个国家的金融，给国家经济带来威胁。所以要扶持房地产业的发展，必须尽快拓宽房地产多元化融资渠道，分散和化解房地产金融风险。
综上所述，在我国房地产业发展的大背景之下，无论未来是扶植还是抑制房地产业的发展，房地产企业融资渠道多元化的发展都是一个必然的趋势。解决房企融资困境是当前促进房地产行业发展的核心问题，也是改善民生、促进社会和谐的重要途径。基于此，融资渠道问题的研究就具有极为重要的现实意义了。
近年来在房地产业已成为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点的同时，部分城市的房地产市场出现了过热的现象，表现为价格的不合理持续上涨，房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存，市场运作不规范，房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全，也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。虽然经过五年多的调控，但房地产市场存在的问题并没有根本改善，部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题。现在此背景下深入分析中国房地产市场宏观调控政策效果，探究其发展过程中产生的偏差及问题症结，为下一步宏观调控政策提供参考（张美涛，2010）。在国际上多国发展的历史上，都曾出现房地产行业发展的高峰。譬如日本，在泡沫破裂前，日本东京的一个地标式建筑——东京帝国广场一带的地面每平方英里价格曾经远远超过了美国加利福尼亚的地块价格，而整个东京都地区的地价，相当于美国全国的土地价格，但接下来的房地产泡沫的破裂迅速把日本拉入经济大萧条的谷底。因此，我国有必要实行一系列的宏观调控对房地产行业进行约束和规范，既可以保护房地产市场的健康发展，又可以防止房地产市场出现泡沫（贾晶晶，2012）。在这样一个宏观背景下，房地产开发商该何去何从，又该如何解决自身的融资之困境？新形势下的融资策略研究就显得极其重要了。
本文运用系统分析法，比较法和规范分析法等研究方法，分析了在我国目前的金融环境下房地产企业融资的现状及国家调控政策对房企融资的影响，并借鉴国内外房地产行业发展的经验和教训，集中讨论了相关的合理化建议和解决方法，从而促进我国商品房开发的进一步发展。
一、目前我国房地产融资的研究现状
在我国计划经济时期，房地产资金是由国家财政拨款以及少量的自筹资金组成。改革开放以后，国家的宏观调控逐渐加强，房地产资金的短缺问题也由此出现了。于是，我国通过研究国外已有成熟的房地产融资理论后，结合国情提出了符合我国的房地产融资渠道。
目前，解决房地产企业融资渠道问题有很多，可从以下方面来看:第一，房地产融资规模的持续增长。作为资金密集型的房地产行业，其开发资金需求量是相当大的。据国家统计局公布的数据显示，2009年全国房地产开发到位资金5.7
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万亿元，同比增长4吸.2%认2010年全国房地产开发企业资金来源7.2万亿元，同比增长25.4%。第二，房地产企业的自有资金不足，而其资产负债率又很高。我国房地产企业的自有资金比例普遍存在不足，基本在30%左右。同时，由于自有资金的不足，大部分房地产企业只能靠高负债进行开发建设与经营。第三，房地产融资方式比较狭窄，银行借款所占比重偏高。房地产开发资金主要来源是银行贷款，除直接银行贷款外，开发资金主要由前期开发的产品销售收入结转而来，其中大部分又是来自购房者的银行按揭贷款;其它资金来源诸如工程垫付款或预收款，部分资金也是来自银行贷款。这样综合推算，房地产企业直接和间接来自银行的贷款资金额，基本上达到总资金来源的70%左右（见下表）。另外，目前由于我国对公司发行债券的政策要求相当严格，房地产企业通过发行债券进行融资是非常少的。
房地产开发企业(单位)资产负债
单位：亿元
实收资本 年 份 地 区 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 资产总计 累计折旧 #本年折旧 负债总计 所有者权益
资产负债率 (%) 4668.92 4480.93 6153.88 7131.10 8278.56 9787.93 16005.56 19672.93 22921.32 28397.97 40051.24 45141.51 57170.12 76.1 76.1 75.6 75.0 74.9 75.8 74.1 72.7 74.1 74.4 72.3 73.5 74.5 合 计 #国 家 资本金 191.04 208.79 299.28 354.46 390.53 450.82 598.02 737.01 875.67
5778.73 841.90 19526.18 4520.88 302.45 18744.80 5302.91 215.57 25185.99 6019.86 471.73 28566.81 6750.91 325.59 33043.13 8471.02 408.26 40486.49 12545.80 1974.73 61789.19 13926.98 1596.45 72193.64 16172.37 2010.03 88397.99 39.02 14857.25 39.82 14263.88 57.72 19032.10 67.47 21435.72 81.74 24764.57 96.83 30698.56 139.18 45783.63 157.35 52520.71 191.58 65476.67 231.59 82680.23 340.19 104782.31 320.41 125042.73 379.81 167297.41 19438.00 1966.99 111078.20 1025.65 27561.90 2903.42 144833.55 1414.14 28966.02 2906.75 170184.24 1469.96 36767.41 3189.78 224467.14 1758.34 各项数据来源于《中国统计年鉴》
在学术研究上，从1996年开始，《宏观经济研究》、《中国房地产》等国内杂
志上刊登了房地产融资渠道研究方而的相关文节。关于资产证券化的文章中，吴福明发表的《房地产证券化探索》影响比较大，这些文章都系统地介绍了资产二
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证券化在国外的实践经验，这些研究对我国发展房地产行业具有积极的引导意义。
（一）房地产开发企业的资金来源
相对于高速发展的房地产市场来说，我国的房地产资本市场的发展还处于非常初级的阶段，且越来越不能适应房地产市场发展的需要。根据房地产资本市场结构划分，我国的房地产资本市场，是以私人债务融资子市场上的商业银行融资为主，公众权益融资子市场中的上市融资为辅。房地产投资信托基金、抵押贷款证券化、保险公司和社保基金等机构投资者的进入等，仍然停留在研究探索阶段。
1.银行贷款
商业银行的贷款是典型的债务融资，需要足够的抵押或担保措施，贷款额度比较高，贷款时间不长，是商业房地产融资的最主要通道。但当前形势下，面临通货膨胀，紧缩货币政策，存款准备金率不断提高，在未来的一段时间内，商业银行的贷款资金额度有限。当然，商业房地产企业在条件允许的前提下应当首先考虑从商业银行获得资金支持。
一直以来，我国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。企业自筹资金中有大约 70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有 30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达 70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出策调控，为了收缩流动性、压制通胀压力，这对房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。
2.房地产信托
信托制度具有高度的灵活性与弹性空间，这种特性为其发展提供了广阔的平台。一方面，随着信托的现代化发展，已经使其与商业紧密结合，从而更加地具有了生命力。另一方面，作为金融机构，信托可以发挥中长期的金融功能，从而推动了国民经济发展。现代信托的金融化和商业化，也是其与银行、证券及保险成为现代金融业的四大支柱。
我们看看美国的房地产信托投资基金，它们一般采取的都是公司制形式，发行股票在证券交易所进行交易，以吸收市场上分散的股东资金，再投资到房地产项目中去。股东们在无需承担无限责任风险的情况下直接投资房地产，另一方而
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